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延边朝鲜族自治州(汪清县、图们市、龙井市、和龙市、珲春市、延吉市、敦化市、安图县)

漯河市(郾城区、舞阳县、源汇区、临颍县、召陵区)

襄阳市(枣阳市、襄城区、南漳县、保康县、宜城市、樊城区、老河口市、谷城县、襄州区)

北京市(通州区、丰台区、大兴区、门头沟区、昌平区、平谷区、石景山区、房山区、东城区、怀柔区、延庆区、西城区、海淀区、密云区、朝阳区、顺义区)  崇左市(龙州县、扶绥县、凭祥市、大新县、宁明县、天等县、江州区)

北海市(铁山港区、银海区、海城区、合浦县)

松原市(扶余市、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、宁江区)

钦州市(钦南区、浦北县、钦北区、灵山县)佳木斯市(桦南县、抚远市、郊区、向阳区、桦川县、汤原县、东风区、前进区、富锦市、同江市)

十堰市(茅箭区、丹江口市、郧西县、竹山县、竹溪县、郧阳区、房县、张湾区)  营口市(大石桥市、老边区、鲅鱼圈区、盖州市、西市区、站前区)

郑州市(惠济区、金水区、巩义市、管城回族区、荥阳市、中牟县、新密市、中原区、登封市、上街区、二七区、新郑市)

宁德市(蕉城区、周宁县、福安市、柘荣县、霞浦县、屏南县、古田县、福鼎市、寿宁县)

抚州市(东乡区、乐安县、资溪县、黎川县、崇仁县、广昌县、南城县、南丰县、临川区、金溪县、宜黄县)

湖州市(长兴县、吴兴区、安吉县、德清县、南浔区)

天津市(河西区、北辰区、静海区、南开区、红桥区、和平区、河东区、东丽区、河北区、津南区、武清区、宁河区、滨海新区、蓟州区、宝坻区、西青区)

佛山市(禅城区、三水区、顺德区、南海区、高明区)

伊春市(南岔县、铁力市、伊美区、友好区、乌翠区、汤旺县、嘉荫县、金林区、丰林县、大箐山县)

盘锦市(双台子区、兴隆台区、大洼区、盘山县)

海口市(美兰区、琼山区、秀英区、龙华区)

固原市(隆德县、彭阳县、泾源县、西吉县、原州区)

石家庄市(晋州市、无极县、井陉县、桥西区、长安区、鹿泉区、新乐市、栾城区、灵寿县、新华区、平山县、行唐县、藁城区、赞皇县、辛集市、赵县、井陉矿区、正定县、高邑县、元氏县、裕华区、深泽县)

茂名市(化州市、信宜市、高州市、茂南区、电白区)

景德镇市(昌江区、浮梁县、珠山区、乐平市)

遵义市(习水县、汇川区、凤冈县、仁怀市、绥阳县、余庆县、正安县、道真仡佬族苗族自治县、桐梓县、湄潭县、赤水市、务川仡佬族苗族自治县、播州区、红花岗区)

阜新市(清河门区、海州区、彰武县、新邱区、阜新蒙古族自治县、太平区、细河区)

朝阳市(龙城区、双塔区、北票市、建平县、朝阳县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市)

宜宾市(翠屏区、兴文县、高县、长宁县、屏山县、江安县、筠连县、珙县、南溪区、叙州区)

赤峰市(敖汉旗、巴林左旗、宁城县、阿鲁科尔沁旗、元宝山区、克什克腾旗、红山区、林西县、翁牛特旗、松山区、巴林右旗、喀喇沁旗)

酒泉市(肃北蒙古族自治县、肃州区、瓜州县、敦煌市、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县)

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榆林市(定边县、绥德县、靖边县、吴堡县、清涧县、米脂县、府谷县、横山区、神木市、佳县、子洲县、榆阳区)

临沂市(蒙阴县、平邑县、郯城县、沂水县、莒南县、兰陵县、兰山区、罗庄区、临沭县、沂南县、河东区、费县)

重庆市(云阳县、黔江区、巫山县、巴南区、渝中区、奉节县、丰都县、长寿区、合川区、开州区、大渡口区、武隆区、巫溪县、梁平区、九龙坡区、永川区、荣昌区、渝北区、石柱土家族自治县、垫江县、铜梁区、万州区、酉阳土家族苗族自治县、忠县、江津区、城口县、潼南区、璧山区、江北区、南川区、彭水苗族土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、綦江区、沙坪坝区、大足区、涪陵区、北碚区、南岸区)

宝鸡市(千阳县、渭滨区、陈仓区、凤翔区、扶风县、凤县、麟游县、岐山县、金台区、眉县、太白县、陇县)  海南藏族自治州(共和县、贵德县、兴海县、同德县、贵南县)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、芒市、梁河县、瑞丽市、陇川县)

邯郸市(馆陶县、邯山区、复兴区、成安县、峰峰矿区、磁县、丛台区、鸡泽县、永年区、肥乡区、广平县、临漳县、邱县、曲周县、大名县、武安市、涉县、魏县)

德阳市(中江县、罗江区、广汉市、旌阳区、绵竹市、什邡市)四平市(铁西区、铁东区、伊通满族自治县、双辽市、梨树县)

扬州市(高邮市、仪征市、江都区、宝应县、广陵区、邗江区)  鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

六盘水市(水城区、钟山区、盘州市、六枝特区)

铜陵市(义安区、郊区、铜官区、枞阳县)

山南市(乃东区、扎囊县、贡嘎县、加查县、错那市、曲松县、隆子县、琼结县、措美县、浪卡子县、洛扎县、桑日县)三门峡市(义马市、陕州区、卢氏县、渑池县、灵宝市、湖滨区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、阿尔山市)

三明市(沙县区、建宁县、将乐县、清流县、尤溪县、永安市、明溪县、大田县、泰宁县、三元区、宁化县)

宿迁市(泗洪县、宿豫区、泗阳县、宿城区、沭阳县)

阳泉市(矿区、盂县、城区、郊区、平定县)

乐山市(马边彝族自治县、犍为县、沐川县、市中区、夹江县、沙湾区、金口河区、峨边彝族自治县、井研县、五通桥区、峨眉山市)

潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

沈阳市(沈河区、辽中区、法库县、浑南区、苏家屯区、大东区、于洪区、皇姑区、和平区、新民市、康平县、沈北新区、铁西区)

平顶山市(宝丰县、汝州市、湛河区、鲁山县、石龙区、卫东区、舞钢市、叶县、新华区、郏县)

苏州市(吴江区、常熟市、张家港市、吴中区、太仓市、昆山市、虎丘区、相城区、姑苏区)

大理白族自治州(巍山彝族回族自治县、宾川县、云龙县、洱源县、剑川县、大理市、鹤庆县、弥渡县、漾濞彝族自治县、永平县、南涧彝族自治县、祥云县)

锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、锡林浩特市、苏尼特左旗、正镶白旗、多伦县、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、阿巴嘎旗、正蓝旗、太仆寺旗、镶黄旗、苏尼特右旗)

舟山市(嵊泗县、定海区、岱山县、普陀区)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

昌都市(八宿县、卡若区、贡觉县、边坝县、丁青县、类乌齐县、江达县、左贡县、芒康县、洛隆县、察雅县)

吉林市(昌邑区、舒兰市、磐石市、船营区、桦甸市、永吉县、龙潭区、蛟河市、丰满区)

东莞市

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。