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遵义市(汇川区、务川仡佬族苗族自治县、桐梓县、凤冈县、播州区、习水县、绥阳县、道真仡佬族苗族自治县、正安县、红花岗区、赤水市、湄潭县、余庆县、仁怀市)

阿坝藏族羌族自治州(小金县、阿坝县、黑水县、九寨沟县、汶川县、壤塘县、茂县、松潘县、马尔康市、金川县、若尔盖县、理县、红原县)

玉树藏族自治州(称多县、杂多县、囊谦县、治多县、玉树市、曲麻莱县)

宣城市(绩溪县、泾县、旌德县、宣州区、郎溪县、宁国市、广德市)  延安市(安塞区、志丹县、洛川县、宜川县、甘泉县、子长市、延长县、富县、延川县、吴起县、黄陵县、黄龙县、宝塔区)

梅州市(梅县区、兴宁市、丰顺县、梅江区、蕉岭县、五华县、平远县、大埔县)

辽源市(西安区、东辽县、龙山区、东丰县)

连云港市(灌南县、海州区、东海县、灌云县、连云区、赣榆区)克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、白碱滩区、乌尔禾区)

北海市(合浦县、海城区、铁山港区、银海区)  永州市(冷水滩区、新田县、东安县、道县、宁远县、蓝山县、双牌县、零陵区、祁阳市、江华瑶族自治县、江永县)

绍兴市(诸暨市、越城区、柯桥区、上虞区、新昌县、嵊州市)

萍乡市(上栗县、芦溪县、湘东区、莲花县、安源区)

新余市(渝水区、分宜县)

内江市(市中区、威远县、隆昌市、资中县、东兴区)

东营市(利津县、东营区、垦利区、河口区、广饶县)

凉山彝族自治州(美姑县、金阳县、德昌县、普格县、越西县、甘洛县、布拖县、冕宁县、会理市、盐源县、雷波县、宁南县、西昌市、木里藏族自治县、喜德县、会东县、昭觉县)

广安市(华蓥市、前锋区、武胜县、广安区、岳池县、邻水县)

无锡市(惠山区、宜兴市、滨湖区、梁溪区、江阴市、锡山区、新吴区)

仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

嘉峪关市

兴安盟(阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、突泉县)

黄冈市(武穴市、蕲春县、罗田县、黄州区、团风县、麻城市、浠水县、黄梅县、英山县、红安县)

澳门特别行政区

石家庄市(高邑县、新华区、元氏县、正定县、栾城区、灵寿县、深泽县、晋州市、桥西区、裕华区、长安区、井陉矿区、赞皇县、赵县、行唐县、辛集市、平山县、鹿泉区、井陉县、新乐市、藁城区、无极县)

文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、广南县、砚山县、富宁县、文山市、丘北县、西畴县、马关县)

鸡西市(虎林市、鸡冠区、滴道区、梨树区、麻山区、密山市、恒山区、鸡东县、城子河区)

葫芦岛市(南票区、绥中县、兴城市、建昌县、龙港区、连山区)

德州市(宁津县、临邑县、乐陵市、武城县、德城区、齐河县、禹城市、平原县、庆云县、陵城区、夏津县)

锡林郭勒盟(苏尼特左旗、镶黄旗、二连浩特市、多伦县、东乌珠穆沁旗、锡林浩特市、正镶白旗、正蓝旗、太仆寺旗、阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特右旗)

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临沂市(沂水县、费县、莒南县、罗庄区、平邑县、郯城县、沂南县、蒙阴县、临沭县、河东区、兰陵县、兰山区)

德阳市(中江县、罗江区、旌阳区、绵竹市、广汉市、什邡市)

齐齐哈尔市(昂昂溪区、富拉尔基区、龙沙区、铁锋区、克山县、富裕县、讷河市、梅里斯达斡尔族区、建华区、碾子山区、拜泉县、龙江县、克东县、甘南县、依安县、泰来县)

安康市(镇坪县、岚皋县、宁陕县、白河县、石泉县、汉阴县、紫阳县、汉滨区、平利县、旬阳市)  安庆市(岳西县、宜秀区、望江县、大观区、桐城市、太湖县、迎江区、怀宁县、宿松县、潜山市)

张家界市(武陵源区、永定区、桑植县、慈利县)

湖州市(安吉县、南浔区、吴兴区、长兴县、德清县)

通辽市(扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗、开鲁县、霍林郭勒市、奈曼旗、库伦旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁区)河源市(源城区、龙川县、紫金县、连平县、和平县、东源县)

临沧市(镇康县、永德县、云县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县、凤庆县)  丹东市(振兴区、振安区、元宝区、凤城市、东港市、宽甸满族自治县)

芜湖市(弋江区、湾沚区、南陵县、繁昌区、鸠江区、无为市、镜湖区)

贵港市(港南区、桂平市、平南县、覃塘区、港北区)

苏州市(虎丘区、常熟市、张家港市、吴江区、昆山市、太仓市、相城区、吴中区、姑苏区)哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、巴东县、建始县、宣恩县、来凤县、利川市、恩施市、咸丰县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、乌恰县、阿克陶县、阿合奇县)

日喀则市(昂仁县、岗巴县、吉隆县、定日县、聂拉木县、萨嘎县、桑珠孜区、仲巴县、拉孜县、南木林县、仁布县、谢通门县、萨迦县、白朗县、亚东县、江孜县、定结县、康马县)

山南市(贡嘎县、洛扎县、扎囊县、桑日县、错那市、加查县、乃东区、隆子县、琼结县、浪卡子县、措美县、曲松县)

徐州市(沛县、鼓楼区、贾汪区、丰县、铜山区、睢宁县、泉山区、邳州市、新沂市、云龙区)

钦州市(浦北县、钦南区、灵山县、钦北区)

甘孜藏族自治州(白玉县、色达县、乡城县、甘孜县、雅江县、康定市、炉霍县、德格县、石渠县、得荣县、稻城县、九龙县、泸定县、新龙县、巴塘县、道孚县、丹巴县、理塘县)

佳木斯市(抚远市、汤原县、东风区、富锦市、郊区、同江市、桦川县、前进区、向阳区、桦南县)

六安市(金寨县、舒城县、霍山县、金安区、叶集区、霍邱县、裕安区)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

怀化市(鹤城区、洪江市、溆浦县、靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、中方县、辰溪县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、沅陵县、通道侗族自治县、会同县)

淮安市(淮阴区、清江浦区、淮安区、洪泽区、盱眙县、金湖县、涟水县)

铜仁市(思南县、石阡县、万山区、德江县、江口县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、碧江区、沿河土家族自治县)

商丘市(睢县、宁陵县、睢阳区、夏邑县、永城市、民权县、梁园区、柘城县、虞城县)

肇庆市(四会市、鼎湖区、封开县、高要区、德庆县、端州区、广宁县、怀集县)

乐山市(峨眉山市、沙湾区、金口河区、马边彝族自治县、夹江县、市中区、峨边彝族自治县、五通桥区、犍为县、井研县、沐川县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。