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云浮市(云安区、郁南县、新兴县、罗定市、云城区)

果洛藏族自治州(久治县、玛沁县、玛多县、甘德县、达日县、班玛县)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、格尔木市、都兰县、天峻县、茫崖市、乌兰县)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)  娄底市(娄星区、双峰县、冷水江市、涟源市、新化县)

崇左市(天等县、凭祥市、宁明县、大新县、江州区、扶绥县、龙州县)

天水市(清水县、秦州区、武山县、张家川回族自治县、麦积区、甘谷县、秦安县)

中山市赤峰市(克什克腾旗、红山区、翁牛特旗、敖汉旗、喀喇沁旗、宁城县、巴林左旗、阿鲁科尔沁旗、元宝山区、松山区、林西县、巴林右旗)

孝感市(云梦县、汉川市、大悟县、孝南区、应城市、孝昌县、安陆市)  广元市(朝天区、旺苍县、苍溪县、昭化区、青川县、剑阁县、利州区)

舟山市(普陀区、岱山县、定海区、嵊泗县)

桂林市(平乐县、七星区、龙胜各族自治县、荔浦市、全州县、灌阳县、雁山区、秀峰区、永福县、临桂区、兴安县、灵川县、象山区、资源县、恭城瑶族自治县、叠彩区、阳朔县)

本溪市(本溪满族自治县、明山区、溪湖区、平山区、桓仁满族自治县、南芬区)

株洲市(醴陵市、渌口区、攸县、芦淞区、茶陵县、荷塘区、石峰区、炎陵县、天元区)

大连市(中山区、庄河市、瓦房店市、金州区、旅顺口区、普兰店区、长海县、沙河口区、西岗区、甘井子区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、祁连县、海晏县)

德阳市(罗江区、旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、中江县)

济宁市(曲阜市、邹城市、汶上县、微山县、梁山县、嘉祥县、鱼台县、任城区、兖州区、金乡县、泗水县)

廊坊市(永清县、大城县、广阳区、大厂回族自治县、香河县、三河市、文安县、固安县、安次区、霸州市)

承德市(承德县、兴隆县、围场满族蒙古族自治县、鹰手营子矿区、宽城满族自治县、滦平县、隆化县、双桥区、平泉市、丰宁满族自治县、双滦区)

鸡西市(鸡东县、恒山区、滴道区、麻山区、城子河区、虎林市、密山市、梨树区、鸡冠区)

东营市(广饶县、利津县、垦利区、河口区、东营区)

黔西南布依族苗族自治州(册亨县、兴义市、望谟县、安龙县、兴仁市、贞丰县、晴隆县、普安县)

潍坊市(高密市、坊子区、青州市、临朐县、寿光市、诸城市、昌乐县、奎文区、潍城区、寒亭区、昌邑市、安丘市)

莆田市(仙游县、城厢区、涵江区、荔城区、秀屿区)

肇庆市(端州区、怀集县、鼎湖区、封开县、高要区、德庆县、广宁县、四会市)

韶关市(南雄市、新丰县、翁源县、曲江区、浈江区、仁化县、乳源瑶族自治县、武江区、始兴县、乐昌市)

金华市(武义县、东阳市、磐安县、永康市、浦江县、金东区、兰溪市、义乌市、婺城区)

淄博市(桓台县、沂源县、淄川区、张店区、周村区、临淄区、博山区、高青县)

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阜阳市(界首市、颍东区、太和县、临泉县、颍上县、颍泉区、颍州区、阜南县)

普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、景东彝族自治县)

玉溪市(江川区、通海县、新平彝族傣族自治县、红塔区、华宁县、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县、澄江市、峨山彝族自治县)

厦门市(湖里区、集美区、同安区、翔安区、海沧区、思明区)  阿坝藏族羌族自治州(理县、红原县、金川县、马尔康市、黑水县、松潘县、小金县、茂县、九寨沟县、若尔盖县、阿坝县、壤塘县、汶川县)

泸州市(龙马潭区、叙永县、合江县、江阳区、泸县、纳溪区、古蔺县)

张家口市(桥西区、桥东区、尚义县、阳原县、怀安县、万全区、宣化区、下花园区、沽源县、赤城县、康保县、涿鹿县、张北县、怀来县、蔚县、崇礼区)

锦州市(凌海市、凌河区、黑山县、太和区、北镇市、义县、古塔区)池州市(贵池区、石台县、青阳县、东至县)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)  西藏自治区

庆阳市(宁县、华池县、合水县、正宁县、西峰区、环县、庆城县、镇原县)

红河哈尼族彝族自治州(绿春县、开远市、个旧市、蒙自市、红河县、弥勒市、元阳县、建水县、金平苗族瑶族傣族自治县、石屏县、河口瑶族自治县、泸西县、屏边苗族自治县)

东莞市三门峡市(灵宝市、湖滨区、卢氏县、渑池县、义马市、陕州区)

荆门市(掇刀区、钟祥市、沙洋县、东宝区、京山市)

林芝市(朗县、察隅县、米林市、工布江达县、墨脱县、波密县、巴宜区)

日照市(岚山区、东港区、五莲县、莒县)

石家庄市(长安区、赵县、辛集市、元氏县、晋州市、高邑县、桥西区、行唐县、井陉矿区、正定县、无极县、新乐市、井陉县、灵寿县、藁城区、新华区、鹿泉区、裕华区、赞皇县、栾城区、深泽县、平山县)

海东市(循化撒拉族自治县、化隆回族自治县、平安区、乐都区、互助土族自治县、民和回族土族自治县)

攀枝花市(盐边县、西区、仁和区、米易县、东区)

七台河市(茄子河区、勃利县、新兴区、桃山区)

六安市(霍邱县、金寨县、叶集区、裕安区、舒城县、霍山县、金安区)

铜仁市(德江县、玉屏侗族自治县、碧江区、江口县、沿河土家族自治县、思南县、印江土家族苗族自治县、万山区、松桃苗族自治县、石阡县)

自贡市(富顺县、自流井区、沿滩区、荣县、大安区、贡井区)

喀什地区(莎车县、伽师县、巴楚县、麦盖提县、喀什市、疏附县、塔什库尔干塔吉克自治县、岳普湖县、叶城县、泽普县、英吉沙县、疏勒县)

钦州市(灵山县、钦南区、浦北县、钦北区)

黄山市(休宁县、祁门县、屯溪区、黟县、徽州区、歙县、黄山区)

萍乡市(安源区、莲花县、上栗县、芦溪县、湘东区)

临夏回族自治州(东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、广河县、康乐县、临夏县、临夏市、和政县、永靖县)

平顶山市(汝州市、卫东区、湛河区、石龙区、新华区、舞钢市、宝丰县、鲁山县、郏县、叶县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。