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榆林市(子洲县、靖边县、米脂县、府谷县、横山区、吴堡县、绥德县、佳县、定边县、榆阳区、神木市、清涧县)

香港特别行政区

桂林市(灵川县、叠彩区、龙胜各族自治县、七星区、雁山区、象山区、永福县、恭城瑶族自治县、平乐县、荔浦市、全州县、兴安县、阳朔县、临桂区、灌阳县、资源县、秀峰区)  南通市(启东市、海安市、如东县、通州区、如皋市、崇川区、海门区)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

佳木斯市(同江市、向阳区、抚远市、东风区、桦南县、富锦市、汤原县、桦川县、前进区、郊区)

濮阳市(清丰县、范县、台前县、华龙区、濮阳县、南乐县)

澳门特别行政区  甘南藏族自治州(合作市、夏河县、碌曲县、舟曲县、玛曲县、卓尼县、临潭县、迭部县)

锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、锡林浩特市、苏尼特左旗、镶黄旗、二连浩特市、太仆寺旗、正镶白旗、正蓝旗、苏尼特右旗、西乌珠穆沁旗、阿巴嘎旗、多伦县)

忻州市(繁峙县、五寨县、保德县、静乐县、神池县、岢岚县、河曲县、忻府区、五台县、代县、原平市、宁武县、偏关县、定襄县)

张掖市(临泽县、民乐县、高台县、肃南裕固族自治县、甘州区、山丹县)

河源市(和平县、东源县、紫金县、源城区、连平县、龙川县)

辽源市(东丰县、西安区、龙山区、东辽县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

舟山市(普陀区、定海区、嵊泗县、岱山县)

佛山市(高明区、禅城区、三水区、顺德区、南海区)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

台州市(椒江区、三门县、玉环市、天台县、温岭市、仙居县、黄岩区、临海市、路桥区)

开封市(通许县、禹王台区、兰考县、鼓楼区、杞县、龙亭区、尉氏县、顺河回族区、祥符区)

鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)

湛江市(坡头区、霞山区、遂溪县、雷州市、麻章区、吴川市、廉江市、徐闻县、赤坎区)

衡水市(阜城县、冀州区、安平县、枣强县、故城县、武邑县、景县、桃城区、饶阳县、深州市、武强县)

来宾市(金秀瑶族自治县、兴宾区、象州县、忻城县、合山市、武宣县)

吉林市(舒兰市、永吉县、昌邑区、船营区、蛟河市、丰满区、龙潭区、磐石市、桦甸市)

白银市(白银区、会宁县、靖远县、平川区、景泰县)

六盘水市(钟山区、盘州市、水城区、六枝特区)

淮南市(寿县、谢家集区、大通区、田家庵区、凤台县、八公山区、潘集区)

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承德市(兴隆县、鹰手营子矿区、平泉市、滦平县、丰宁满族自治县、双桥区、隆化县、双滦区、承德县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县)

黑河市(爱辉区、孙吴县、嫩江市、逊克县、北安市、五大连池市)

西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)

厦门市(翔安区、思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区)  四平市(铁西区、双辽市、铁东区、伊通满族自治县、梨树县)

常州市(金坛区、新北区、武进区、溧阳市、钟楼区、天宁区)

抚州市(临川区、宜黄县、东乡区、广昌县、资溪县、崇仁县、乐安县、金溪县、南丰县、南城县、黎川县)

永州市(新田县、蓝山县、宁远县、江永县、双牌县、道县、冷水滩区、祁阳市、零陵区、东安县、江华瑶族自治县)商洛市(柞水县、洛南县、丹凤县、商州区、山阳县、商南县、镇安县)

深圳市(龙华区、宝安区、光明区、盐田区、坪山区、南山区、罗湖区、龙岗区、福田区)  内江市(资中县、威远县、市中区、东兴区、隆昌市)

盘锦市(兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县)

西安市(临潼区、莲湖区、雁塔区、阎良区、长安区、未央区、新城区、灞桥区、高陵区、鄠邑区、周至县、碑林区、蓝田县)

曲靖市(沾益区、会泽县、陆良县、罗平县、麒麟区、富源县、师宗县、宣威市、马龙区)阳江市(阳西县、阳春市、阳东区、江城区)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

龙岩市(武平县、新罗区、上杭县、永定区、连城县、漳平市、长汀县)

楚雄彝族自治州(元谋县、牟定县、大姚县、楚雄市、禄丰市、永仁县、南华县、双柏县、姚安县、武定县)

鹤壁市(淇滨区、山城区、浚县、淇县、鹤山区)

乐山市(井研县、犍为县、马边彝族自治县、市中区、沐川县、金口河区、峨眉山市、沙湾区、峨边彝族自治县、五通桥区、夹江县)

呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、根河市、新巴尔虎左旗、扎兰屯市、牙克石市、满洲里市、扎赉诺尔区、鄂温克族自治旗、阿荣旗、鄂伦春自治旗、陈巴尔虎旗、海拉尔区、额尔古纳市、莫力达瓦达斡尔族自治旗)

济宁市(任城区、曲阜市、泗水县、汶上县、梁山县、金乡县、嘉祥县、邹城市、兖州区、鱼台县、微山县)

池州市(贵池区、青阳县、东至县、石台县)

百色市(靖西市、田阳区、那坡县、田东县、平果市、德保县、田林县、右江区、西林县、隆林各族自治县、乐业县、凌云县)

重庆市(长寿区、巫溪县、巫山县、九龙坡区、渝北区、酉阳土家族苗族自治县、涪陵区、武隆区、彭水苗族土家族自治县、江北区、秀山土家族苗族自治县、南川区、大足区、合川区、铜梁区、沙坪坝区、奉节县、石柱土家族自治县、云阳县、开州区、万州区、璧山区、江津区、北碚区、城口县、巴南区、黔江区、垫江县、潼南区、梁平区、永川区、南岸区、渝中区、綦江区、丰都县、荣昌区、大渡口区、忠县)

上饶市(广信区、弋阳县、余干县、德兴市、广丰区、万年县、婺源县、鄱阳县、信州区、横峰县、铅山县、玉山县)

那曲市(班戈县、尼玛县、安多县、申扎县、比如县、嘉黎县、双湖县、索县、聂荣县、色尼区、巴青县)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

朝阳市(双塔区、北票市、凌源市、龙城区、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县)

自贡市(大安区、沿滩区、自流井区、贡井区、荣县、富顺县)

齐齐哈尔市(昂昂溪区、富拉尔基区、泰来县、龙江县、依安县、甘南县、碾子山区、富裕县、建华区、龙沙区、梅里斯达斡尔族区、讷河市、克东县、克山县、拜泉县、铁锋区)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。