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新余市(分宜县、渝水区)

黔东南苗族侗族自治州(黄平县、剑河县、岑巩县、天柱县、麻江县、台江县、雷山县、镇远县、施秉县、三穗县、锦屏县、丹寨县、凯里市、从江县、黎平县、榕江县)

合肥市(庐阳区、肥东县、长丰县、蜀山区、肥西县、瑶海区、包河区、巢湖市、庐江县)

金华市(东阳市、义乌市、金东区、浦江县、永康市、兰溪市、婺城区、武义县、磐安县)  泉州市(洛江区、石狮市、惠安县、金门县、南安市、泉港区、永春县、晋江市、丰泽区、鲤城区、德化县、安溪县)

长治市(武乡县、长子县、襄垣县、黎城县、平顺县、沁县、潞州区、沁源县、潞城区、壶关县、上党区、屯留区)

绥化市(绥棱县、明水县、青冈县、安达市、肇东市、望奎县、兰西县、庆安县、海伦市、北林区)

毕节市(黔西市、织金县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、赫章县、大方县、金沙县、纳雍县)池州市(贵池区、青阳县、东至县、石台县)

南通市(如皋市、通州区、海安市、如东县、海门区、崇川区、启东市)  贵阳市(修文县、南明区、观山湖区、息烽县、开阳县、乌当区、云岩区、白云区、清镇市、花溪区)

和田地区(于田县、和田市、民丰县、洛浦县、墨玉县、皮山县、和田县、策勒县)

抚州市(东乡区、乐安县、金溪县、崇仁县、临川区、南城县、资溪县、南丰县、黎川县、广昌县、宜黄县)

广西壮族自治区

红河哈尼族彝族自治州(河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、开远市、建水县、蒙自市、弥勒市、个旧市、元阳县、屏边苗族自治县、绿春县、石屏县、红河县、泸西县)

铜川市(耀州区、王益区、宜君县、印台区)

荆州市(石首市、松滋市、监利市、江陵县、沙市区、洪湖市、荆州区、公安县)

临沂市(蒙阴县、临沭县、郯城县、平邑县、罗庄区、莒南县、沂南县、沂水县、兰陵县、河东区、费县、兰山区)

临夏回族自治州(广河县、和政县、东乡族自治县、临夏市、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、永靖县)

五指山市(琼中黎族苗族自治县、东方市、乐东黎族自治县、昌江黎族自治县、文昌市、澄迈县、陵水黎族自治县、白沙黎族自治县、定安县、屯昌县、万宁市、琼海市、保亭黎族苗族自治县、临高县)

营口市(大石桥市、老边区、西市区、盖州市、鲅鱼圈区、站前区)

那曲市(安多县、尼玛县、色尼区、索县、双湖县、比如县、班戈县、申扎县、嘉黎县、聂荣县、巴青县)

甘孜藏族自治州(巴塘县、乡城县、炉霍县、理塘县、甘孜县、石渠县、色达县、稻城县、得荣县、德格县、雅江县、新龙县、白玉县、道孚县、丹巴县、九龙县、泸定县、康定市)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、乌恰县、阿克陶县)

乌兰察布市(卓资县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、化德县、兴和县、察哈尔右翼前旗、四子王旗、商都县、察哈尔右翼中旗、集宁区、凉城县)

宝鸡市(麟游县、千阳县、陇县、陈仓区、凤翔区、凤县、扶风县、太白县、岐山县、渭滨区、眉县、金台区)

佛山市(高明区、顺德区、南海区、三水区、禅城区)

香港特别行政区

邢台市(威县、任泽区、隆尧县、临城县、巨鹿县、襄都区、平乡县、新河县、广宗县、柏乡县、沙河市、内丘县、临西县、宁晋县、清河县、信都区、南宫市、南和区)

三亚市(海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区)

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百色市(凌云县、那坡县、西林县、乐业县、靖西市、右江区、田阳区、田东县、平果市、田林县、德保县、隆林各族自治县)

朔州市(怀仁市、平鲁区、山阴县、应县、朔城区、右玉县)

榆林市(吴堡县、米脂县、榆阳区、子洲县、佳县、横山区、绥德县、定边县、神木市、靖边县、府谷县、清涧县)

日喀则市(谢通门县、拉孜县、萨嘎县、仁布县、吉隆县、萨迦县、仲巴县、定日县、江孜县、聂拉木县、南木林县、定结县、白朗县、岗巴县、亚东县、桑珠孜区、昂仁县、康马县)  湛江市(麻章区、遂溪县、赤坎区、徐闻县、雷州市、坡头区、吴川市、廉江市、霞山区)

新疆维吾尔自治区

娄底市(娄星区、涟源市、冷水江市、新化县、双峰县)

石家庄市(平山县、栾城区、鹿泉区、辛集市、桥西区、行唐县、井陉县、无极县、长安区、裕华区、晋州市、藁城区、井陉矿区、赞皇县、元氏县、高邑县、新乐市、灵寿县、深泽县、正定县、新华区、赵县)衢州市(龙游县、江山市、开化县、衢江区、常山县、柯城区)

长春市(德惠市、南关区、宽城区、九台区、绿园区、双阳区、公主岭市、农安县、朝阳区、二道区、榆树市)  阜新市(新邱区、彰武县、太平区、清河门区、海州区、阜新蒙古族自治县、细河区)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、望谟县、晴隆县、兴义市、贞丰县、安龙县、兴仁市、册亨县)

阿勒泰地区(阿勒泰市、福海县、青河县、哈巴河县、富蕴县、布尔津县、吉木乃县)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

徐州市(云龙区、鼓楼区、睢宁县、丰县、泉山区、铜山区、沛县、新沂市、贾汪区、邳州市)

南宁市(江南区、上林县、青秀区、兴宁区、宾阳县、横州市、武鸣区、隆安县、马山县、西乡塘区、良庆区、邕宁区)

伊犁哈萨克自治州(奎屯市、巩留县、察布查尔锡伯自治县、新源县、尼勒克县、霍城县、霍尔果斯市、昭苏县、伊宁市、伊宁县、特克斯县)

中山市

宜昌市(秭归县、远安县、兴山县、当阳市、西陵区、长阳土家族自治县、伍家岗区、夷陵区、宜都市、猇亭区、枝江市、五峰土家族自治县、点军区)

郑州市(巩义市、中牟县、登封市、中原区、惠济区、金水区、新密市、上街区、荥阳市、管城回族区、二七区、新郑市)

运城市(河津市、平陆县、芮城县、夏县、临猗县、绛县、稷山县、永济市、万荣县、盐湖区、垣曲县、闻喜县、新绛县)

昆明市(安宁市、寻甸回族彝族自治县、西山区、禄劝彝族苗族自治县、晋宁区、嵩明县、东川区、呈贡区、盘龙区、宜良县、石林彝族自治县、富民县、五华区、官渡区)

林芝市(巴宜区、工布江达县、波密县、朗县、米林市、察隅县、墨脱县)

重庆市(巫溪县、大渡口区、涪陵区、渝中区、铜梁区、开州区、璧山区、梁平区、潼南区、九龙坡区、城口县、忠县、秀山土家族苗族自治县、南岸区、万州区、云阳县、奉节县、黔江区、石柱土家族自治县、南川区、酉阳土家族苗族自治县、渝北区、大足区、沙坪坝区、垫江县、荣昌区、綦江区、永川区、合川区、江北区、长寿区、彭水苗族土家族自治县、巫山县、北碚区、江津区、巴南区、丰都县、武隆区)

泸州市(泸县、龙马潭区、叙永县、古蔺县、江阳区、纳溪区、合江县)

台州市(椒江区、仙居县、路桥区、温岭市、三门县、天台县、临海市、玉环市、黄岩区)

巴音郭楞蒙古自治州(库尔勒市、博湖县、和硕县、焉耆回族自治县、若羌县、且末县、尉犁县、轮台县、和静县)

天津市(滨海新区、河西区、武清区、静海区、宁河区、河东区、南开区、东丽区、和平区、宝坻区、蓟州区、津南区、北辰区、红桥区、西青区、河北区)

丽江市(永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区)

平凉市(崇信县、庄浪县、崆峒区、华亭市、灵台县、泾川县、静宁县)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。