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临汾市(永和县、尧都区、曲沃县、安泽县、翼城县、侯马市、隰县、吉县、乡宁县、蒲县、大宁县、霍州市、浮山县、襄汾县、古县、洪洞县、汾西县)

凉山彝族自治州(德昌县、昭觉县、会东县、美姑县、西昌市、金阳县、宁南县、布拖县、雷波县、会理市、冕宁县、甘洛县、盐源县、喜德县、普格县、越西县、木里藏族自治县)

玉林市(容县、北流市、博白县、陆川县、玉州区、兴业县、福绵区)

丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、永胜县、古城区、玉龙纳西族自治县)  张家界市(武陵源区、永定区、桑植县、慈利县)

宝鸡市(扶风县、太白县、岐山县、渭滨区、陇县、眉县、金台区、麟游县、千阳县、陈仓区、凤翔区、凤县)

临沧市(镇康县、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、临翔区、凤庆县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

锡林郭勒盟(正蓝旗、阿巴嘎旗、镶黄旗、多伦县、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、二连浩特市、锡林浩特市、正镶白旗、苏尼特左旗、苏尼特右旗、太仆寺旗)  玉溪市(红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、新平彝族傣族自治县、澄江市、通海县、易门县、华宁县、峨山彝族自治县)

儋州市

忻州市(岢岚县、代县、神池县、偏关县、五寨县、繁峙县、定襄县、保德县、原平市、忻府区、静乐县、河曲县、宁武县、五台县)

阿里地区(改则县、措勤县、札达县、普兰县、噶尔县、革吉县、日土县)

亳州市(涡阳县、谯城区、利辛县、蒙城县)

酒泉市(瓜州县、金塔县、肃州区、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、敦煌市、肃北蒙古族自治县)

黄冈市(黄州区、红安县、浠水县、麻城市、团风县、武穴市、蕲春县、英山县、罗田县、黄梅县)

日喀则市(仁布县、萨嘎县、拉孜县、定结县、定日县、谢通门县、岗巴县、桑珠孜区、南木林县、萨迦县、仲巴县、聂拉木县、康马县、亚东县、江孜县、昂仁县、白朗县、吉隆县)

遂宁市(安居区、蓬溪县、射洪市、大英县、船山区)

莆田市(秀屿区、涵江区、荔城区、仙游县、城厢区)

柳州市(城中区、鱼峰区、柳北区、融安县、三江侗族自治县、柳南区、鹿寨县、柳江区、柳城县、融水苗族自治县)

大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、大同区、萨尔图区、让胡路区、肇源县、龙凤区、红岗区、林甸县)

深圳市(南山区、光明区、盐田区、福田区、坪山区、宝安区、罗湖区、龙岗区、龙华区)

湛江市(麻章区、廉江市、遂溪县、徐闻县、赤坎区、吴川市、坡头区、雷州市、霞山区)

宿迁市(宿城区、宿豫区、泗阳县、沭阳县、泗洪县)

景德镇市(浮梁县、乐平市、昌江区、珠山区)

鞍山市(岫岩满族自治县、台安县、铁东区、铁西区、立山区、千山区、海城市)

荆门市(东宝区、掇刀区、钟祥市、京山市、沙洋县)

金昌市(永昌县、金川区)

四平市(双辽市、铁西区、伊通满族自治县、梨树县、铁东区)

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香港特别行政区

长沙市(天心区、宁乡市、芙蓉区、浏阳市、雨花区、岳麓区、长沙县、望城区、开福区)

宜宾市(珙县、叙州区、屏山县、兴文县、高县、长宁县、南溪区、翠屏区、江安县、筠连县)

哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)  普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、西盟佤族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、景东彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区、江城哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县)

盐城市(阜宁县、滨海县、盐都区、亭湖区、大丰区、建湖县、射阳县、东台市、响水县)

佳木斯市(同江市、抚远市、前进区、桦南县、汤原县、向阳区、东风区、富锦市、郊区、桦川县)

辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)蚌埠市(蚌山区、五河县、固镇县、禹会区、淮上区、怀远县、龙子湖区)

广安市(岳池县、前锋区、广安区、邻水县、华蓥市、武胜县)  延安市(宜川县、延长县、富县、吴起县、安塞区、志丹县、黄龙县、宝塔区、延川县、黄陵县、洛川县、子长市、甘泉县)

鹤壁市(鹤山区、淇滨区、浚县、淇县、山城区)

大同市(广灵县、云州区、浑源县、左云县、云冈区、灵丘县、平城区、新荣区、阳高县、天镇县)

十堰市(竹溪县、房县、张湾区、丹江口市、茅箭区、郧西县、郧阳区、竹山县)滁州市(明光市、来安县、定远县、凤阳县、天长市、全椒县、琅琊区、南谯区)

鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)

滨州市(无棣县、沾化区、惠民县、滨城区、阳信县、博兴县、邹平市)

丽水市(遂昌县、莲都区、青田县、缙云县、云和县、景宁畲族自治县、龙泉市、松阳县、庆元县)

南京市(雨花台区、鼓楼区、建邺区、秦淮区、溧水区、六合区、浦口区、栖霞区、江宁区、玄武区、高淳区)

克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区、独山子区)

济宁市(汶上县、邹城市、梁山县、兖州区、曲阜市、鱼台县、微山县、任城区、嘉祥县、金乡县、泗水县)

咸宁市(嘉鱼县、通城县、咸安区、赤壁市、通山县、崇阳县)

铜陵市(铜官区、义安区、枞阳县、郊区)

淄博市(周村区、沂源县、高青县、淄川区、临淄区、张店区、桓台县、博山区)

内江市(东兴区、隆昌市、市中区、威远县、资中县)

金华市(兰溪市、金东区、义乌市、浦江县、永康市、磐安县、婺城区、武义县、东阳市)

三明市(永安市、建宁县、大田县、宁化县、尤溪县、明溪县、泰宁县、清流县、沙县区、三元区、将乐县)

三亚市(吉阳区、海棠区、崖州区、天涯区)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

本溪市(南芬区、明山区、溪湖区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县、平山区)

阜阳市(界首市、颍东区、颍泉区、临泉县、太和县、阜南县、颍州区、颍上县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。