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泰州市(海陵区、兴化市、高港区、泰兴市、靖江市、姜堰区)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

重庆市(巫溪县、铜梁区、涪陵区、大渡口区、潼南区、渝北区、合川区、长寿区、彭水苗族土家族自治县、云阳县、丰都县、武隆区、酉阳土家族苗族自治县、璧山区、万州区、梁平区、江津区、秀山土家族苗族自治县、江北区、沙坪坝区、忠县、巫山县、开州区、大足区、荣昌区、南岸区、城口县、南川区、垫江县、永川区、石柱土家族自治县、九龙坡区、奉节县、北碚区、黔江区、渝中区、巴南区、綦江区)

毕节市(黔西市、金沙县、七星关区、大方县、威宁彝族回族苗族自治县、纳雍县、赫章县、织金县)  白银市(靖远县、景泰县、平川区、白银区、会宁县)

郴州市(永兴县、宜章县、临武县、北湖区、桂东县、安仁县、苏仙区、汝城县、嘉禾县、桂阳县、资兴市)

银川市(兴庆区、贺兰县、西夏区、金凤区、永宁县、灵武市)

宜春市(丰城市、袁州区、樟树市、铜鼓县、高安市、上高县、万载县、奉新县、宜丰县、靖安县)

株洲市(攸县、渌口区、荷塘区、茶陵县、天元区、石峰区、炎陵县、芦淞区、醴陵市)  上海市(金山区、奉贤区、浦东新区、普陀区、嘉定区、静安区、崇明区、长宁区、黄浦区、徐汇区、虹口区、松江区、青浦区、宝山区、杨浦区、闵行区)

南京市(雨花台区、玄武区、鼓楼区、浦口区、秦淮区、六合区、栖霞区、高淳区、建邺区、江宁区、溧水区)

福州市(鼓楼区、仓山区、永泰县、马尾区、闽侯县、闽清县、福清市、长乐区、罗源县、台江区、晋安区、平潭县、连江县)

乌兰察布市(商都县、卓资县、集宁区、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼中旗、丰镇市、凉城县、察哈尔右翼后旗、化德县、兴和县、四子王旗)

本溪市(溪湖区、本溪满族自治县、平山区、明山区、桓仁满族自治县、南芬区)

江门市(鹤山市、台山市、新会区、江海区、恩平市、蓬江区、开平市)

来宾市(金秀瑶族自治县、忻城县、武宣县、兴宾区、合山市、象州县)

梧州市(苍梧县、岑溪市、龙圩区、藤县、万秀区、长洲区、蒙山县)

阜阳市(界首市、阜南县、太和县、临泉县、颍州区、颍泉区、颍上县、颍东区)

哈尔滨市(双城区、尚志市、南岗区、道外区、宾县、松北区、巴彦县、呼兰区、方正县、香坊区、五常市、阿城区、木兰县、延寿县、平房区、道里区、依兰县、通河县)

哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)

三沙市(南沙区、西沙区)

儋州市

新乡市(辉县市、获嘉县、卫滨区、封丘县、新乡县、长垣市、红旗区、卫辉市、原阳县、延津县、凤泉区、牧野区)

吉安市(青原区、遂川县、万安县、新干县、吉水县、井冈山市、吉州区、峡江县、永新县、吉安县、安福县、泰和县、永丰县)

塔城地区(裕民县、塔城市、乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、托里县、沙湾市)

克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区)

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嘉兴市(平湖市、秀洲区、海宁市、嘉善县、桐乡市、南湖区、海盐县)

鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)

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牡丹江市(海林市、爱民区、穆棱市、东宁市、西安区、宁安市、绥芬河市、阳明区、东安区、林口县)

石河子市(可克达拉市、白杨市、五家渠市、胡杨河市、铁门关市、昆玉市、新星市、图木舒克市、双河市、北屯市、阿拉尔市)

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绍兴市(上虞区、新昌县、越城区、柯桥区、诸暨市、嵊州市)  迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

荆门市(钟祥市、掇刀区、沙洋县、京山市、东宝区)

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玉林市(陆川县、容县、博白县、玉州区、北流市、兴业县、福绵区)西藏自治区

临沂市(罗庄区、郯城县、兰陵县、河东区、兰山区、蒙阴县、平邑县、沂水县、临沭县、费县、沂南县、莒南县)  成都市(武侯区、都江堰市、郫都区、简阳市、青白江区、龙泉驿区、金牛区、成华区、锦江区、崇州市、双流区、金堂县、新津区、温江区、青羊区、新都区、彭州市、邛崃市、大邑县、蒲江县)

济源市

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新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。