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玉树藏族自治州(玉树市、杂多县、治多县、称多县、囊谦县、曲麻莱县)

固原市(原州区、彭阳县、隆德县、泾源县、西吉县)

株洲市(芦淞区、天元区、石峰区、茶陵县、炎陵县、渌口区、醴陵市、荷塘区、攸县)

安阳市(殷都区、文峰区、滑县、汤阴县、龙安区、内黄县、安阳县、林州市、北关区)  吴忠市(红寺堡区、同心县、盐池县、利通区、青铜峡市)

宜宾市(屏山县、兴文县、筠连县、叙州区、江安县、高县、长宁县、翠屏区、珙县、南溪区)

厦门市(思明区、海沧区、同安区、湖里区、集美区、翔安区)

北京市(门头沟区、东城区、昌平区、海淀区、密云区、平谷区、房山区、怀柔区、丰台区、石景山区、朝阳区、顺义区、通州区、大兴区、西城区、延庆区)

内蒙古自治区  绍兴市(新昌县、上虞区、诸暨市、柯桥区、嵊州市、越城区)

呼伦贝尔市(鄂温克族自治旗、扎兰屯市、阿荣旗、新巴尔虎右旗、满洲里市、扎赉诺尔区、新巴尔虎左旗、海拉尔区、陈巴尔虎旗、牙克石市、根河市、额尔古纳市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗)

清远市(清新区、清城区、阳山县、英德市、连南瑶族自治县、佛冈县、连州市、连山壮族瑶族自治县)

合肥市(巢湖市、长丰县、肥东县、瑶海区、蜀山区、庐江县、肥西县、庐阳区、包河区)

铜仁市(思南县、碧江区、德江县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、万山区、石阡县、江口县、沿河土家族自治县)

丽水市(云和县、龙泉市、庆元县、青田县、遂昌县、松阳县、莲都区、景宁畲族自治县、缙云县)

淮安市(淮安区、盱眙县、金湖县、清江浦区、洪泽区、淮阴区、涟水县)

江门市(新会区、鹤山市、台山市、江海区、蓬江区、恩平市、开平市)

天津市(滨海新区、宝坻区、河北区、南开区、北辰区、东丽区、蓟州区、宁河区、武清区、和平区、津南区、静海区、红桥区、河西区、西青区、河东区)

舟山市(岱山县、嵊泗县、普陀区、定海区)

自贡市(荣县、富顺县、自流井区、贡井区、沿滩区、大安区)

云浮市(云安区、郁南县、新兴县、罗定市、云城区)

鞍山市(千山区、铁西区、立山区、海城市、铁东区、台安县、岫岩满族自治县)

山南市(洛扎县、加查县、隆子县、扎囊县、错那市、贡嘎县、曲松县、乃东区、桑日县、琼结县、浪卡子县、措美县)

崇左市(扶绥县、龙州县、宁明县、大新县、江州区、凭祥市、天等县)

宜春市(奉新县、铜鼓县、上高县、樟树市、万载县、宜丰县、靖安县、丰城市、袁州区、高安市)

通辽市(科尔沁区、开鲁县、科尔沁左翼中旗、奈曼旗、霍林郭勒市、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗、库伦旗)

鹤壁市(浚县、鹤山区、淇县、淇滨区、山城区)

延边朝鲜族自治州(敦化市、汪清县、安图县、和龙市、图们市、龙井市、珲春市、延吉市)

呼和浩特市(武川县、回民区、清水河县、土默特左旗、新城区、托克托县、和林格尔县、赛罕区、玉泉区)

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漯河市(召陵区、源汇区、郾城区、舞阳县、临颍县)

那曲市(双湖县、班戈县、嘉黎县、比如县、色尼区、尼玛县、巴青县、聂荣县、索县、安多县、申扎县)

鄂尔多斯市(伊金霍洛旗、康巴什区、鄂托克旗、东胜区、乌审旗、杭锦旗、准格尔旗、鄂托克前旗、达拉特旗)

秦皇岛市(青龙满族自治县、昌黎县、海港区、卢龙县、北戴河区、抚宁区、山海关区)  红河哈尼族彝族自治州(石屏县、金平苗族瑶族傣族自治县、弥勒市、元阳县、建水县、河口瑶族自治县、开远市、屏边苗族自治县、个旧市、泸西县、绿春县、红河县、蒙自市)

中山市

石家庄市(元氏县、辛集市、栾城区、裕华区、新乐市、赞皇县、藁城区、平山县、无极县、赵县、深泽县、行唐县、井陉县、长安区、新华区、桥西区、正定县、晋州市、高邑县、灵寿县、鹿泉区、井陉矿区)

郴州市(嘉禾县、桂东县、安仁县、永兴县、苏仙区、资兴市、汝城县、北湖区、桂阳县、临武县、宜章县)开封市(禹王台区、兰考县、顺河回族区、祥符区、龙亭区、杞县、鼓楼区、通许县、尉氏县)

张家界市(慈利县、永定区、武陵源区、桑植县)  西藏自治区

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、织金县、黔西市、金沙县、大方县、纳雍县、七星关区、赫章县)

赣州市(龙南市、大余县、瑞金市、安远县、章贡区、定南县、全南县、石城县、南康区、上犹县、崇义县、于都县、寻乌县、信丰县、宁都县、兴国县、会昌县、赣县区)

渭南市(华阴市、潼关县、澄城县、临渭区、大荔县、韩城市、蒲城县、合阳县、富平县、白水县、华州区)西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)

果洛藏族自治州(达日县、甘德县、玛多县、久治县、玛沁县、班玛县)

苏州市(姑苏区、吴中区、太仓市、相城区、张家港市、吴江区、常熟市、虎丘区、昆山市)

杭州市(钱塘区、临安区、富阳区、滨江区、余杭区、桐庐县、西湖区、上城区、临平区、淳安县、萧山区、拱墅区、建德市)

葫芦岛市(绥中县、连山区、龙港区、南票区、兴城市、建昌县)

武汉市(青山区、黄陂区、新洲区、东西湖区、武昌区、江夏区、汉南区、洪山区、汉阳区、蔡甸区、江岸区、硚口区、江汉区)

黔南布依族苗族自治州(贵定县、瓮安县、长顺县、龙里县、平塘县、罗甸县、荔波县、都匀市、独山县、福泉市、惠水县、三都水族自治县)

大同市(广灵县、平城区、云冈区、云州区、灵丘县、阳高县、新荣区、左云县、天镇县、浑源县)

信阳市(罗山县、淮滨县、息县、固始县、潢川县、商城县、光山县、新县、平桥区、浉河区)

丽江市(永胜县、玉龙纳西族自治县、华坪县、宁蒗彝族自治县、古城区)

西安市(灞桥区、临潼区、高陵区、碑林区、长安区、蓝田县、新城区、周至县、阎良区、雁塔区、鄠邑区、未央区、莲湖区)

哈尔滨市(延寿县、阿城区、宾县、道里区、平房区、木兰县、依兰县、尚志市、巴彦县、五常市、方正县、道外区、南岗区、香坊区、通河县、呼兰区、双城区、松北区)

牡丹江市(穆棱市、东安区、林口县、东宁市、阳明区、西安区、宁安市、绥芬河市、爱民区、海林市)

湖州市(安吉县、德清县、南浔区、吴兴区、长兴县)

南宁市(上林县、良庆区、武鸣区、西乡塘区、隆安县、青秀区、宾阳县、马山县、兴宁区、江南区、邕宁区、横州市)

石河子市(双河市、新星市、五家渠市、白杨市、铁门关市、阿拉尔市、昆玉市、可克达拉市、胡杨河市、图木舒克市、北屯市)

台州市(玉环市、三门县、温岭市、临海市、黄岩区、仙居县、椒江区、天台县、路桥区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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