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德宏傣族景颇族自治州(盈江县、梁河县、芒市、瑞丽市、陇川县)
上饶市(鄱阳县、广丰区、婺源县、信州区、横峰县、德兴市、铅山县、弋阳县、万年县、广信区、余干县、玉山县)
石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)
温州市(龙湾区、龙港市、平阳县、瓯海区、瑞安市、乐清市、苍南县、鹿城区、洞头区、永嘉县、文成县、泰顺县)
赣州市(信丰县、于都县、龙南市、定南县、瑞金市、安远县、寻乌县、石城县、上犹县、南康区、宁都县、章贡区、兴国县、赣县区、崇义县、全南县、会昌县、大余县)
沈阳市(皇姑区、新民市、沈北新区、大东区、法库县、铁西区、康平县、辽中区、浑南区、于洪区、和平区、苏家屯区、沈河区)
辽源市(东辽县、东丰县、龙山区、西安区)
山南市(隆子县、曲松县、贡嘎县、洛扎县、琼结县、浪卡子县、加查县、措美县、错那市、扎囊县、乃东区、桑日县)
新乡市(红旗区、延津县、牧野区、卫辉市、获嘉县、原阳县、辉县市、卫滨区、长垣市、封丘县、新乡县、凤泉区)
娄底市(娄星区、冷水江市、涟源市、新化县、双峰县)
五指山市(万宁市、定安县、陵水黎族自治县、文昌市、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、东方市、临高县、琼海市、乐东黎族自治县、澄迈县、琼中黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、屯昌县)
淄博市(沂源县、临淄区、博山区、淄川区、张店区、高青县、桓台县、周村区)
常州市(钟楼区、天宁区、新北区、溧阳市、金坛区、武进区)
永州市(东安县、江华瑶族自治县、祁阳市、零陵区、双牌县、道县、蓝山县、冷水滩区、新田县、宁远县、江永县)
焦作市(博爱县、山阳区、修武县、沁阳市、温县、马村区、中站区、解放区、孟州市、武陟县)
宁德市(屏南县、蕉城区、寿宁县、福安市、周宁县、古田县、霞浦县、福鼎市、柘荣县)
广州市(越秀区、南沙区、花都区、天河区、黄埔区、海珠区、白云区、从化区、增城区、番禺区、荔湾区)
六盘水市(六枝特区、钟山区、盘州市、水城区)
江门市(鹤山市、江海区、开平市、新会区、台山市、蓬江区、恩平市)
龙岩市(上杭县、永定区、新罗区、漳平市、长汀县、武平县、连城县)
襄阳市(老河口市、襄城区、南漳县、宜城市、樊城区、襄州区、谷城县、枣阳市、保康县)
无锡市(滨湖区、锡山区、惠山区、梁溪区、新吴区、江阴市、宜兴市)
乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)
开封市(祥符区、鼓楼区、禹王台区、兰考县、通许县、杞县、尉氏县、顺河回族区、龙亭区)
常德市(安乡县、武陵区、鼎城区、澧县、临澧县、津市市、汉寿县、桃源县、石门县)
岳阳市(君山区、云溪区、岳阳楼区、临湘市、汨罗市、平江县、华容县、湘阴县、岳阳县)
四平市(双辽市、铁西区、伊通满族自治县、梨树县、铁东区)
眉山市(仁寿县、洪雅县、丹棱县、东坡区、青神县、彭山区)
湛江市(廉江市、遂溪县、坡头区、麻章区、赤坎区、霞山区、吴川市、徐闻县、雷州市)
陇南市(成县、徽县、两当县、文县、宕昌县、康县、武都区、西和县、礼县)
白银市(白银区、会宁县、景泰县、平川区、靖远县)
哈尔滨市(延寿县、香坊区、方正县、五常市、呼兰区、通河县、南岗区、道里区、宾县、木兰县、道外区、平房区、依兰县、阿城区、松北区、尚志市、双城区、巴彦县)
西安市(蓝田县、碑林区、雁塔区、莲湖区、阎良区、周至县、新城区、灞桥区、长安区、未央区、鄠邑区、临潼区、高陵区)
汕尾市(陆丰市、陆河县、海丰县、城区)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、阿拉山口市、温泉县、精河县)
伊春市(铁力市、丰林县、金林区、乌翠区、嘉荫县、伊美区、大箐山县、友好区、汤旺县、南岔县)
清远市(英德市、连南瑶族自治县、清新区、连山壮族瑶族自治县、阳山县、佛冈县、连州市、清城区)
黔南布依族苗族自治州(三都水族自治县、贵定县、福泉市、独山县、平塘县、荔波县、瓮安县、长顺县、都匀市、罗甸县、龙里县、惠水县)
大同市(广灵县、新荣区、灵丘县、云州区、云冈区、浑源县、平城区、阳高县、左云县、天镇县)
喀什地区(塔什库尔干塔吉克自治县、莎车县、岳普湖县、英吉沙县、伽师县、叶城县、巴楚县、疏附县、泽普县、麦盖提县、疏勒县、喀什市)
青岛市(黄岛区、即墨区、城阳区、市北区、李沧区、莱西市、平度市、市南区、崂山区、胶州市)
南京市(栖霞区、高淳区、鼓楼区、玄武区、江宁区、溧水区、建邺区、浦口区、六合区、秦淮区、雨花台区)
酒泉市(瓜州县、肃州区、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、敦煌市、玉门市)
连云港市(连云区、灌云县、东海县、海州区、赣榆区、灌南县)
阳泉市(郊区、平定县、盂县、城区、矿区)
佳木斯市(郊区、抚远市、同江市、富锦市、桦川县、东风区、前进区、桦南县、向阳区、汤原县)
聊城市(高唐县、临清市、冠县、茌平区、东阿县、莘县、阳谷县、东昌府区)
固原市(西吉县、原州区、泾源县、隆德县、彭阳县)
绍兴市(诸暨市、上虞区、越城区、嵊州市、新昌县、柯桥区)
扬州市(邗江区、江都区、仪征市、高邮市、广陵区、宝应县)
莆田市(涵江区、仙游县、城厢区、荔城区、秀屿区)
天津市(河北区、和平区、津南区、宁河区、红桥区、北辰区、东丽区、河东区、静海区、南开区、河西区、宝坻区、蓟州区、西青区、滨海新区、武清区)
哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)
福州市(闽侯县、连江县、鼓楼区、马尾区、仓山区、闽清县、晋安区、长乐区、罗源县、永泰县、台江区、平潭县、福清市)
长沙市(浏阳市、岳麓区、开福区、望城区、天心区、宁乡市、长沙县、芙蓉区、雨花区)
北海市(银海区、合浦县、海城区、铁山港区)
潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)
泉州市(鲤城区、惠安县、石狮市、德化县、金门县、丰泽区、晋江市、泉港区、永春县、洛江区、南安市、安溪县)
晋中市(左权县、昔阳县、介休市、榆社县、太谷区、和顺县、祁县、平遥县、寿阳县、灵石县、榆次区)
临汾市(霍州市、洪洞县、乡宁县、安泽县、襄汾县、曲沃县、汾西县、侯马市、古县、永和县、吉县、尧都区、大宁县、蒲县、浮山县、翼城县、隰县)
合肥市(长丰县、巢湖市、包河区、庐江县、蜀山区、肥东县、瑶海区、肥西县、庐阳区)
忻州市(代县、宁武县、定襄县、神池县、静乐县、五寨县、保德县、五台县、河曲县、原平市、岢岚县、繁峙县、偏关县、忻府区)
张掖市(甘州区、山丹县、高台县、肃南裕固族自治县、临泽县、民乐县)
拉萨市(曲水县、墨竹工卡县、当雄县、城关区、达孜区、林周县、堆龙德庆区、尼木县)
乐山市(峨边彝族自治县、五通桥区、峨眉山市、沙湾区、市中区、夹江县、金口河区、沐川县、马边彝族自治县、犍为县、井研县)
毕节市(大方县、黔西市、纳雍县、织金县、七星关区、赫章县、威宁彝族回族苗族自治县、金沙县)
海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、乌兰县、天峻县、都兰县、德令哈市、茫崖市)
广安市(前锋区、岳池县、武胜县、广安区、华蓥市、邻水县)
济源市
新余市(渝水区、分宜县)
鞍山市(台安县、铁西区、铁东区、海城市、立山区、岫岩满族自治县、千山区)
林芝市(察隅县、工布江达县、米林市、波密县、巴宜区、墨脱县、朗县)
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丽水市(景宁畲族自治县、莲都区、缙云县、龙泉市、松阳县、庆元县、青田县、遂昌县、云和县)
承德市(兴隆县、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、双桥区、承德县、鹰手营子矿区、隆化县、宽城满族自治县、滦平县、平泉市、双滦区)
临夏回族自治州(临夏市、永靖县、广河县、康乐县、临夏县、和政县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)
绥化市(望奎县、青冈县、兰西县、绥棱县、明水县、肇东市、安达市、北林区、庆安县、海伦市)
三沙市(西沙区、南沙区)
淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)
安阳市(安阳县、滑县、文峰区、殷都区、林州市、北关区、龙安区、汤阴县、内黄县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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