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固原市(泾源县、隆德县、原州区、西吉县、彭阳县)
菏泽市(成武县、鄄城县、郓城县、巨野县、东明县、曹县、单县、定陶区、牡丹区)
石河子市(双河市、北屯市、阿拉尔市、新星市、昆玉市、可克达拉市、图木舒克市、铁门关市、五家渠市、胡杨河市、白杨市)
林芝市(巴宜区、墨脱县、察隅县、工布江达县、朗县、米林市、波密县)
南平市(松溪县、延平区、建阳区、建瓯市、顺昌县、武夷山市、政和县、浦城县、光泽县、邵武市)
巴彦淖尔市(临河区、磴口县、乌拉特中旗、五原县、杭锦后旗、乌拉特前旗、乌拉特后旗)
揭阳市(榕城区、普宁市、揭东区、揭西县、惠来县)
西宁市(城东区、城西区、湟源县、湟中区、城中区、大通回族土族自治县、城北区)
安康市(紫阳县、宁陕县、岚皋县、平利县、汉滨区、白河县、汉阴县、石泉县、旬阳市、镇坪县)
山南市(曲松县、错那市、加查县、乃东区、隆子县、桑日县、措美县、洛扎县、贡嘎县、浪卡子县、琼结县、扎囊县)
清远市(清新区、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、清城区、连州市、英德市、连山壮族瑶族自治县)
呼伦贝尔市(根河市、扎赉诺尔区、满洲里市、新巴尔虎右旗、阿荣旗、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎左旗、鄂温克族自治旗、海拉尔区、额尔古纳市、牙克石市、鄂伦春自治旗、陈巴尔虎旗)
通化市(东昌区、柳河县、集安市、辉南县、二道江区、通化县、梅河口市)
锦州市(古塔区、凌海市、太和区、义县、北镇市、凌河区、黑山县)
南通市(海安市、启东市、海门区、如皋市、通州区、崇川区、如东县)
延安市(洛川县、子长市、富县、志丹县、延川县、延长县、吴起县、黄陵县、宝塔区、甘泉县、宜川县、黄龙县、安塞区)
五指山市(昌江黎族自治县、澄迈县、临高县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、琼海市、保亭黎族苗族自治县、文昌市、定安县、屯昌县、琼中黎族苗族自治县、万宁市、东方市、白沙黎族自治县)
秦皇岛市(卢龙县、青龙满族自治县、山海关区、昌黎县、抚宁区、北戴河区、海港区)
辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)
昌都市(卡若区、江达县、丁青县、八宿县、边坝县、洛隆县、察雅县、类乌齐县、左贡县、芒康县、贡觉县)
周口市(郸城县、淮阳区、项城市、西华县、鹿邑县、沈丘县、扶沟县、太康县、川汇区、商水县)
邯郸市(永年区、丛台区、峰峰矿区、大名县、邯山区、复兴区、磁县、肥乡区、邱县、武安市、成安县、涉县、广平县、魏县、临漳县、馆陶县、鸡泽县、曲周县)
重庆市(万州区、黔江区、涪陵区、长寿区、沙坪坝区、江北区、璧山区、巫山县、北碚区、云阳县、荣昌区、合川区、城口县、丰都县、南川区、彭水苗族土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、巫溪县、石柱土家族自治县、潼南区、垫江县、奉节县、开州区、铜梁区、永川区、酉阳土家族苗族自治县、渝中区、武隆区、巴南区、綦江区、南岸区、江津区、忠县、大足区、梁平区、大渡口区、渝北区、九龙坡区)
朝阳市(建平县、北票市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、龙城区、朝阳县)
海南藏族自治州(同德县、共和县、贵南县、兴海县、贵德县)
阿坝藏族羌族自治州(马尔康市、若尔盖县、茂县、松潘县、阿坝县、汶川县、九寨沟县、金川县、黑水县、小金县、红原县、理县、壤塘县)
梧州市(岑溪市、藤县、蒙山县、长洲区、龙圩区、苍梧县、万秀区)
莆田市(城厢区、荔城区、秀屿区、仙游县、涵江区)
茂名市(茂南区、高州市、化州市、信宜市、电白区)
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赤峰市(松山区、翁牛特旗、巴林左旗、阿鲁科尔沁旗、克什克腾旗、敖汉旗、红山区、宁城县、元宝山区、林西县、巴林右旗、喀喇沁旗)
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汕头市(金平区、潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县、龙湖区、濠江区)
宜昌市(猇亭区、宜都市、夷陵区、秭归县、五峰土家族自治县、伍家岗区、点军区、当阳市、长阳土家族自治县、兴山县、枝江市、远安县、西陵区)
佳木斯市(同江市、桦南县、富锦市、东风区、前进区、桦川县、抚远市、向阳区、汤原县、郊区)
合肥市(庐江县、庐阳区、蜀山区、巢湖市、包河区、肥东县、长丰县、瑶海区、肥西县)
中山市
忻州市(五寨县、偏关县、宁武县、神池县、代县、河曲县、静乐县、保德县、定襄县、忻府区、原平市、繁峙县、岢岚县、五台县)
怀化市(通道侗族自治县、洪江市、会同县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、辰溪县、溆浦县、沅陵县、靖州苗族侗族自治县、中方县、鹤城区、麻阳苗族自治县)
长春市(双阳区、宽城区、绿园区、农安县、九台区、公主岭市、南关区、朝阳区、榆树市、二道区、德惠市)
定西市(安定区、陇西县、岷县、临洮县、通渭县、渭源县、漳县)
黔东南苗族侗族自治州(剑河县、三穗县、凯里市、丹寨县、黄平县、榕江县、锦屏县、镇远县、台江县、麻江县、雷山县、黎平县、从江县、施秉县、天柱县、岑巩县)
盘锦市(双台子区、盘山县、大洼区、兴隆台区)
广安市(华蓥市、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县、广安区)
德州市(平原县、德城区、临邑县、陵城区、宁津县、乐陵市、夏津县、庆云县、禹城市、武城县、齐河县)
济源市
南充市(阆中市、营山县、南部县、蓬安县、顺庆区、西充县、嘉陵区、高坪区、仪陇县)
唐山市(迁安市、玉田县、迁西县、滦南县、遵化市、路北区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、开平区、古冶区、路南区、滦州市、乐亭县)
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保山市(昌宁县、隆阳区、龙陵县、施甸县、腾冲市)
西藏自治区
金华市(磐安县、浦江县、武义县、婺城区、金东区、永康市、东阳市、兰溪市、义乌市)
黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、普安县、贞丰县、兴仁市、册亨县、安龙县、望谟县、兴义市)
阿勒泰地区(哈巴河县、吉木乃县、富蕴县、福海县、布尔津县、青河县、阿勒泰市)
永州市(新田县、江华瑶族自治县、道县、零陵区、冷水滩区、双牌县、蓝山县、江永县、东安县、祁阳市、宁远县)
安顺市(关岭布依族苗族自治县、普定县、平坝区、西秀区、紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县)
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迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)
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平凉市(静宁县、崆峒区、泾川县、庄浪县、崇信县、华亭市、灵台县)
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宜春市(万载县、宜丰县、袁州区、高安市、樟树市、丰城市、靖安县、上高县、铜鼓县、奉新县)
焦作市(博爱县、温县、山阳区、解放区、沁阳市、孟州市、修武县、马村区、中站区、武陟县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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