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济宁市(兖州区、嘉祥县、邹城市、曲阜市、汶上县、梁山县、微山县、金乡县、任城区、泗水县、鱼台县)
岳阳市(君山区、华容县、临湘市、云溪区、岳阳县、湘阴县、岳阳楼区、平江县、汨罗市)
武威市(民勤县、天祝藏族自治县、古浪县、凉州区)
清远市(连州市、佛冈县、阳山县、英德市、连南瑶族自治县、清城区、清新区、连山壮族瑶族自治县)
合肥市(巢湖市、蜀山区、肥西县、庐江县、包河区、瑶海区、肥东县、长丰县、庐阳区)
郴州市(安仁县、北湖区、桂东县、临武县、桂阳县、宜章县、永兴县、汝城县、嘉禾县、资兴市、苏仙区)
辽阳市(白塔区、弓长岭区、太子河区、灯塔市、文圣区、宏伟区、辽阳县)
乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)
抚州市(南丰县、黎川县、宜黄县、资溪县、南城县、临川区、东乡区、广昌县、崇仁县、金溪县、乐安县)
盐城市(建湖县、亭湖区、东台市、阜宁县、盐都区、射阳县、大丰区、滨海县、响水县)
兴安盟(科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、突泉县、扎赉特旗、乌兰浩特市)
承德市(滦平县、平泉市、承德县、丰宁满族自治县、双滦区、双桥区、隆化县、围场满族蒙古族自治县、兴隆县、宽城满族自治县、鹰手营子矿区)
吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)
济南市(商河县、钢城区、槐荫区、市中区、长清区、历下区、章丘区、历城区、莱芜区、济阳区、平阴县、天桥区)
内江市(隆昌市、资中县、东兴区、威远县、市中区)
淄博市(沂源县、博山区、淄川区、临淄区、桓台县、张店区、高青县、周村区)
宣城市(广德市、郎溪县、泾县、旌德县、宁国市、绩溪县、宣州区)
宁德市(霞浦县、柘荣县、寿宁县、福安市、福鼎市、周宁县、蕉城区、屏南县、古田县)
荆州市(松滋市、公安县、沙市区、洪湖市、江陵县、石首市、监利市、荆州区)
黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、册亨县、晴隆县、贞丰县、望谟县、兴义市、普安县、安龙县)
徐州市(泉山区、铜山区、新沂市、鼓楼区、贾汪区、丰县、睢宁县、云龙区、邳州市、沛县)
广州市(从化区、荔湾区、黄埔区、花都区、越秀区、海珠区、南沙区、白云区、增城区、番禺区、天河区)
澳门特别行政区
湘西土家族苗族自治州(吉首市、凤凰县、保靖县、古丈县、龙山县、花垣县、泸溪县、永顺县)
南充市(阆中市、西充县、高坪区、蓬安县、顺庆区、嘉陵区、南部县、营山县、仪陇县)
广西壮族自治区
七台河市(茄子河区、勃利县、新兴区、桃山区)
锡林郭勒盟(正镶白旗、镶黄旗、太仆寺旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、阿巴嘎旗、锡林浩特市、苏尼特右旗、正蓝旗、多伦县、东乌珠穆沁旗、二连浩特市)
巴彦淖尔市(五原县、临河区、磴口县、乌拉特前旗、杭锦后旗、乌拉特后旗、乌拉特中旗)
张家界市(永定区、武陵源区、慈利县、桑植县)
西宁市(城西区、城东区、湟源县、大通回族土族自治县、城北区、城中区、湟中区)
怒江傈僳族自治州(福贡县、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、泸水市)
吉安市(泰和县、安福县、遂川县、永新县、青原区、永丰县、吉水县、新干县、吉安县、吉州区、井冈山市、万安县、峡江县)
沈阳市(铁西区、和平区、康平县、皇姑区、辽中区、法库县、大东区、浑南区、于洪区、沈河区、沈北新区、新民市、苏家屯区)
海东市(民和回族土族自治县、平安区、循化撒拉族自治县、互助土族自治县、乐都区、化隆回族自治县)
儋州市
安顺市(西秀区、关岭布依族苗族自治县、普定县、紫云苗族布依族自治县、平坝区、镇宁布依族苗族自治县)
肇庆市(广宁县、四会市、鼎湖区、高要区、封开县、德庆县、怀集县、端州区)
普洱市(孟连傣族拉祜族佤族自治县、西盟佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、墨江哈尼族自治县、澜沧拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县)
定西市(安定区、岷县、临洮县、通渭县、陇西县、渭源县、漳县)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、瑞丽市、盈江县、梁河县)
嘉峪关市
乐山市(马边彝族自治县、峨眉山市、犍为县、井研县、沙湾区、沐川县、金口河区、市中区、夹江县、五通桥区、峨边彝族自治县)
邯郸市(临漳县、馆陶县、邱县、复兴区、邯山区、涉县、丛台区、武安市、大名县、永年区、成安县、磁县、肥乡区、曲周县、峰峰矿区、鸡泽县、广平县、魏县)
宁夏回族自治区
成都市(简阳市、青羊区、成华区、新津区、大邑县、都江堰市、崇州市、蒲江县、龙泉驿区、郫都区、邛崃市、金牛区、金堂县、温江区、新都区、双流区、锦江区、彭州市、青白江区、武侯区)
六安市(叶集区、裕安区、霍邱县、金寨县、舒城县、霍山县、金安区)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿合奇县、阿克陶县、阿图什市)
潍坊市(昌乐县、潍城区、坊子区、寒亭区、青州市、高密市、奎文区、昌邑市、寿光市、诸城市、安丘市、临朐县)
海口市(琼山区、美兰区、秀英区、龙华区)
昌吉回族自治州(吉木萨尔县、呼图壁县、阜康市、昌吉市、奇台县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县)
南平市(延平区、顺昌县、浦城县、松溪县、建瓯市、武夷山市、光泽县、邵武市、政和县、建阳区)
绥化市(安达市、绥棱县、海伦市、望奎县、庆安县、肇东市、北林区、兰西县、青冈县、明水县)
濮阳市(清丰县、范县、华龙区、濮阳县、南乐县、台前县)
临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、广河县、和政县、临夏市、永靖县、临夏县、东乡族自治县)
周口市(西华县、鹿邑县、扶沟县、商水县、沈丘县、项城市、淮阳区、太康县、郸城县、川汇区)
文山壮族苗族自治州(丘北县、广南县、富宁县、文山市、砚山县、麻栗坡县、马关县、西畴县)
南昌市(青云谱区、进贤县、西湖区、青山湖区、安义县、东湖区、红谷滩区、新建区、南昌县)
阿勒泰地区(富蕴县、吉木乃县、布尔津县、福海县、青河县、阿勒泰市、哈巴河县)
湖州市(吴兴区、南浔区、长兴县、德清县、安吉县)
宝鸡市(麟游县、渭滨区、凤翔区、陈仓区、眉县、凤县、金台区、陇县、太白县、千阳县、扶风县、岐山县)
崇左市(天等县、宁明县、龙州县、大新县、江州区、扶绥县、凭祥市)
阜阳市(颍州区、太和县、阜南县、颍上县、颍泉区、临泉县、颍东区、界首市)
果洛藏族自治州(玛多县、久治县、玛沁县、达日县、甘德县、班玛县)
晋城市(高平市、泽州县、陵川县、阳城县、沁水县、城区)
泉州市(南安市、德化县、洛江区、金门县、惠安县、泉港区、石狮市、安溪县、丰泽区、晋江市、鲤城区、永春县)
亳州市(利辛县、蒙城县、涡阳县、谯城区)
三沙市(西沙区、南沙区)
呼伦贝尔市(鄂温克族自治旗、阿荣旗、根河市、扎赉诺尔区、满洲里市、额尔古纳市、扎兰屯市、新巴尔虎左旗、陈巴尔虎旗、海拉尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎右旗、牙克石市、鄂伦春自治旗)
汕头市(潮阳区、龙湖区、潮南区、南澳县、濠江区、金平区、澄海区)
湛江市(雷州市、遂溪县、坡头区、赤坎区、霞山区、吴川市、麻章区、廉江市、徐闻县)
遂宁市(射洪市、大英县、船山区、安居区、蓬溪县)
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温州市(洞头区、永嘉县、瓯海区、平阳县、龙湾区、泰顺县、苍南县、鹿城区、乐清市、瑞安市、龙港市、文成县)
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白山市(靖宇县、临江市、抚松县、江源区、长白朝鲜族自治县、浑江区)
包头市(东河区、青山区、白云鄂博矿区、土默特右旗、九原区、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、固阳县)
沧州市(东光县、青县、任丘市、海兴县、沧县、黄骅市、肃宁县、吴桥县、河间市、泊头市、运河区、盐山县、献县、南皮县、孟村回族自治县、新华区)
滁州市(天长市、定远县、琅琊区、凤阳县、南谯区、明光市、来安县、全椒县)
苏州市(吴中区、相城区、张家港市、太仓市、常熟市、姑苏区、虎丘区、吴江区、昆山市)
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唐山市(路北区、滦南县、玉田县、乐亭县、曹妃甸区、遵化市、古冶区、开平区、迁安市、丰南区、滦州市、丰润区、路南区、迁西县)
咸宁市(通城县、咸安区、通山县、嘉鱼县、崇阳县、赤壁市)
阿里地区(普兰县、改则县、噶尔县、措勤县、日土县、札达县、革吉县)
新余市(分宜县、渝水区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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