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景德镇市(浮梁县、昌江区、珠山区、乐平市)

玉树藏族自治州(治多县、杂多县、曲麻莱县、囊谦县、玉树市、称多县)

淮北市(濉溪县、烈山区、相山区、杜集区)

连云港市(灌南县、灌云县、海州区、赣榆区、东海县、连云区)  临沂市(罗庄区、费县、兰陵县、沂南县、河东区、郯城县、平邑县、沂水县、莒南县、兰山区、蒙阴县、临沭县)

长沙市(望城区、雨花区、天心区、长沙县、开福区、芙蓉区、岳麓区、浏阳市、宁乡市)

洛阳市(汝阳县、洛宁县、栾川县、瀍河回族区、洛龙区、老城区、伊川县、宜阳县、涧西区、孟津区、新安县、嵩县、西工区、偃师区)

莆田市(荔城区、城厢区、涵江区、仙游县、秀屿区)

双鸭山市(饶河县、友谊县、宝山区、集贤县、岭东区、宝清县、四方台区、尖山区)  固原市(西吉县、彭阳县、泾源县、原州区、隆德县)

松原市(乾安县、扶余市、长岭县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、尖扎县、河南蒙古族自治县)

白山市(临江市、长白朝鲜族自治县、抚松县、靖宇县、江源区、浑江区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、乌恰县、阿克陶县、阿合奇县)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

抚州市(黎川县、临川区、宜黄县、南城县、资溪县、东乡区、广昌县、崇仁县、金溪县、南丰县、乐安县)

湘潭市(韶山市、雨湖区、岳塘区、湘潭县、湘乡市)

龙岩市(永定区、漳平市、上杭县、新罗区、武平县、连城县、长汀县)

焦作市(中站区、山阳区、马村区、沁阳市、武陟县、孟州市、温县、修武县、博爱县、解放区)

泰州市(泰兴市、靖江市、高港区、海陵区、姜堰区、兴化市)

济南市(天桥区、槐荫区、市中区、莱芜区、章丘区、长清区、历城区、平阴县、商河县、济阳区、历下区、钢城区)

东营市(垦利区、广饶县、利津县、东营区、河口区)

和田地区(墨玉县、洛浦县、和田市、于田县、民丰县、策勒县、和田县、皮山县)

秦皇岛市(北戴河区、卢龙县、青龙满族自治县、海港区、昌黎县、山海关区、抚宁区)

台州市(温岭市、黄岩区、路桥区、仙居县、临海市、椒江区、三门县、天台县、玉环市)

凉山彝族自治州(德昌县、甘洛县、宁南县、木里藏族自治县、金阳县、普格县、冕宁县、昭觉县、会理市、雷波县、越西县、喜德县、布拖县、会东县、美姑县、盐源县、西昌市)

许昌市(长葛市、鄢陵县、魏都区、禹州市、建安区、襄城县)

大庆市(龙凤区、红岗区、大同区、肇源县、让胡路区、肇州县、林甸县、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县)

延安市(子长市、黄龙县、富县、洛川县、宝塔区、甘泉县、安塞区、宜川县、黄陵县、延长县、延川县、志丹县、吴起县)

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河源市(连平县、紫金县、龙川县、源城区、和平县、东源县)

南宁市(马山县、青秀区、邕宁区、良庆区、隆安县、宾阳县、兴宁区、江南区、西乡塘区、横州市、武鸣区、上林县)

葫芦岛市(龙港区、建昌县、连山区、绥中县、兴城市、南票区)

临夏回族自治州(康乐县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县、东乡族自治县、和政县、临夏县、临夏市、广河县)  云浮市(云安区、罗定市、云城区、新兴县、郁南县)

哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)

常州市(新北区、钟楼区、溧阳市、天宁区、武进区、金坛区)

赣州市(大余县、石城县、章贡区、赣县区、会昌县、瑞金市、兴国县、寻乌县、信丰县、南康区、于都县、全南县、宁都县、安远县、龙南市、上犹县、定南县、崇义县)山南市(桑日县、隆子县、洛扎县、错那市、扎囊县、加查县、浪卡子县、乃东区、贡嘎县、曲松县、措美县、琼结县)

马鞍山市(博望区、和县、花山区、当涂县、含山县、雨山区)  三沙市(南沙区、西沙区)

乌鲁木齐市(头屯河区、水磨沟区、米东区、天山区、沙依巴克区、乌鲁木齐县、新市区、达坂城区)

衡水市(饶阳县、景县、故城县、枣强县、武邑县、安平县、桃城区、阜城县、深州市、武强县、冀州区)

丹东市(元宝区、东港市、凤城市、振安区、宽甸满族自治县、振兴区)天水市(张家川回族自治县、秦安县、甘谷县、清水县、麦积区、秦州区、武山县)

齐齐哈尔市(龙沙区、富裕县、依安县、讷河市、铁锋区、碾子山区、泰来县、克山县、克东县、建华区、拜泉县、龙江县、富拉尔基区、昂昂溪区、梅里斯达斡尔族区、甘南县)

合肥市(长丰县、巢湖市、蜀山区、瑶海区、包河区、肥西县、庐江县、肥东县、庐阳区)

邢台市(临城县、清河县、广宗县、沙河市、平乡县、信都区、柏乡县、宁晋县、威县、巨鹿县、南和区、任泽区、临西县、南宫市、内丘县、襄都区、新河县、隆尧县)

巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、库尔勒市、轮台县、焉耆回族自治县、若羌县、尉犁县、和静县、且末县、博湖县)

十堰市(茅箭区、郧西县、郧阳区、竹山县、丹江口市、张湾区、竹溪县、房县)

阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)

本溪市(溪湖区、明山区、桓仁满族自治县、平山区、本溪满族自治县、南芬区)

南通市(海门区、如皋市、海安市、如东县、启东市、通州区、崇川区)

湖州市(安吉县、吴兴区、长兴县、德清县、南浔区)

沧州市(泊头市、海兴县、东光县、吴桥县、孟村回族自治县、南皮县、任丘市、黄骅市、运河区、肃宁县、献县、河间市、沧县、新华区、青县、盐山县)

防城港市(东兴市、防城区、上思县、港口区)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、阿拉山口市、博乐市)

七台河市(勃利县、新兴区、桃山区、茄子河区)

金昌市(金川区、永昌县)

保定市(高阳县、博野县、曲阳县、清苑区、安新县、涿州市、涞水县、满城区、莲池区、望都县、容城县、雄县、易县、定州市、阜平县、唐县、安国市、蠡县、高碑店市、竞秀区、顺平县、涞源县、定兴县、徐水区)

庆阳市(西峰区、镇原县、华池县、正宁县、宁县、庆城县、环县、合水县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。