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六安市(舒城县、裕安区、金安区、霍邱县、霍山县、叶集区、金寨县)

宜宾市(南溪区、长宁县、屏山县、翠屏区、珙县、江安县、兴文县、叙州区、高县、筠连县)

榆林市(绥德县、佳县、府谷县、子洲县、榆阳区、吴堡县、横山区、定边县、清涧县、米脂县、神木市、靖边县)

红河哈尼族彝族自治州(屏边苗族自治县、元阳县、金平苗族瑶族傣族自治县、建水县、泸西县、蒙自市、弥勒市、石屏县、红河县、开远市、个旧市、绿春县、河口瑶族自治县)  许昌市(长葛市、鄢陵县、魏都区、襄城县、建安区、禹州市)

海东市(乐都区、互助土族自治县、民和回族土族自治县、化隆回族自治县、平安区、循化撒拉族自治县)

香港特别行政区

信阳市(潢川县、新县、罗山县、平桥区、息县、商城县、浉河区、淮滨县、光山县、固始县)天津市(河西区、宝坻区、和平区、南开区、蓟州区、津南区、红桥区、静海区、滨海新区、河东区、河北区、宁河区、武清区、北辰区、西青区、东丽区)

乐山市(五通桥区、市中区、马边彝族自治县、峨边彝族自治县、沐川县、井研县、犍为县、夹江县、峨眉山市、沙湾区、金口河区)  新余市(分宜县、渝水区)

铜仁市(德江县、万山区、碧江区、江口县、思南县、沿河土家族自治县、石阡县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县)

邯郸市(丛台区、磁县、肥乡区、临漳县、成安县、永年区、馆陶县、武安市、大名县、鸡泽县、涉县、复兴区、广平县、曲周县、魏县、邱县、峰峰矿区、邯山区)

泸州市(古蔺县、泸县、合江县、江阳区、龙马潭区、叙永县、纳溪区)

伊春市(嘉荫县、铁力市、丰林县、大箐山县、伊美区、友好区、汤旺县、乌翠区、南岔县、金林区)

绥化市(明水县、青冈县、兰西县、北林区、庆安县、绥棱县、肇东市、安达市、海伦市、望奎县)

吉安市(万安县、泰和县、吉州区、吉水县、永新县、新干县、井冈山市、青原区、永丰县、安福县、峡江县、吉安县、遂川县)

恩施土家族苗族自治州(来凤县、恩施市、建始县、咸丰县、宣恩县、鹤峰县、巴东县、利川市)

丽水市(青田县、云和县、松阳县、缙云县、庆元县、莲都区、景宁畲族自治县、遂昌县、龙泉市)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

重庆市(江津区、荣昌区、綦江区、开州区、丰都县、长寿区、万州区、北碚区、石柱土家族自治县、合川区、武隆区、巴南区、渝北区、渝中区、铜梁区、奉节县、巫山县、永川区、潼南区、城口县、黔江区、秀山土家族苗族自治县、九龙坡区、沙坪坝区、璧山区、南川区、大足区、巫溪县、涪陵区、南岸区、梁平区、彭水苗族土家族自治县、江北区、大渡口区、忠县、云阳县、垫江县、酉阳土家族苗族自治县)

青岛市(李沧区、城阳区、平度市、崂山区、胶州市、市南区、黄岛区、即墨区、莱西市、市北区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

银川市(西夏区、贺兰县、灵武市、兴庆区、金凤区、永宁县)

梅州市(蕉岭县、五华县、丰顺县、平远县、梅县区、大埔县、兴宁市、梅江区)

铜陵市(枞阳县、郊区、义安区、铜官区)

日照市(莒县、岚山区、东港区、五莲县)

广西壮族自治区

大理白族自治州(大理市、祥云县、剑川县、巍山彝族回族自治县、漾濞彝族自治县、宾川县、洱源县、云龙县、鹤庆县、永平县、南涧彝族自治县、弥渡县)

北京市(通州区、顺义区、丰台区、大兴区、海淀区、密云区、门头沟区、石景山区、房山区、延庆区、西城区、昌平区、朝阳区、平谷区、怀柔区、东城区)

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沈阳市(沈北新区、沈河区、康平县、皇姑区、浑南区、苏家屯区、和平区、于洪区、新民市、大东区、铁西区、辽中区、法库县)

宿州市(埇桥区、泗县、萧县、灵璧县、砀山县)

淄博市(淄川区、高青县、临淄区、张店区、博山区、桓台县、沂源县、周村区)

常德市(安乡县、汉寿县、石门县、武陵区、临澧县、桃源县、澧县、鼎城区、津市市)  桂林市(叠彩区、兴安县、临桂区、平乐县、全州县、永福县、七星区、灌阳县、秀峰区、荔浦市、恭城瑶族自治县、阳朔县、资源县、雁山区、灵川县、象山区、龙胜各族自治县)

荆门市(钟祥市、掇刀区、东宝区、京山市、沙洋县)

景德镇市(昌江区、浮梁县、珠山区、乐平市)

盐城市(响水县、射阳县、阜宁县、亭湖区、东台市、大丰区、滨海县、盐都区、建湖县)昭通市(巧家县、盐津县、彝良县、镇雄县、威信县、昭阳区、鲁甸县、绥江县、大关县、永善县、水富市)

阿坝藏族羌族自治州(黑水县、九寨沟县、若尔盖县、理县、汶川县、红原县、松潘县、茂县、金川县、壤塘县、马尔康市、阿坝县、小金县)  牡丹江市(阳明区、爱民区、海林市、东宁市、东安区、宁安市、西安区、林口县、绥芬河市、穆棱市)

兰州市(皋兰县、七里河区、永登县、榆中县、城关区、红古区、西固区、安宁区)

开封市(顺河回族区、杞县、祥符区、鼓楼区、尉氏县、兰考县、龙亭区、通许县、禹王台区)

陇南市(康县、西和县、两当县、礼县、宕昌县、徽县、文县、成县、武都区)潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

儋州市

孝感市(云梦县、大悟县、孝南区、安陆市、汉川市、孝昌县、应城市)

运城市(夏县、垣曲县、平陆县、万荣县、绛县、稷山县、新绛县、临猗县、盐湖区、永济市、河津市、闻喜县、芮城县)

咸阳市(淳化县、渭城区、泾阳县、三原县、彬州市、永寿县、武功县、旬邑县、长武县、秦都区、兴平市、乾县、杨陵区、礼泉县)

临汾市(古县、霍州市、大宁县、乡宁县、曲沃县、隰县、襄汾县、蒲县、安泽县、永和县、吉县、洪洞县、侯马市、尧都区、汾西县、浮山县、翼城县)

黔东南苗族侗族自治州(黎平县、锦屏县、台江县、天柱县、镇远县、剑河县、雷山县、丹寨县、麻江县、凯里市、榕江县、从江县、岑巩县、施秉县、黄平县、三穗县)

西安市(周至县、长安区、高陵区、新城区、临潼区、未央区、蓝田县、碑林区、雁塔区、灞桥区、莲湖区、阎良区、鄠邑区)

洛阳市(洛龙区、栾川县、老城区、新安县、孟津区、宜阳县、伊川县、西工区、涧西区、洛宁县、汝阳县、偃师区、瀍河回族区、嵩县)

嘉峪关市

昆明市(晋宁区、东川区、石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、嵩明县、呈贡区、禄劝彝族苗族自治县、安宁市、宜良县、盘龙区、西山区、官渡区、富民县、五华区)

泰安市(宁阳县、东平县、新泰市、肥城市、岱岳区、泰山区)

广安市(武胜县、广安区、邻水县、岳池县、前锋区、华蓥市)

淮北市(烈山区、杜集区、相山区、濉溪县)

抚顺市(抚顺县、顺城区、清原满族自治县、新抚区、东洲区、新宾满族自治县、望花区)

新乡市(红旗区、长垣市、新乡县、卫滨区、辉县市、延津县、原阳县、获嘉县、卫辉市、凤泉区、牧野区、封丘县)

平顶山市(卫东区、汝州市、新华区、郏县、鲁山县、叶县、舞钢市、宝丰县、石龙区、湛河区)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。