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全国服务区域：
南通市(如东县、海安市、启东市、崇川区、如皋市、海门区、通州区)
辽阳市(白塔区、灯塔市、弓长岭区、宏伟区、辽阳县、文圣区、太子河区)
天津市(河东区、静海区、武清区、南开区、和平区、北辰区、宝坻区、红桥区、津南区、东丽区、宁河区、西青区、滨海新区、河北区、蓟州区、河西区)
无锡市(新吴区、宜兴市、梁溪区、江阴市、惠山区、滨湖区、锡山区)
佳木斯市(郊区、抚远市、汤原县、前进区、富锦市、向阳区、东风区、桦南县、桦川县、同江市)
兰州市(城关区、永登县、皋兰县、红古区、榆中县、安宁区、西固区、七里河区)
湘西土家族苗族自治州(花垣县、古丈县、保靖县、凤凰县、泸溪县、永顺县、吉首市、龙山县)
镇江市(京口区、丹阳市、润州区、丹徒区、扬中市、句容市)
南阳市(邓州市、唐河县、南召县、卧龙区、社旗县、宛城区、内乡县、桐柏县、淅川县、西峡县、镇平县、新野县、方城县)
仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)
乌鲁木齐市(新市区、头屯河区、天山区、米东区、达坂城区、乌鲁木齐县、沙依巴克区、水磨沟区)
榆林市(定边县、清涧县、靖边县、米脂县、绥德县、府谷县、子洲县、佳县、横山区、神木市、吴堡县、榆阳区)
鄂尔多斯市(达拉特旗、康巴什区、鄂托克旗、准格尔旗、乌审旗、伊金霍洛旗、鄂托克前旗、杭锦旗、东胜区)
澳门特别行政区
香港特别行政区
廊坊市(广阳区、大城县、安次区、香河县、文安县、固安县、大厂回族自治县、霸州市、三河市、永清县)
阿勒泰地区(阿勒泰市、吉木乃县、福海县、富蕴县、青河县、布尔津县、哈巴河县)
牡丹江市(西安区、绥芬河市、宁安市、阳明区、东安区、爱民区、海林市、东宁市、穆棱市、林口县)
海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、祁连县、海晏县)
昌吉回族自治州(呼图壁县、木垒哈萨克自治县、奇台县、玛纳斯县、阜康市、吉木萨尔县、昌吉市)
南平市(松溪县、武夷山市、建瓯市、建阳区、浦城县、顺昌县、光泽县、邵武市、政和县、延平区)
洛阳市(嵩县、洛龙区、新安县、宜阳县、涧西区、孟津区、栾川县、瀍河回族区、西工区、老城区、偃师区、伊川县、汝阳县、洛宁县)
阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)
内江市(市中区、隆昌市、威远县、东兴区、资中县)
酒泉市(肃北蒙古族自治县、敦煌市、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、肃州区、瓜州县)
遂宁市(蓬溪县、射洪市、船山区、安居区、大英县)
哈尔滨市(依兰县、南岗区、宾县、道里区、通河县、木兰县、延寿县、巴彦县、平房区、尚志市、方正县、呼兰区、五常市、道外区、阿城区、松北区、香坊区、双城区)
安顺市(平坝区、紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、西秀区、普定县)
杭州市(桐庐县、滨江区、上城区、西湖区、淳安县、拱墅区、临安区、萧山区、钱塘区、建德市、临平区、余杭区、富阳区)
重庆市(沙坪坝区、云阳县、武隆区、大足区、万州区、南川区、江津区、酉阳土家族苗族自治县、开州区、丰都县、黔江区、涪陵区、綦江区、巴南区、城口县、石柱土家族自治县、巫溪县、江北区、彭水苗族土家族自治县、北碚区、长寿区、铜梁区、璧山区、永川区、奉节县、渝中区、秀山土家族苗族自治县、九龙坡区、巫山县、渝北区、垫江县、荣昌区、南岸区、梁平区、大渡口区、潼南区、合川区、忠县)
芜湖市(镜湖区、南陵县、繁昌区、弋江区、湾沚区、鸠江区、无为市)
唐山市(迁安市、丰润区、迁西县、滦南县、丰南区、路北区、乐亭县、滦州市、开平区、古冶区、曹妃甸区、路南区、遵化市、玉田县)
吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)
三沙市(南沙区、西沙区)
滨州市(博兴县、阳信县、无棣县、惠民县、滨城区、邹平市、沾化区)
塔城地区(和布克赛尔蒙古自治县、裕民县、托里县、额敏县、乌苏市、塔城市、沙湾市)
海口市(琼山区、秀英区、美兰区、龙华区)
潍坊市(寒亭区、青州市、寿光市、潍城区、安丘市、奎文区、昌邑市、临朐县、昌乐县、高密市、诸城市、坊子区)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
大连市(长海县、沙河口区、普兰店区、旅顺口区、金州区、甘井子区、庄河市、西岗区、中山区、瓦房店市)
宁德市(蕉城区、屏南县、福鼎市、霞浦县、寿宁县、柘荣县、古田县、周宁县、福安市)
泰安市(岱岳区、新泰市、宁阳县、肥城市、东平县、泰山区)
黄冈市(黄州区、红安县、蕲春县、麻城市、浠水县、团风县、英山县、罗田县、黄梅县、武穴市)
石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)
乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)
毕节市(纳雍县、黔西市、织金县、大方县、金沙县、七星关区、赫章县、威宁彝族回族苗族自治县)
儋州市
嘉兴市(秀洲区、海盐县、平湖市、嘉善县、桐乡市、海宁市、南湖区)
金昌市(永昌县、金川区)
玉溪市(红塔区、华宁县、峨山彝族自治县、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、易门县、通海县、新平彝族傣族自治县)
白城市(通榆县、镇赉县、洮南市、洮北区、大安市)
南充市(顺庆区、南部县、嘉陵区、营山县、蓬安县、阆中市、仪陇县、高坪区、西充县)
汕尾市(海丰县、陆丰市、城区、陆河县)
铁岭市(昌图县、开原市、调兵山市、铁岭县、银州区、西丰县、清河区)
新疆维吾尔自治区
崇左市(扶绥县、天等县、大新县、凭祥市、江州区、宁明县、龙州县)
萍乡市(芦溪县、莲花县、湘东区、安源区、上栗县)
安康市(汉阴县、白河县、紫阳县、石泉县、宁陕县、镇坪县、旬阳市、平利县、汉滨区、岚皋县)
珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)
铜川市(耀州区、宜君县、印台区、王益区)
永州市(蓝山县、新田县、祁阳市、道县、江永县、双牌县、宁远县、江华瑶族自治县、冷水滩区、东安县、零陵区)
淮安市(盱眙县、金湖县、涟水县、清江浦区、淮阴区、淮安区、洪泽区)
安庆市(望江县、太湖县、潜山市、迎江区、桐城市、怀宁县、宿松县、宜秀区、岳西县、大观区)
锦州市(黑山县、义县、北镇市、太和区、古塔区、凌海市、凌河区)
湘潭市(湘潭县、雨湖区、岳塘区、湘乡市、韶山市)
泰州市(姜堰区、靖江市、兴化市、泰兴市、高港区、海陵区)
宿州市(泗县、萧县、埇桥区、灵璧县、砀山县)
红河哈尼族彝族自治州(屏边苗族自治县、红河县、元阳县、弥勒市、绿春县、开远市、蒙自市、泸西县、金平苗族瑶族傣族自治县、建水县、个旧市、石屏县、河口瑶族自治县)
广西壮族自治区
雅安市(芦山县、汉源县、名山区、石棉县、雨城区、宝兴县、荥经县、天全县)
阳江市(江城区、阳东区、阳西县、阳春市)
凉山彝族自治州(盐源县、普格县、德昌县、昭觉县、甘洛县、冕宁县、西昌市、金阳县、喜德县、美姑县、雷波县、越西县、会理市、木里藏族自治县、会东县、布拖县、宁南县)
双鸭山市(岭东区、宝清县、尖山区、宝山区、集贤县、友谊县、四方台区、饶河县)
资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)
平顶山市(郏县、鲁山县、湛河区、叶县、宝丰县、卫东区、石龙区、汝州市、舞钢市、新华区)
孝感市(孝南区、应城市、安陆市、孝昌县、大悟县、汉川市、云梦县)
三明市(将乐县、大田县、三元区、明溪县、沙县区、建宁县、永安市、泰宁县、清流县、尤溪县、宁化县)
阜新市(细河区、彰武县、海州区、新邱区、清河门区、阜新蒙古族自治县、太平区)
淮北市(濉溪县、相山区、烈山区、杜集区)
西藏自治区
九江市(永修县、浔阳区、濂溪区、德安县、瑞昌市、彭泽县、修水县、武宁县、都昌县、庐山市、湖口县、柴桑区、共青城市)
朔州市(平鲁区、应县、山阴县、朔城区、怀仁市、右玉县)
五指山市(保亭黎族苗族自治县、文昌市、屯昌县、临高县、琼海市、万宁市、琼中黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、东方市、澄迈县、昌江黎族自治县、定安县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县)
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北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)
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锡林郭勒盟(镶黄旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、多伦县、东乌珠穆沁旗、正镶白旗、太仆寺旗、苏尼特右旗、锡林浩特市、苏尼特左旗)
漳州市(芗城区、东山县、华安县、南靖县、龙海区、平和县、龙文区、长泰区、漳浦县、云霄县、诏安县)
西宁市(城北区、城西区、大通回族土族自治县、湟中区、城东区、湟源县、城中区)
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鸡西市(鸡冠区、梨树区、鸡东县、虎林市、城子河区、密山市、滴道区、麻山区、恒山区)
文山壮族苗族自治州(西畴县、砚山县、富宁县、麻栗坡县、广南县、文山市、丘北县、马关县)
朝阳市(北票市、双塔区、朝阳县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、龙城区、凌源市)
三亚市(崖州区、天涯区、海棠区、吉阳区)
周口市(太康县、项城市、鹿邑县、郸城县、沈丘县、西华县、扶沟县、淮阳区、川汇区、商水县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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