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开封市(龙亭区、通许县、祥符区、兰考县、禹王台区、杞县、顺河回族区、鼓楼区、尉氏县)

西宁市(城北区、城东区、湟中区、城西区、大通回族土族自治县、城中区、湟源县)

泰安市(宁阳县、岱岳区、泰山区、肥城市、东平县、新泰市)

酒泉市(玉门市、金塔县、瓜州县、敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、肃州区)  三沙市(西沙区、南沙区)

绍兴市(上虞区、越城区、柯桥区、诸暨市、新昌县、嵊州市)

防城港市(港口区、上思县、东兴市、防城区)

嘉兴市(南湖区、海盐县、秀洲区、平湖市、嘉善县、海宁市、桐乡市)

临沂市(兰山区、郯城县、临沭县、平邑县、罗庄区、蒙阴县、莒南县、费县、沂南县、兰陵县、沂水县、河东区)  沈阳市(于洪区、苏家屯区、铁西区、沈北新区、新民市、浑南区、大东区、和平区、康平县、辽中区、皇姑区、沈河区、法库县)

深圳市(南山区、龙华区、盐田区、坪山区、宝安区、福田区、龙岗区、光明区、罗湖区)

常德市(澧县、安乡县、津市市、鼎城区、桃源县、汉寿县、武陵区、临澧县、石门县)

湘潭市(湘潭县、湘乡市、岳塘区、雨湖区、韶山市)

长沙市(开福区、天心区、芙蓉区、长沙县、浏阳市、雨花区、宁乡市、望城区、岳麓区)

齐齐哈尔市(龙沙区、讷河市、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、龙江县、富裕县、克山县、昂昂溪区、铁锋区、依安县、建华区、拜泉县、泰来县、甘南县、克东县、富拉尔基区)

咸宁市(通城县、嘉鱼县、通山县、赤壁市、咸安区、崇阳县)

大庆市(肇源县、让胡路区、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、大同区、林甸县、龙凤区、肇州县)

云浮市(新兴县、云城区、云安区、郁南县、罗定市)

喀什地区(疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、岳普湖县、麦盖提县、英吉沙县、伽师县、巴楚县、泽普县、莎车县、喀什市、叶城县)

临夏回族自治州(和政县、临夏县、永靖县、广河县、康乐县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市)

七台河市(勃利县、茄子河区、新兴区、桃山区)

临沧市(双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、镇康县、临翔区、耿马傣族佤族自治县、永德县、云县、凤庆县、沧源佤族自治县)

昆明市(禄劝彝族苗族自治县、晋宁区、呈贡区、西山区、五华区、官渡区、石林彝族自治县、安宁市、东川区、寻甸回族彝族自治县、宜良县、嵩明县、富民县、盘龙区)

温州市(苍南县、瑞安市、洞头区、龙港市、永嘉县、文成县、瓯海区、鹿城区、泰顺县、平阳县、乐清市、龙湾区)

聊城市(东昌府区、冠县、东阿县、莘县、临清市、高唐县、茌平区、阳谷县)

韶关市(仁化县、始兴县、武江区、翁源县、浈江区、新丰县、乐昌市、曲江区、南雄市、乳源瑶族自治县)

玉树藏族自治州(曲麻莱县、治多县、杂多县、玉树市、称多县、囊谦县)

东莞市

鄂尔多斯市(达拉特旗、鄂托克旗、乌审旗、东胜区、康巴什区、杭锦旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、准格尔旗)

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松原市(扶余市、乾安县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县)

黄山市(黄山区、徽州区、休宁县、祁门县、屯溪区、歙县、黟县)

柳州市(三江侗族自治县、柳城县、鹿寨县、柳北区、柳南区、融水苗族自治县、柳江区、鱼峰区、融安县、城中区)

泉州市(永春县、安溪县、鲤城区、惠安县、洛江区、晋江市、德化县、石狮市、丰泽区、金门县、泉港区、南安市)  西安市(鄠邑区、灞桥区、雁塔区、碑林区、阎良区、高陵区、未央区、蓝田县、临潼区、新城区、长安区、莲湖区、周至县)

毕节市(纳雍县、金沙县、威宁彝族回族苗族自治县、赫章县、七星关区、织金县、黔西市、大方县)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

塔城地区(沙湾市、托里县、塔城市、裕民县、乌苏市、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县)宜宾市(翠屏区、兴文县、长宁县、屏山县、南溪区、珙县、江安县、高县、叙州区、筠连县)

崇左市(天等县、扶绥县、大新县、凭祥市、宁明县、江州区、龙州县)  哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊州区、伊吾县)

商洛市(商南县、洛南县、商州区、山阳县、柞水县、丹凤县、镇安县)

廊坊市(香河县、霸州市、大城县、永清县、三河市、安次区、固安县、大厂回族自治县、广阳区、文安县)

吉安市(永新县、井冈山市、峡江县、泰和县、吉州区、万安县、安福县、青原区、新干县、吉安县、遂川县、永丰县、吉水县)吉林市(昌邑区、桦甸市、丰满区、磐石市、船营区、永吉县、龙潭区、蛟河市、舒兰市)

泸州市(泸县、叙永县、古蔺县、龙马潭区、纳溪区、合江县、江阳区)

阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)

榆林市(子洲县、定边县、佳县、米脂县、府谷县、靖边县、榆阳区、吴堡县、横山区、清涧县、神木市、绥德县)

烟台市(牟平区、招远市、福山区、莱阳市、海阳市、龙口市、莱山区、栖霞市、芝罘区、莱州市、蓬莱区)

菏泽市(巨野县、单县、东明县、定陶区、牡丹区、成武县、鄄城县、曹县、郓城县)

红河哈尼族彝族自治州(石屏县、开远市、元阳县、绿春县、泸西县、建水县、弥勒市、河口瑶族自治县、蒙自市、个旧市、金平苗族瑶族傣族自治县、红河县、屏边苗族自治县)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

丹东市(宽甸满族自治县、振兴区、元宝区、振安区、凤城市、东港市)

广元市(青川县、旺苍县、利州区、剑阁县、苍溪县、朝天区、昭化区)

阳江市(阳东区、阳西县、江城区、阳春市)

攀枝花市(东区、盐边县、西区、仁和区、米易县)

眉山市(仁寿县、东坡区、青神县、丹棱县、彭山区、洪雅县)

和田地区(策勒县、于田县、民丰县、和田县、和田市、墨玉县、皮山县、洛浦县)

淄博市(周村区、淄川区、张店区、桓台县、临淄区、高青县、博山区、沂源县)

商丘市(夏邑县、柘城县、睢县、民权县、睢阳区、永城市、虞城县、宁陵县、梁园区)

恩施土家族苗族自治州(宣恩县、利川市、巴东县、恩施市、咸丰县、鹤峰县、建始县、来凤县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。