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安顺市(镇宁布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、平坝区、普定县、关岭布依族苗族自治县)
益阳市(桃江县、南县、安化县、赫山区、资阳区、沅江市)
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晋城市(城区、高平市、阳城县、陵川县、沁水县、泽州县)
西安市(碑林区、高陵区、长安区、鄠邑区、阎良区、未央区、临潼区、周至县、蓝田县、莲湖区、灞桥区、新城区、雁塔区)
郴州市(北湖区、资兴市、桂阳县、苏仙区、安仁县、临武县、桂东县、汝城县、嘉禾县、宜章县、永兴县)
内江市(隆昌市、资中县、市中区、威远县、东兴区)
珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)
四平市(双辽市、伊通满族自治县、铁西区、梨树县、铁东区)
海西蒙古族藏族自治州(都兰县、乌兰县、格尔木市、德令哈市、茫崖市、天峻县)
日喀则市(桑珠孜区、拉孜县、萨迦县、定结县、仲巴县、萨嘎县、吉隆县、岗巴县、南木林县、康马县、仁布县、亚东县、昂仁县、谢通门县、白朗县、聂拉木县、定日县、江孜县)
滁州市(定远县、南谯区、天长市、凤阳县、全椒县、明光市、琅琊区、来安县)
南充市(阆中市、营山县、南部县、高坪区、仪陇县、蓬安县、嘉陵区、顺庆区、西充县)
喀什地区(巴楚县、岳普湖县、泽普县、疏附县、喀什市、莎车县、疏勒县、伽师县、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、叶城县、麦盖提县)
泰州市(泰兴市、海陵区、姜堰区、靖江市、高港区、兴化市)
阿坝藏族羌族自治州(黑水县、小金县、松潘县、理县、马尔康市、阿坝县、九寨沟县、汶川县、红原县、若尔盖县、壤塘县、茂县、金川县)
衡阳市(衡东县、衡阳县、常宁市、珠晖区、石鼓区、蒸湘区、耒阳市、衡山县、南岳区、衡南县、雁峰区、祁东县)
凉山彝族自治州(雷波县、甘洛县、会理市、西昌市、木里藏族自治县、金阳县、布拖县、冕宁县、德昌县、越西县、昭觉县、会东县、普格县、喜德县、盐源县、美姑县、宁南县)
百色市(靖西市、田东县、隆林各族自治县、平果市、西林县、田阳区、凌云县、右江区、乐业县、那坡县、德保县、田林县)
佛山市(三水区、顺德区、禅城区、高明区、南海区)
昭通市(大关县、鲁甸县、水富市、盐津县、绥江县、巧家县、镇雄县、永善县、威信县、昭阳区、彝良县)
迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)
泉州市(金门县、洛江区、丰泽区、德化县、泉港区、安溪县、鲤城区、惠安县、南安市、石狮市、晋江市、永春县)
玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、称多县、曲麻莱县、治多县、杂多县)
黔西南布依族苗族自治州(安龙县、望谟县、册亨县、兴仁市、普安县、晴隆县、兴义市、贞丰县)
苏州市(常熟市、张家港市、吴江区、姑苏区、太仓市、虎丘区、昆山市、吴中区、相城区)
长沙市(长沙县、宁乡市、开福区、浏阳市、岳麓区、望城区、天心区、雨花区、芙蓉区)
延边朝鲜族自治州(珲春市、敦化市、龙井市、延吉市、安图县、和龙市、图们市、汪清县)
枣庄市(峄城区、山亭区、市中区、滕州市、薛城区、台儿庄区)
吴忠市(利通区、同心县、红寺堡区、青铜峡市、盐池县)
焦作市(山阳区、博爱县、解放区、孟州市、武陟县、修武县、马村区、沁阳市、中站区、温县)
开封市(祥符区、杞县、顺河回族区、禹王台区、兰考县、龙亭区、通许县、尉氏县、鼓楼区)
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开发商的这个冬天,成了史上最漫长的季节。
煎熬之下,以内房股为代表,房企在资本市场的消亡速度正在加快。
死水微澜
4月17日,香港资本市场,老牌开发商建业地产(00832,HK)大涨21.65%,成为当天涨幅最大的股票之一。
如此亮眼的表现极具迷惑性,因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中,建业地产报收0.118港元,成交金额仅35.3万港股,市值为3.6亿港元。
35.3万,不到行业繁荣期一位高管的月薪;3.6亿资金,不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。
但事实上,建业地产股价的表现,并非个案。香港上市的内房股,在当前的市场环境下,大多数股价低迷,交投清淡,乏人问津。
惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日,在港上市的内地房地股(内房股),共有159家公司,其中113家公司交易价格低于1港元,占比71%;80家公司低于0.25港元,占比51%。
这些数据表明,内房股的退市潮正山雨欲来。
港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面,就这些标准衡量,其中大量的内房股已经触发以下两条规则:一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元,联交所可强制退市;二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%,触发退市。
也就是说,对大面积的内房股,债务违约仍在发酵,未来一段时间内,面临退市危机是既定命运。
退市即告别资本市场,对退市房企而言,那是最后的挽歌。因为这意味着,曾经受资本追捧的明星企业,从此泯然于众人。
作为资本密集型行业,先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看,在成为一段时间的僵尸企业之后,消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大,退市之后,如今早就没了正面的话题度。
建业困境
在面临退市的房企中,和那些全国扩张的企业不同,建业地产是个特殊的存在。
4月20日,郑州花园路,万达坊,“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出,市集吸引众多年轻人打卡体验。
看似火热的商业活动背后,隐藏着一家失意的公司,也折射着一个行业的衰荣。
万达坊原名建业凯旋广场,由建业集团2015年启动建设,2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目,因其融合商业、文化、商务功能,推动金水区CBD发展,被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月,建业集团与万达商业达成战略合作,将旗下商业项目(包括郑州建业凯旋广场)的运营权移交万达,以换取7亿元现金流缓解经营压力。
图片来自万达坊官微
建业凯旋广场的更名,只是建业地产资金链危机的缩影。
2021年郑州暴雨,成为建业地产债务危机的导火索。当年7月,郑州特大暴雨导致多处工地停工,多处项目受灾;此外,灾后公司销售断崖式下滑,销售回款急速减少;同时文旅、商业等业态停业,导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧,债务危机全面爆发。其后,建业集团董事长胡葆森亲自上阵,从王健林处借了7个“小目标”,并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权,这也是商业广场更名的由来……
时隔四年,现实依旧不容乐观,公司最新年报显示,截至2024年末,建业地产的借贷总额达240.4亿元,其中一年内到期债务达到212.05亿元,现金及等价物仅有3.65亿元,现金流紧张依旧。更令人关注的是,公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额,凸显了流动性困境。2025年一季度,公司合同销售总额人民币21.1亿元,同比增加15.1%;其中3月份,建业集团物业销售额人民币5.4亿元,同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比,当下经营活动创造的经现金流,相对于到期债务令外界担忧。
资本的掣肘
建业的案例令人唏嘘。
在陷入债务危机的房企中,就表现形式来看,绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同,这是一家深耕河南,在房企全国化布局浪潮中,能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是,深耕浙江,以杭州为大本营的滨江集团,安然度过了本轮行业衰退,成为资本市场上稀缺投资标的,公司股价目前维持高位,仍保有高达325亿的市值。同时,这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。
某种程度上,区域深耕,保持专注,是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言,同样是城市深耕,建业地产为何会遭遇债务困境?为何也难逃周期?
答案在于区域内的无序扩张。2015年,建业地产的销售额仅为165.7亿元,但至2019年,建业地产销售规模首次突破千亿,全年销售总额1011.5亿元,四年间增幅为7倍。与此同时,在这四年里,其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。
仔细梳理这四年的发展,很容易得出结论,低能级城市的过度下沉,商业、文旅、养老业态的扩张,让摊子铺得过大,并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中,对建业而言,一个更深层的问题是,资本的双刃剑效应。
在上行周期中,房企通常形成扩张的正反馈,销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中,负反馈同样形成逻辑闭环,销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然,在上述反馈过程中,资产扩张与资产冻结的关键阶段,资本扮演着核心角色。
同为河南企业,近期持续出圈的胖东来,给出了一个反资本的案例,正如其创始人于东来名言:“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来,上市会将企业的灵魂出卖给资本,导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知,上市是为了挣钱,而不是因为责任,因此他选择坚守河南,不往外扩张,并坚守胖东来品牌……
对绝大多数房企而言,如果能再重新选择一次,企业的命运或许并没有什么不同,因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言,如果给胡葆森重来一次的机会,企业的命运或许会有所不同。
不过这仅仅是种假设,现如今,建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说,雪中送炭无异于痴人说梦,锦上添花才是常态。
一切远未到结束的时刻,对陷入债务危机的房企来而言,他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐,又最终被资本抛弃。
新闻结尾
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