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北京市(顺义区、丰台区、大兴区、房山区、平谷区、石景山区、怀柔区、延庆区、门头沟区、密云区、昌平区、朝阳区、通州区、西城区、海淀区、东城区)

遂宁市(蓬溪县、射洪市、安居区、船山区、大英县)

南宁市(江南区、青秀区、隆安县、邕宁区、横州市、武鸣区、西乡塘区、良庆区、兴宁区、宾阳县、上林县、马山县)

西藏自治区  果洛藏族自治州(玛多县、班玛县、玛沁县、久治县、达日县、甘德县)

九江市(共青城市、浔阳区、都昌县、武宁县、濂溪区、湖口县、瑞昌市、永修县、德安县、彭泽县、修水县、庐山市、柴桑区)

儋州市

锦州市(凌河区、太和区、黑山县、北镇市、古塔区、义县、凌海市)朝阳市(北票市、朝阳县、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、凌源市、建平县)

辽阳市(文圣区、宏伟区、灯塔市、白塔区、弓长岭区、太子河区、辽阳县)  漳州市(南靖县、长泰区、诏安县、漳浦县、龙海区、东山县、华安县、龙文区、芗城区、平和县、云霄县)

焦作市(马村区、修武县、沁阳市、解放区、博爱县、温县、武陟县、山阳区、中站区、孟州市)

泰州市(高港区、靖江市、兴化市、泰兴市、海陵区、姜堰区)

嘉峪关市

商丘市(梁园区、虞城县、柘城县、夏邑县、民权县、永城市、宁陵县、睢阳区、睢县)

牡丹江市(西安区、东安区、林口县、阳明区、绥芬河市、爱民区、海林市、穆棱市、宁安市、东宁市)

邯郸市(广平县、邱县、邯山区、永年区、魏县、鸡泽县、临漳县、成安县、曲周县、肥乡区、涉县、大名县、峰峰矿区、丛台区、复兴区、武安市、磁县、馆陶县)

昌都市(类乌齐县、芒康县、边坝县、卡若区、江达县、丁青县、贡觉县、八宿县、左贡县、察雅县、洛隆县)

邵阳市(新邵县、双清区、邵阳县、隆回县、武冈市、大祥区、新宁县、北塔区、洞口县、城步苗族自治县、邵东市、绥宁县)

丽江市(玉龙纳西族自治县、永胜县、古城区、华坪县、宁蒗彝族自治县)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

漯河市(召陵区、源汇区、郾城区、临颍县、舞阳县)

迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)

文山壮族苗族自治州(富宁县、马关县、麻栗坡县、丘北县、文山市、砚山县、西畴县、广南县)

马鞍山市(当涂县、含山县、和县、博望区、花山区、雨山区)

钦州市(钦北区、钦南区、灵山县、浦北县)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、突泉县、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗)

清远市(连山壮族瑶族自治县、清城区、连州市、连南瑶族自治县、英德市、清新区、阳山县、佛冈县)

菏泽市(巨野县、曹县、东明县、鄄城县、定陶区、郓城县、成武县、牡丹区、单县)

苏州市(常熟市、吴中区、太仓市、虎丘区、张家港市、姑苏区、相城区、昆山市、吴江区)

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重庆市(江北区、綦江区、巫溪县、渝北区、九龙坡区、南川区、北碚区、忠县、永川区、涪陵区、梁平区、南岸区、秀山土家族苗族自治县、巴南区、渝中区、沙坪坝区、石柱土家族自治县、潼南区、黔江区、丰都县、荣昌区、大足区、大渡口区、长寿区、江津区、铜梁区、璧山区、云阳县、垫江县、酉阳土家族苗族自治县、合川区、武隆区、城口县、开州区、万州区、彭水苗族土家族自治县、奉节县、巫山县)

齐齐哈尔市(富裕县、克东县、克山县、依安县、昂昂溪区、铁锋区、甘南县、讷河市、龙沙区、碾子山区、富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区、拜泉县、建华区、龙江县、泰来县)

洛阳市(老城区、宜阳县、伊川县、偃师区、孟津区、栾川县、西工区、涧西区、洛宁县、嵩县、洛龙区、汝阳县、新安县、瀍河回族区)

惠州市(博罗县、惠城区、惠东县、惠阳区、龙门县)  信阳市(新县、潢川县、息县、淮滨县、光山县、平桥区、固始县、商城县、浉河区、罗山县)

海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、刚察县、海晏县)

咸宁市(嘉鱼县、咸安区、通山县、赤壁市、通城县、崇阳县)

营口市(鲅鱼圈区、西市区、老边区、站前区、大石桥市、盖州市)辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)

临夏回族自治州(东乡族自治县、永靖县、临夏市、广河县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、和政县、临夏县)  东莞市

新余市(分宜县、渝水区)

铜陵市(枞阳县、义安区、郊区、铜官区)

滨州市(邹平市、博兴县、沾化区、滨城区、阳信县、无棣县、惠民县)怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、福贡县)

双鸭山市(岭东区、集贤县、宝清县、尖山区、宝山区、饶河县、四方台区、友谊县)

扬州市(仪征市、广陵区、宝应县、江都区、邗江区、高邮市)

十堰市(房县、竹山县、竹溪县、郧西县、茅箭区、丹江口市、郧阳区、张湾区)

鸡西市(虎林市、鸡冠区、城子河区、麻山区、滴道区、鸡东县、密山市、梨树区、恒山区)

崇左市(宁明县、扶绥县、凭祥市、天等县、江州区、龙州县、大新县)

宿州市(灵璧县、埇桥区、泗县、砀山县、萧县)

保山市(隆阳区、昌宁县、施甸县、龙陵县、腾冲市)

常德市(临澧县、汉寿县、武陵区、安乡县、津市市、石门县、鼎城区、澧县、桃源县)

梧州市(蒙山县、藤县、长洲区、岑溪市、万秀区、龙圩区、苍梧县)

铁岭市(西丰县、昌图县、开原市、调兵山市、清河区、铁岭县、银州区)

池州市(贵池区、东至县、石台县、青阳县)

鄂尔多斯市(达拉特旗、准格尔旗、康巴什区、乌审旗、伊金霍洛旗、东胜区、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗)

五指山市(白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、澄迈县、乐东黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、临高县、文昌市、定安县、东方市、万宁市、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、琼海市)

晋中市(榆社县、祁县、和顺县、太谷区、左权县、寿阳县、灵石县、介休市、昔阳县、平遥县、榆次区)

凉山彝族自治州(德昌县、美姑县、布拖县、盐源县、雷波县、会东县、木里藏族自治县、喜德县、甘洛县、西昌市、昭觉县、金阳县、普格县、宁南县、越西县、冕宁县、会理市)

临汾市(曲沃县、霍州市、浮山县、侯马市、襄汾县、乡宁县、尧都区、吉县、安泽县、翼城县、永和县、隰县、大宁县、洪洞县、汾西县、蒲县、古县)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：