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怀化市(麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、洪江市、通道侗族自治县、辰溪县、鹤城区、新晃侗族自治县、会同县、芷江侗族自治县、中方县、沅陵县)

淮南市(大通区、谢家集区、田家庵区、潘集区、寿县、凤台县、八公山区)

烟台市(莱阳市、招远市、栖霞市、莱州市、牟平区、龙口市、蓬莱区、芝罘区、福山区、海阳市、莱山区)

贺州市(昭平县、富川瑶族自治县、平桂区、八步区、钟山县)  三亚市(海棠区、天涯区、吉阳区、崖州区)

平凉市(泾川县、灵台县、崆峒区、静宁县、华亭市、崇信县、庄浪县)

亳州市(谯城区、涡阳县、利辛县、蒙城县)

定西市(渭源县、陇西县、通渭县、临洮县、安定区、岷县、漳县)

泰州市(海陵区、姜堰区、泰兴市、靖江市、高港区、兴化市)  鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

济宁市(微山县、嘉祥县、曲阜市、兖州区、邹城市、泗水县、鱼台县、梁山县、汶上县、任城区、金乡县)

遂宁市(安居区、大英县、射洪市、蓬溪县、船山区)

崇左市(凭祥市、大新县、江州区、天等县、宁明县、扶绥县、龙州县)

吴忠市(利通区、青铜峡市、同心县、红寺堡区、盐池县)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、水磨沟区、达坂城区、天山区、乌鲁木齐县、头屯河区、新市区、米东区)

防城港市(上思县、港口区、防城区、东兴市)

汉中市(勉县、汉台区、南郑区、城固县、镇巴县、略阳县、佛坪县、宁强县、西乡县、留坝县、洋县)

湖州市(长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区、德清县)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

盐城市(亭湖区、阜宁县、射阳县、东台市、建湖县、大丰区、响水县、滨海县、盐都区)

嘉兴市(平湖市、海宁市、桐乡市、秀洲区、海盐县、南湖区、嘉善县)

邢台市(清河县、巨鹿县、隆尧县、临城县、威县、南宫市、内丘县、任泽区、广宗县、新河县、平乡县、沙河市、临西县、柏乡县、宁晋县、南和区、信都区、襄都区)

大同市(平城区、云州区、云冈区、天镇县、新荣区、广灵县、浑源县、灵丘县、左云县、阳高县)

葫芦岛市(南票区、兴城市、连山区、龙港区、绥中县、建昌县)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、五原县、乌拉特后旗、临河区、磴口县、乌拉特前旗、乌拉特中旗)

眉山市(东坡区、彭山区、丹棱县、仁寿县、洪雅县、青神县)

许昌市(禹州市、长葛市、建安区、魏都区、襄城县、鄢陵县)

大连市(长海县、金州区、瓦房店市、沙河口区、庄河市、西岗区、普兰店区、中山区、甘井子区、旅顺口区)

银川市(兴庆区、金凤区、永宁县、西夏区、贺兰县、灵武市)

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鹤壁市(山城区、淇滨区、浚县、鹤山区、淇县)

益阳市(南县、安化县、沅江市、资阳区、桃江县、赫山区)

德阳市(广汉市、罗江区、什邡市、中江县、旌阳区、绵竹市)

鞍山市(铁西区、立山区、千山区、海城市、铁东区、台安县、岫岩满族自治县)  西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

本溪市(南芬区、平山区、溪湖区、明山区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县)

巴音郭楞蒙古自治州(库尔勒市、轮台县、和硕县、和静县、且末县、尉犁县、焉耆回族自治县、博湖县、若羌县)

南昌市(南昌县、东湖区、新建区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、进贤县、安义县、西湖区)金华市(金东区、浦江县、磐安县、武义县、永康市、义乌市、兰溪市、东阳市、婺城区)

西藏自治区  贵阳市(观山湖区、花溪区、乌当区、云岩区、清镇市、息烽县、白云区、南明区、修文县、开阳县)

昭通市(盐津县、绥江县、鲁甸县、彝良县、大关县、昭阳区、巧家县、水富市、威信县、永善县、镇雄县)

江门市(江海区、恩平市、鹤山市、开平市、新会区、蓬江区、台山市)

桂林市(龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县、灌阳县、灵川县、象山区、秀峰区、荔浦市、资源县、雁山区、临桂区、永福县、全州县、叠彩区、平乐县、阳朔县、七星区、兴安县)河池市(东兰县、凤山县、天峨县、宜州区、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、大化瑶族自治县、巴马瑶族自治县、南丹县、金城江区)

伊犁哈萨克自治州(昭苏县、特克斯县、霍尔果斯市、伊宁县、巩留县、霍城县、新源县、伊宁市、尼勒克县、奎屯市、察布查尔锡伯自治县)

红河哈尼族彝族自治州(绿春县、河口瑶族自治县、建水县、石屏县、元阳县、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、泸西县、个旧市、蒙自市、开远市、屏边苗族自治县、红河县)

黔东南苗族侗族自治州(施秉县、榕江县、镇远县、剑河县、三穗县、天柱县、麻江县、黄平县、丹寨县、雷山县、从江县、黎平县、岑巩县、凯里市、台江县、锦屏县)

衡阳市(石鼓区、常宁市、耒阳市、衡南县、珠晖区、南岳区、雁峰区、衡阳县、祁东县、衡东县、衡山县、蒸湘区)

舟山市(普陀区、岱山县、定海区、嵊泗县)

龙岩市(连城县、上杭县、新罗区、武平县、漳平市、长汀县、永定区)

朝阳市(双塔区、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、朝阳县、龙城区、北票市)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、扎赉特旗、突泉县、阿尔山市)

漯河市(郾城区、临颍县、舞阳县、召陵区、源汇区)

温州市(永嘉县、文成县、瑞安市、鹿城区、龙港市、瓯海区、洞头区、泰顺县、平阳县、乐清市、苍南县、龙湾区)

北京市(西城区、海淀区、延庆区、密云区、顺义区、门头沟区、东城区、昌平区、大兴区、怀柔区、房山区、平谷区、通州区、朝阳区、石景山区、丰台区)

滨州市(沾化区、无棣县、阳信县、博兴县、邹平市、滨城区、惠民县)

宣城市(广德市、宁国市、旌德县、绩溪县、宣州区、泾县、郎溪县)

临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县、和政县、临夏县、广河县、东乡族自治县、临夏市、康乐县)

绥化市(北林区、安达市、庆安县、兰西县、青冈县、肇东市、海伦市、绥棱县、明水县、望奎县)

郴州市(临武县、永兴县、资兴市、北湖区、桂东县、苏仙区、嘉禾县、汝城县、桂阳县、宜章县、安仁县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。