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泉州市(泉港区、南安市、德化县、洛江区、丰泽区、金门县、石狮市、安溪县、晋江市、永春县、鲤城区、惠安县)

日照市(岚山区、莒县、东港区、五莲县)

阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)

南昌市(安义县、西湖区、南昌县、东湖区、新建区、进贤县、青山湖区、红谷滩区、青云谱区)  渭南市(潼关县、白水县、华州区、大荔县、临渭区、富平县、澄城县、华阴市、蒲城县、合阳县、韩城市)

济南市(天桥区、商河县、济阳区、钢城区、历下区、槐荫区、历城区、平阴县、市中区、莱芜区、章丘区、长清区)

大同市(云州区、天镇县、新荣区、云冈区、灵丘县、阳高县、平城区、广灵县、浑源县、左云县)

乌兰察布市(卓资县、察哈尔右翼前旗、兴和县、察哈尔右翼后旗、四子王旗、凉城县、察哈尔右翼中旗、商都县、丰镇市、集宁区、化德县)

湘潭市(韶山市、岳塘区、雨湖区、湘乡市、湘潭县)  张家界市(慈利县、武陵源区、永定区、桑植县)

南平市(邵武市、延平区、浦城县、政和县、建瓯市、武夷山市、松溪县、顺昌县、建阳区、光泽县)

六盘水市(钟山区、六枝特区、水城区、盘州市)

伊春市(伊美区、友好区、丰林县、乌翠区、大箐山县、嘉荫县、金林区、汤旺县、铁力市、南岔县)

那曲市(色尼区、双湖县、聂荣县、申扎县、安多县、班戈县、嘉黎县、尼玛县、巴青县、索县、比如县)

济源市

揭阳市(惠来县、普宁市、榕城区、揭西县、揭东区)

新余市(渝水区、分宜县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿克陶县、乌恰县、阿合奇县)

晋中市(榆次区、和顺县、昔阳县、祁县、平遥县、介休市、寿阳县、太谷区、左权县、灵石县、榆社县)

茂名市(电白区、茂南区、高州市、信宜市、化州市)

香港特别行政区

博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、博乐市、精河县、温泉县)

铜陵市(枞阳县、铜官区、义安区、郊区)

天津市(和平区、北辰区、南开区、静海区、红桥区、津南区、滨海新区、河东区、东丽区、武清区、西青区、宁河区、河北区、河西区、蓟州区、宝坻区)

三门峡市(渑池县、陕州区、义马市、湖滨区、灵宝市、卢氏县)

玉树藏族自治州(杂多县、曲麻莱县、治多县、称多县、玉树市、囊谦县)

三沙市(西沙区、南沙区)

自贡市(大安区、富顺县、自流井区、荣县、沿滩区、贡井区)

宜宾市(高县、翠屏区、筠连县、珙县、屏山县、南溪区、叙州区、长宁县、江安县、兴文县)

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咸宁市(崇阳县、咸安区、赤壁市、通山县、嘉鱼县、通城县)

石家庄市(鹿泉区、正定县、赵县、平山县、新华区、新乐市、长安区、栾城区、赞皇县、高邑县、无极县、辛集市、元氏县、井陉矿区、井陉县、晋州市、行唐县、桥西区、深泽县、藁城区、灵寿县、裕华区)

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乌海市(乌达区、海勃湾区、海南区)

湛江市(廉江市、徐闻县、霞山区、坡头区、赤坎区、雷州市、吴川市、麻章区、遂溪县)

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安庆市(宜秀区、望江县、怀宁县、迎江区、太湖县、岳西县、潜山市、宿松县、桐城市、大观区)  常德市(津市市、鼎城区、临澧县、石门县、武陵区、汉寿县、桃源县、安乡县、澧县)

眉山市(丹棱县、青神县、洪雅县、东坡区、彭山区、仁寿县)

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南宁市(马山县、隆安县、宾阳县、横州市、武鸣区、江南区、邕宁区、良庆区、上林县、西乡塘区、兴宁区、青秀区)

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南阳市(桐柏县、西峡县、内乡县、南召县、邓州市、社旗县、镇平县、宛城区、卧龙区、方城县、淅川县、唐河县、新野县)

孝感市(大悟县、汉川市、云梦县、孝南区、安陆市、孝昌县、应城市)

朝阳市(建平县、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、龙城区、北票市、朝阳县)

焦作市(孟州市、山阳区、中站区、博爱县、解放区、马村区、修武县、温县、武陟县、沁阳市)

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黄冈市(麻城市、团风县、黄梅县、罗田县、武穴市、红安县、黄州区、英山县、蕲春县、浠水县)

黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、同仁市、泽库县)

岳阳市(平江县、汨罗市、临湘市、湘阴县、君山区、云溪区、岳阳县、岳阳楼区、华容县)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

宝鸡市(千阳县、岐山县、凤县、扶风县、太白县、陈仓区、陇县、金台区、凤翔区、渭滨区、麟游县、眉县)

汕尾市(陆河县、城区、海丰县、陆丰市)

抚州市(临川区、东乡区、金溪县、黎川县、崇仁县、广昌县、南城县、宜黄县、乐安县、资溪县、南丰县)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：