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白城市(通榆县、洮北区、大安市、镇赉县、洮南市)
塔城地区(塔城市、沙湾市、乌苏市、裕民县、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县)
朔州市(朔城区、山阴县、应县、怀仁市、右玉县、平鲁区)
黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、兴义市、晴隆县、安龙县、册亨县、贞丰县、普安县、望谟县)
茂名市(高州市、电白区、化州市、信宜市、茂南区)
萍乡市(湘东区、上栗县、安源区、莲花县、芦溪县)
广西壮族自治区
莆田市(仙游县、秀屿区、城厢区、涵江区、荔城区)
湖州市(吴兴区、南浔区、长兴县、德清县、安吉县)
定西市(漳县、岷县、安定区、渭源县、陇西县、通渭县、临洮县)
长沙市(岳麓区、雨花区、望城区、长沙县、浏阳市、芙蓉区、天心区、开福区、宁乡市)
海西蒙古族藏族自治州(乌兰县、都兰县、茫崖市、德令哈市、格尔木市、天峻县)
大连市(甘井子区、长海县、沙河口区、普兰店区、庄河市、金州区、瓦房店市、西岗区、旅顺口区、中山区)
驻马店市(上蔡县、平舆县、西平县、新蔡县、正阳县、泌阳县、汝南县、驿城区、遂平县、确山县)
济宁市(泗水县、兖州区、任城区、梁山县、微山县、曲阜市、汶上县、嘉祥县、邹城市、金乡县、鱼台县)
东莞市
徐州市(沛县、云龙区、丰县、鼓楼区、睢宁县、邳州市、贾汪区、泉山区、新沂市、铜山区)
衢州市(衢江区、江山市、常山县、龙游县、开化县、柯城区)
黔东南苗族侗族自治州(施秉县、黄平县、榕江县、雷山县、丹寨县、凯里市、麻江县、从江县、锦屏县、天柱县、岑巩县、黎平县、三穗县、镇远县、台江县、剑河县)
鹤壁市(山城区、鹤山区、淇滨区、浚县、淇县)
阿克苏地区(乌什县、阿克苏市、拜城县、沙雅县、阿瓦提县、库车市、柯坪县、温宿县、新和县)
榆林市(吴堡县、神木市、横山区、佳县、榆阳区、子洲县、清涧县、靖边县、定边县、绥德县、米脂县、府谷县)
新疆维吾尔自治区
菏泽市(郓城县、定陶区、曹县、牡丹区、成武县、巨野县、单县、东明县、鄄城县)
郑州市(惠济区、管城回族区、新密市、中原区、金水区、新郑市、登封市、荥阳市、中牟县、二七区、巩义市、上街区)
肇庆市(四会市、德庆县、鼎湖区、高要区、怀集县、广宁县、端州区、封开县)
香港特别行政区
南阳市(淅川县、方城县、新野县、邓州市、桐柏县、宛城区、卧龙区、镇平县、西峡县、社旗县、唐河县、南召县、内乡县)
大同市(云冈区、平城区、云州区、新荣区、广灵县、天镇县、左云县、浑源县、灵丘县、阳高县)
乐山市(市中区、沐川县、峨眉山市、犍为县、马边彝族自治县、井研县、五通桥区、沙湾区、金口河区、峨边彝族自治县、夹江县)
澳门特别行政区
昭通市(水富市、镇雄县、威信县、昭阳区、绥江县、大关县、永善县、彝良县、巧家县、鲁甸县、盐津县)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、瑞丽市、盈江县、梁河县)
安庆市(宜秀区、太湖县、怀宁县、大观区、宿松县、岳西县、望江县、桐城市、潜山市、迎江区)
阜阳市(颍州区、界首市、临泉县、太和县、颍泉区、颍东区、颍上县、阜南县)
黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县)
庆阳市(合水县、环县、镇原县、华池县、正宁县、西峰区、宁县、庆城县)
湘潭市(雨湖区、岳塘区、湘乡市、湘潭县、韶山市)
海南藏族自治州(兴海县、共和县、同德县、贵南县、贵德县)
鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)
赣州市(安远县、崇义县、全南县、于都县、大余县、定南县、南康区、会昌县、信丰县、赣县区、章贡区、宁都县、兴国县、寻乌县、龙南市、瑞金市、石城县、上犹县)
吉林市(磐石市、昌邑区、龙潭区、丰满区、船营区、桦甸市、舒兰市、蛟河市、永吉县)
湘西土家族苗族自治州(保靖县、龙山县、永顺县、吉首市、泸溪县、古丈县、花垣县、凤凰县)
楚雄彝族自治州(牟定县、姚安县、楚雄市、大姚县、双柏县、永仁县、南华县、禄丰市、武定县、元谋县)
张掖市(高台县、甘州区、临泽县、肃南裕固族自治县、民乐县、山丹县)
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玉树藏族自治州(囊谦县、杂多县、称多县、曲麻莱县、治多县、玉树市)
三沙市(西沙区、南沙区)
潍坊市(寒亭区、高密市、奎文区、坊子区、青州市、潍城区、临朐县、寿光市、安丘市、昌邑市、诸城市、昌乐县)
五指山市(琼中黎族苗族自治县、琼海市、昌江黎族自治县、万宁市、文昌市、陵水黎族自治县、屯昌县、临高县、白沙黎族自治县、定安县、澄迈县、乐东黎族自治县、东方市、保亭黎族苗族自治县)
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咸宁市(嘉鱼县、崇阳县、赤壁市、通城县、咸安区、通山县)
济南市(市中区、天桥区、章丘区、长清区、平阴县、钢城区、商河县、济阳区、历下区、槐荫区、莱芜区、历城区)
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永州市(道县、江华瑶族自治县、江永县、冷水滩区、零陵区、双牌县、新田县、宁远县、东安县、祁阳市、蓝山县)
抚顺市(顺城区、新宾满族自治县、东洲区、抚顺县、新抚区、清原满族自治县、望花区)
郴州市(临武县、桂阳县、桂东县、资兴市、嘉禾县、北湖区、苏仙区、安仁县、永兴县、汝城县、宜章县)
鞍山市(立山区、铁东区、岫岩满族自治县、台安县、海城市、千山区、铁西区)
亳州市(谯城区、蒙城县、利辛县、涡阳县)
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开封市(兰考县、顺河回族区、龙亭区、鼓楼区、祥符区、尉氏县、禹王台区、通许县、杞县)
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喀什地区(莎车县、疏勒县、巴楚县、疏附县、伽师县、岳普湖县、泽普县、麦盖提县、叶城县、英吉沙县、喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县)
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全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎作者/沈晓玲、陈家凤
核
心
观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
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