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泉州市(惠安县、安溪县、洛江区、泉港区、永春县、丰泽区、石狮市、晋江市、南安市、金门县、鲤城区、德化县)

朔州市(朔城区、右玉县、山阴县、怀仁市、平鲁区、应县)

西宁市(大通回族土族自治县、城中区、湟源县、城北区、湟中区、城东区、城西区)  广西壮族自治区

温州市(泰顺县、瓯海区、龙湾区、龙港市、瑞安市、苍南县、文成县、洞头区、乐清市、永嘉县、平阳县、鹿城区)

新疆维吾尔自治区

阜阳市(颍东区、颍泉区、临泉县、太和县、颍州区、界首市、阜南县、颍上县)

连云港市(赣榆区、东海县、灌云县、连云区、灌南县、海州区)

阳江市(阳春市、阳西县、阳东区、江城区)

汕尾市(城区、陆丰市、海丰县、陆河县)

铜川市(宜君县、耀州区、王益区、印台区)

忻州市(定襄县、原平市、静乐县、神池县、偏关县、代县、五寨县、忻府区、繁峙县、岢岚县、五台县、保德县、宁武县、河曲县)

贺州市(平桂区、钟山县、昭平县、八步区、富川瑶族自治县)

十堰市(房县、郧西县、茅箭区、竹山县、张湾区、丹江口市、竹溪县、郧阳区)

滨州市(阳信县、博兴县、邹平市、惠民县、滨城区、无棣县、沾化区)

伊春市(友好区、丰林县、伊美区、嘉荫县、南岔县、金林区、铁力市、汤旺县、乌翠区、大箐山县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、乌恰县、阿克陶县)

太原市(阳曲县、清徐县、杏花岭区、小店区、晋源区、迎泽区、古交市、万柏林区、娄烦县、尖草坪区)

上海市(静安区、金山区、普陀区、长宁区、虹口区、嘉定区、浦东新区、黄浦区、松江区、徐汇区、闵行区、青浦区、杨浦区、宝山区、奉贤区、崇明区)

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鹤壁市(淇滨区、浚县、山城区、淇县、鹤山区)

济宁市(微山县、泗水县、汶上县、任城区、兖州区、曲阜市、嘉祥县、邹城市、金乡县、鱼台县、梁山县)

常州市(天宁区、溧阳市、武进区、金坛区、钟楼区、新北区)

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六安市(金安区、霍邱县、裕安区、舒城县、叶集区、霍山县、金寨县)

克拉玛依市(克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区、白碱滩区)

渭南市(富平县、白水县、华州区、华阴市、澄城县、蒲城县、临渭区、合阳县、韩城市、大荔县、潼关县)  惠州市(惠城区、博罗县、龙门县、惠阳区、惠东县)

塔城地区(裕民县、塔城市、乌苏市、额敏县、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市)

安庆市(迎江区、潜山市、太湖县、桐城市、望江县、大观区、怀宁县、宜秀区、宿松县、岳西县)

北海市(铁山港区、海城区、合浦县、银海区)巴中市(南江县、恩阳区、平昌县、通江县、巴州区)

南昌市(南昌县、东湖区、进贤县、青山湖区、安义县、青云谱区、红谷滩区、西湖区、新建区)  包头市(达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、固阳县、青山区、土默特右旗、昆都仑区、东河区、九原区、石拐区)

衡水市(安平县、阜城县、冀州区、枣强县、武强县、深州市、景县、武邑县、桃城区、故城县、饶阳县)

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舟山市(普陀区、定海区、岱山县、嵊泗县)吉安市(吉州区、泰和县、峡江县、青原区、永新县、吉安县、遂川县、永丰县、安福县、井冈山市、万安县、吉水县、新干县)

白城市(通榆县、洮南市、洮北区、大安市、镇赉县)

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延边朝鲜族自治州(敦化市、汪清县、和龙市、安图县、图们市、龙井市、珲春市、延吉市)

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天水市(清水县、秦安县、甘谷县、秦州区、张家川回族自治县、武山县、麦积区)

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新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。