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全国服务区域：
荆门市(掇刀区、沙洋县、钟祥市、东宝区、京山市)
武汉市(硚口区、新洲区、东西湖区、江汉区、武昌区、洪山区、蔡甸区、江夏区、汉阳区、青山区、江岸区、黄陂区、汉南区)
连云港市(灌南县、东海县、海州区、赣榆区、连云区、灌云县)
沈阳市(沈河区、康平县、法库县、沈北新区、浑南区、苏家屯区、铁西区、大东区、新民市、于洪区、皇姑区、和平区、辽中区)
玉林市(容县、陆川县、博白县、北流市、兴业县、福绵区、玉州区)
杭州市(桐庐县、钱塘区、临安区、拱墅区、余杭区、富阳区、建德市、上城区、西湖区、萧山区、淳安县、滨江区、临平区)
沧州市(黄骅市、沧县、运河区、青县、河间市、海兴县、南皮县、新华区、吴桥县、泊头市、东光县、肃宁县、献县、任丘市、盐山县、孟村回族自治县)
周口市(鹿邑县、郸城县、淮阳区、川汇区、太康县、西华县、商水县、扶沟县、沈丘县、项城市)
天津市(河西区、蓟州区、和平区、宁河区、河北区、南开区、静海区、津南区、武清区、河东区、东丽区、西青区、红桥区、滨海新区、北辰区、宝坻区)
香港特别行政区
阿勒泰地区(布尔津县、富蕴县、青河县、福海县、阿勒泰市、吉木乃县、哈巴河县)
来宾市(金秀瑶族自治县、象州县、合山市、忻城县、兴宾区、武宣县)
眉山市(东坡区、彭山区、仁寿县、洪雅县、青神县、丹棱县)
亳州市(谯城区、利辛县、蒙城县、涡阳县)
孝感市(孝南区、安陆市、汉川市、大悟县、云梦县、应城市、孝昌县)
朝阳市(建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市、凌源市、双塔区、朝阳县、龙城区)
济南市(历城区、济阳区、平阴县、市中区、历下区、商河县、钢城区、章丘区、天桥区、槐荫区、莱芜区、长清区)
淄博市(桓台县、淄川区、沂源县、临淄区、博山区、高青县、周村区、张店区)
三沙市(西沙区、南沙区)
安康市(旬阳市、汉滨区、白河县、汉阴县、镇坪县、石泉县、岚皋县、紫阳县、宁陕县、平利县)
衡阳市(祁东县、石鼓区、珠晖区、衡东县、蒸湘区、雁峰区、衡山县、常宁市、衡南县、南岳区、耒阳市、衡阳县)
三门峡市(卢氏县、陕州区、义马市、湖滨区、灵宝市、渑池县)
遵义市(道真仡佬族苗族自治县、赤水市、绥阳县、红花岗区、凤冈县、余庆县、习水县、湄潭县、桐梓县、仁怀市、汇川区、播州区、正安县、务川仡佬族苗族自治县)
宁夏回族自治区
南阳市(社旗县、唐河县、淅川县、卧龙区、宛城区、方城县、南召县、镇平县、邓州市、新野县、桐柏县、西峡县、内乡县)
昆明市(石林彝族自治县、嵩明县、东川区、禄劝彝族苗族自治县、呈贡区、宜良县、富民县、盘龙区、安宁市、官渡区、晋宁区、西山区、寻甸回族彝族自治县、五华区)
山南市(隆子县、加查县、曲松县、乃东区、洛扎县、桑日县、扎囊县、琼结县、错那市、措美县、浪卡子县、贡嘎县)
百色市(隆林各族自治县、平果市、德保县、那坡县、田林县、右江区、西林县、靖西市、乐业县、田东县、田阳区、凌云县)
松原市(扶余市、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、乾安县)
广安市(广安区、岳池县、前锋区、华蓥市、邻水县、武胜县)
阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)
玉溪市(峨山彝族自治县、通海县、华宁县、新平彝族傣族自治县、易门县、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、江川区)
甘南藏族自治州(夏河县、玛曲县、碌曲县、卓尼县、临潭县、合作市、迭部县、舟曲县)
文山壮族苗族自治州(广南县、文山市、砚山县、西畴县、麻栗坡县、丘北县、富宁县、马关县)
南通市(海安市、如东县、通州区、崇川区、如皋市、启东市、海门区)
青岛市(黄岛区、市北区、李沧区、崂山区、市南区、莱西市、城阳区、胶州市、即墨区、平度市)
甘孜藏族自治州(巴塘县、炉霍县、甘孜县、泸定县、得荣县、康定市、九龙县、道孚县、雅江县、理塘县、丹巴县、新龙县、色达县、稻城县、石渠县、德格县、乡城县、白玉县)
菏泽市(巨野县、定陶区、东明县、牡丹区、鄄城县、单县、成武县、郓城县、曹县)
林芝市(波密县、朗县、墨脱县、工布江达县、巴宜区、米林市、察隅县)
新乡市(新乡县、延津县、牧野区、封丘县、凤泉区、辉县市、原阳县、卫滨区、卫辉市、红旗区、长垣市、获嘉县)
贺州市(昭平县、富川瑶族自治县、八步区、平桂区、钟山县)
贵阳市(南明区、清镇市、白云区、修文县、观山湖区、花溪区、开阳县、云岩区、息烽县、乌当区)
保定市(满城区、博野县、曲阳县、清苑区、涿州市、望都县、定州市、雄县、易县、涞源县、唐县、涞水县、莲池区、顺平县、徐水区、容城县、安新县、定兴县、竞秀区、高碑店市、阜平县、高阳县、安国市、蠡县)
张家界市(桑植县、永定区、慈利县、武陵源区)
怒江傈僳族自治州(福贡县、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、泸水市)
九江市(瑞昌市、武宁县、修水县、庐山市、彭泽县、湖口县、德安县、共青城市、永修县、都昌县、浔阳区、濂溪区、柴桑区)
黄冈市(麻城市、团风县、蕲春县、罗田县、浠水县、武穴市、黄梅县、英山县、黄州区、红安县)
哈尔滨市(延寿县、巴彦县、木兰县、道外区、方正县、南岗区、五常市、宾县、双城区、呼兰区、平房区、香坊区、尚志市、松北区、依兰县、阿城区、道里区、通河县)
乐山市(市中区、金口河区、马边彝族自治县、峨边彝族自治县、井研县、峨眉山市、犍为县、沙湾区、夹江县、五通桥区、沐川县)
莆田市(荔城区、秀屿区、仙游县、涵江区、城厢区)
巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、博湖县、和静县、尉犁县、轮台县、焉耆回族自治县、且末县、若羌县、库尔勒市)
锡林郭勒盟(锡林浩特市、太仆寺旗、镶黄旗、正镶白旗、多伦县、阿巴嘎旗、二连浩特市、正蓝旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特左旗)
忻州市(原平市、保德县、河曲县、五台县、偏关县、静乐县、神池县、忻府区、岢岚县、繁峙县、定襄县、代县、五寨县、宁武县)
永州市(零陵区、江永县、新田县、蓝山县、冷水滩区、祁阳市、江华瑶族自治县、道县、双牌县、东安县、宁远县)
抚顺市(望花区、顺城区、抚顺县、东洲区、新抚区、清原满族自治县、新宾满族自治县)
镇江市(句容市、扬中市、润州区、京口区、丹徒区、丹阳市)
珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)
中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)
白城市(洮北区、通榆县、大安市、洮南市、镇赉县)
大庆市(肇源县、龙凤区、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、红岗区、林甸县、大同区、萨尔图区)
酒泉市(敦煌市、肃州区、瓜州县、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃北蒙古族自治县)
福州市(马尾区、福清市、闽侯县、仓山区、台江区、闽清县、鼓楼区、连江县、永泰县、长乐区、罗源县、平潭县、晋安区)
大同市(左云县、广灵县、阳高县、灵丘县、云冈区、天镇县、平城区、浑源县、新荣区、云州区)
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固原市(隆德县、原州区、西吉县、彭阳县、泾源县)
漳州市(华安县、云霄县、东山县、漳浦县、芗城区、平和县、长泰区、诏安县、龙文区、南靖县、龙海区)
桂林市(兴安县、雁山区、叠彩区、荔浦市、龙胜各族自治县、资源县、恭城瑶族自治县、临桂区、七星区、灌阳县、秀峰区、灵川县、永福县、全州县、平乐县、阳朔县、象山区)
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广西壮族自治区
抚州市(东乡区、南城县、南丰县、金溪县、广昌县、临川区、资溪县、乐安县、宜黄县、崇仁县、黎川县)
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陇南市(徽县、礼县、武都区、宕昌县、康县、两当县、成县、西和县、文县)
宿州市(灵璧县、萧县、泗县、砀山县、埇桥区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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