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泉州市(南安市、永春县、石狮市、惠安县、安溪县、金门县、德化县、鲤城区、洛江区、丰泽区、晋江市、泉港区)

贺州市(昭平县、钟山县、富川瑶族自治县、八步区、平桂区)

宜春市(靖安县、铜鼓县、樟树市、宜丰县、上高县、奉新县、高安市、袁州区、万载县、丰城市)

广西壮族自治区

赣州市(全南县、瑞金市、寻乌县、会昌县、兴国县、上犹县、龙南市、章贡区、于都县、崇义县、赣县区、信丰县、南康区、宁都县、大余县、石城县、安远县、定南县)

商洛市(柞水县、山阳县、商南县、丹凤县、商州区、镇安县、洛南县)

喀什地区(疏附县、伽师县、疏勒县、泽普县、巴楚县、岳普湖县、莎车县、塔什库尔干塔吉克自治县、喀什市、麦盖提县、英吉沙县、叶城县)

哈尔滨市(巴彦县、宾县、通河县、道里区、木兰县、延寿县、五常市、阿城区、尚志市、松北区、南岗区、呼兰区、道外区、平房区、双城区、方正县、香坊区、依兰县)

安庆市(桐城市、大观区、岳西县、怀宁县、太湖县、迎江区、宜秀区、潜山市、宿松县、望江县)

郑州市(金水区、登封市、巩义市、荥阳市、二七区、中原区、中牟县、惠济区、上街区、新密市、管城回族区、新郑市)

三沙市(南沙区、西沙区)

德宏傣族景颇族自治州(陇川县、瑞丽市、盈江县、梁河县、芒市)

信阳市(固始县、商城县、息县、淮滨县、浉河区、新县、平桥区、光山县、潢川县、罗山县)

九江市(都昌县、德安县、永修县、武宁县、共青城市、湖口县、濂溪区、柴桑区、彭泽县、修水县、浔阳区、庐山市、瑞昌市)

临夏回族自治州(临夏市、临夏县、东乡族自治县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、和政县、广河县)

巴中市(平昌县、南江县、恩阳区、通江县、巴州区)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

淮安市(淮阴区、盱眙县、涟水县、金湖县、淮安区、洪泽区、清江浦区)

怒江傈僳族自治州(泸水市、福贡县、兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县)

上海市(徐汇区、奉贤区、普陀区、金山区、虹口区、长宁区、崇明区、杨浦区、浦东新区、静安区、黄浦区、松江区、闵行区、嘉定区、青浦区、宝山区)

双鸭山市(集贤县、岭东区、宝山区、四方台区、饶河县、友谊县、尖山区、宝清县)

吉林市(桦甸市、磐石市、丰满区、永吉县、船营区、龙潭区、昌邑区、蛟河市、舒兰市)

鸡西市(恒山区、鸡冠区、麻山区、梨树区、滴道区、鸡东县、城子河区、虎林市、密山市)

长治市(长子县、沁县、潞州区、平顺县、襄垣县、黎城县、沁源县、壶关县、屯留区、上党区、武乡县、潞城区)

通辽市(库伦旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、奈曼旗、开鲁县、霍林郭勒市、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗)

呼伦贝尔市(莫力达瓦达斡尔族自治旗、阿荣旗、扎兰屯市、牙克石市、根河市、扎赉诺尔区、新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、鄂温克族自治旗、满洲里市、额尔古纳市、陈巴尔虎旗、海拉尔区)

阳江市(阳东区、阳春市、阳西县、江城区)

许昌市(禹州市、襄城县、长葛市、鄢陵县、魏都区、建安区)

宿迁市(宿豫区、沭阳县、宿城区、泗洪县、泗阳县)

德州市(庆云县、临邑县、夏津县、陵城区、武城县、乐陵市、齐河县、宁津县、禹城市、德城区、平原县)

黄石市(阳新县、铁山区、黄石港区、大冶市、下陆区、西塞山区)

新乡市(长垣市、延津县、卫辉市、原阳县、凤泉区、新乡县、辉县市、牧野区、红旗区、获嘉县、封丘县、卫滨区)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

湛江市(吴川市、徐闻县、坡头区、廉江市、麻章区、霞山区、雷州市、遂溪县、赤坎区)

拉萨市(堆龙德庆区、尼木县、曲水县、当雄县、达孜区、林周县、墨竹工卡县、城关区)

来宾市(兴宾区、武宣县、忻城县、金秀瑶族自治县、合山市、象州县)

西藏自治区

武汉市(汉南区、江汉区、硚口区、江夏区、黄陂区、武昌区、汉阳区、东西湖区、新洲区、江岸区、洪山区、青山区、蔡甸区)

西安市(鄠邑区、灞桥区、莲湖区、蓝田县、雁塔区、高陵区、碑林区、阎良区、周至县、未央区、长安区、临潼区、新城区)

松原市(扶余市、乾安县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县)

吕梁市(石楼县、孝义市、离石区、中阳县、文水县、兴县、临县、方山县、交口县、柳林县、交城县、汾阳市、岚县)

宁波市(宁海县、江北区、北仑区、奉化区、余姚市、鄞州区、镇海区、海曙区、慈溪市、象山县)

山南市(错那市、桑日县、贡嘎县、曲松县、隆子县、洛扎县、乃东区、加查县、措美县、浪卡子县、扎囊县、琼结县)

重庆市(江北区、长寿区、彭水苗族土家族自治县、巫溪县、万州区、酉阳土家族苗族自治县、秀山土家族苗族自治县、九龙坡区、渝中区、綦江区、奉节县、荣昌区、北碚区、大足区、丰都县、开州区、璧山区、巴南区、南岸区、城口县、江津区、忠县、云阳县、沙坪坝区、铜梁区、巫山县、南川区、永川区、涪陵区、垫江县、石柱土家族自治县、大渡口区、黔江区、梁平区、合川区、渝北区、潼南区、武隆区)

廊坊市(广阳区、大城县、固安县、永清县、文安县、大厂回族自治县、三河市、安次区、香河县、霸州市)

齐齐哈尔市(讷河市、昂昂溪区、建华区、克东县、碾子山区、甘南县、龙江县、梅里斯达斡尔族区、克山县、富裕县、龙沙区、拜泉县、铁锋区、依安县、富拉尔基区、泰来县)

阿勒泰地区(吉木乃县、青河县、福海县、布尔津县、富蕴县、哈巴河县、阿勒泰市)

宁德市(福鼎市、周宁县、福安市、屏南县、霞浦县、蕉城区、古田县、柘荣县、寿宁县)

遂宁市(射洪市、大英县、船山区、安居区、蓬溪县)

青岛市(胶州市、黄岛区、莱西市、城阳区、即墨区、崂山区、李沧区、市北区、市南区、平度市)

铁岭市(银州区、清河区、调兵山市、西丰县、昌图县、铁岭县、开原市)

茂名市(高州市、化州市、电白区、信宜市、茂南区)

宜宾市(兴文县、屏山县、翠屏区、筠连县、长宁县、江安县、高县、南溪区、叙州区、珙县)

日照市(岚山区、五莲县、东港区、莒县)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)

呼和浩特市(武川县、托克托县、清水河县、回民区、赛罕区、和林格尔县、新城区、土默特左旗、玉泉区)

滨州市(滨城区、邹平市、阳信县、惠民县、博兴县、无棣县、沾化区)

陇南市(西和县、文县、两当县、宕昌县、康县、礼县、徽县、武都区、成县)

无锡市(锡山区、惠山区、滨湖区、江阴市、梁溪区、宜兴市、新吴区)

延边朝鲜族自治州(和龙市、汪清县、延吉市、珲春市、敦化市、安图县、龙井市、图们市)

淮北市(烈山区、杜集区、相山区、濉溪县)

杭州市(桐庐县、萧山区、建德市、富阳区、余杭区、临平区、西湖区、滨江区、上城区、淳安县、拱墅区、钱塘区、临安区)

菏泽市(成武县、鄄城县、单县、东明县、牡丹区、郓城县、定陶区、巨野县、曹县)

鄂尔多斯市(达拉特旗、准格尔旗、鄂托克前旗、乌审旗、东胜区、伊金霍洛旗、康巴什区、杭锦旗、鄂托克旗)

漳州市(南靖县、漳浦县、东山县、长泰区、龙海区、云霄县、华安县、诏安县、平和县、芗城区、龙文区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿图什市、阿合奇县、阿克陶县)

楚雄彝族自治州(武定县、永仁县、牟定县、元谋县、楚雄市、姚安县、大姚县、双柏县、禄丰市、南华县)

孝感市(应城市、云梦县、孝南区、汉川市、大悟县、安陆市、孝昌县)

曲靖市(师宗县、麒麟区、会泽县、陆良县、罗平县、宣威市、富源县、马龙区、沾益区)

周口市(扶沟县、商水县、沈丘县、西华县、项城市、鹿邑县、川汇区、淮阳区、太康县、郸城县)

商丘市(民权县、睢阳区、睢县、梁园区、永城市、宁陵县、夏邑县、虞城县、柘城县)

朝阳市(双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、建平县、凌源市、龙城区)

昌都市(芒康县、卡若区、丁青县、贡觉县、类乌齐县、八宿县、左贡县、江达县、察雅县、洛隆县、边坝县)

濮阳市(华龙区、台前县、清丰县、濮阳县、范县、南乐县)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、普安县、兴义市、安龙县、册亨县、兴仁市、贞丰县、望谟县)

岳阳市(汨罗市、岳阳县、云溪区、临湘市、岳阳楼区、湘阴县、君山区、华容县、平江县)

滁州市(凤阳县、定远县、天长市、来安县、明光市、琅琊区、全椒县、南谯区)

衢州市(开化县、龙游县、江山市、柯城区、衢江区、常山县)

开发商的这个冬天,成了史上最漫长的季节。

煎熬之下,以内房股为代表,房企在资本市场的消亡速度正在加快。

死水微澜

4月17日,香港资本市场,老牌开发商建业地产(00832,HK)大涨21.65%,成为当天涨幅最大的股票之一。

如此亮眼的表现极具迷惑性,因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中,建业地产报收0.118港元,成交金额仅35.3万港股,市值为3.6亿港元。

35.3万,不到行业繁荣期一位高管的月薪;3.6亿资金,不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。

但事实上,建业地产股价的表现,并非个案。香港上市的内房股,在当前的市场环境下,大多数股价低迷,交投清淡,乏人问津。

惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日,在港上市的内地房地股(内房股),共有159家公司,其中113家公司交易价格低于1港元,占比71%;80家公司低于0.25港元,占比51%。

这些数据表明,内房股的退市潮正山雨欲来。

港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面,就这些标准衡量,其中大量的内房股已经触发以下两条规则:一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元,联交所可强制退市;二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%,触发退市。

也就是说,对大面积的内房股,债务违约仍在发酵,未来一段时间内,面临退市危机是既定命运。

退市即告别资本市场,对退市房企而言,那是最后的挽歌。因为这意味着,曾经受资本追捧的明星企业,从此泯然于众人。

作为资本密集型行业,先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看,在成为一段时间的僵尸企业之后,消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大,退市之后,如今早就没了正面的话题度。

建业困境

在面临退市的房企中,和那些全国扩张的企业不同,建业地产是个特殊的存在。 

4月20日,郑州花园路,万达坊,“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出,市集吸引众多年轻人打卡体验。 

看似火热的商业活动背后,隐藏着一家失意的公司,也折射着一个行业的衰荣。

万达坊原名建业凯旋广场,由建业集团2015年启动建设,2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目,因其融合商业、文化、商务功能,推动金水区CBD发展,被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月,建业集团与万达商业达成战略合作,将旗下商业项目(包括郑州建业凯旋广场)的运营权移交万达,以换取7亿元现金流缓解经营压力。

图片来自万达坊官微

建业凯旋广场的更名,只是建业地产资金链危机的缩影。

2021年郑州暴雨,成为建业地产债务危机的导火索。当年7月,郑州特大暴雨导致多处工地停工,多处项目受灾;此外,灾后公司销售断崖式下滑,销售回款急速减少;同时文旅、商业等业态停业,导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧,债务危机全面爆发。其后,建业集团董事长胡葆森亲自上阵,从王健林处借了7个“小目标”,并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权,这也是商业广场更名的由来……

时隔四年,现实依旧不容乐观,公司最新年报显示,截至2024年末,建业地产的借贷总额达240.4亿元,其中一年内到期债务达到212.05亿元,现金及等价物仅有3.65亿元,现金流紧张依旧。更令人关注的是,公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额,凸显了流动性困境。2025年一季度,公司合同销售总额人民币21.1亿元,同比增加15.1%;其中3月份,建业集团物业销售额人民币5.4亿元,同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比,当下经营活动创造的经现金流,相对于到期债务令外界担忧。

资本的掣肘

建业的案例令人唏嘘。

在陷入债务危机的房企中,就表现形式来看,绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同,这是一家深耕河南,在房企全国化布局浪潮中,能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是,深耕浙江,以杭州为大本营的滨江集团,安然度过了本轮行业衰退,成为资本市场上稀缺投资标的,公司股价目前维持高位,仍保有高达325亿的市值。同时,这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。

某种程度上,区域深耕,保持专注,是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言,同样是城市深耕,建业地产为何会遭遇债务困境?为何也难逃周期?

答案在于区域内的无序扩张。2015年,建业地产的销售额仅为165.7亿元,但至2019年,建业地产销售规模首次突破千亿,全年销售总额1011.5亿元,四年间增幅为7倍。与此同时,在这四年里,其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。

仔细梳理这四年的发展,很容易得出结论,低能级城市的过度下沉,商业、文旅、养老业态的扩张,让摊子铺得过大,并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中,对建业而言,一个更深层的问题是,资本的双刃剑效应。

在上行周期中,房企通常形成扩张的正反馈,销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中,负反馈同样形成逻辑闭环,销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然,在上述反馈过程中,资产扩张与资产冻结的关键阶段,资本扮演着核心角色。

同为河南企业,近期持续出圈的胖东来,给出了一个反资本的案例,正如其创始人于东来名言:“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来,上市会将企业的灵魂出卖给资本,导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知,上市是为了挣钱,而不是因为责任,因此他选择坚守河南,不往外扩张,并坚守胖东来品牌……

对绝大多数房企而言,如果能再重新选择一次,企业的命运或许并没有什么不同,因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言,如果给胡葆森重来一次的机会,企业的命运或许会有所不同。

不过这仅仅是种假设,现如今,建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说,雪中送炭无异于痴人说梦,锦上添花才是常态。

一切远未到结束的时刻,对陷入债务危机的房企来而言,他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐,又最终被资本抛弃。

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