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肇庆市(怀集县、鼎湖区、封开县、高要区、广宁县、德庆县、四会市、端州区)
景德镇市(浮梁县、珠山区、昌江区、乐平市)
周口市(西华县、鹿邑县、太康县、扶沟县、商水县、项城市、川汇区、淮阳区、沈丘县、郸城县)
济宁市(微山县、梁山县、任城区、邹城市、嘉祥县、泗水县、汶上县、曲阜市、金乡县、鱼台县、兖州区)
汕尾市(城区、海丰县、陆河县、陆丰市)
延边朝鲜族自治州(延吉市、安图县、珲春市、和龙市、汪清县、敦化市、图们市、龙井市)
孝感市(应城市、云梦县、孝南区、汉川市、大悟县、孝昌县、安陆市)
舟山市(嵊泗县、岱山县、定海区、普陀区)
绍兴市(越城区、柯桥区、上虞区、新昌县、诸暨市、嵊州市)
广安市(广安区、武胜县、华蓥市、邻水县、岳池县、前锋区)
南平市(武夷山市、延平区、邵武市、顺昌县、建阳区、建瓯市、政和县、光泽县、浦城县、松溪县)
和田地区(民丰县、和田市、皮山县、和田县、策勒县、洛浦县、于田县、墨玉县)
辽源市(东丰县、西安区、东辽县、龙山区)
益阳市(赫山区、资阳区、沅江市、桃江县、南县、安化县)
巴中市(巴州区、通江县、恩阳区、南江县、平昌县)
石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)
攀枝花市(仁和区、盐边县、米易县、东区、西区)
大同市(云州区、灵丘县、左云县、新荣区、广灵县、浑源县、平城区、云冈区、天镇县、阳高县)
揭阳市(揭东区、惠来县、普宁市、揭西县、榕城区)
宜宾市(江安县、珙县、兴文县、翠屏区、高县、南溪区、长宁县、筠连县、叙州区、屏山县)
晋城市(阳城县、陵川县、泽州县、城区、沁水县、高平市)
重庆市(彭水苗族土家族自治县、城口县、铜梁区、南岸区、丰都县、渝中区、长寿区、忠县、江津区、开州区、大渡口区、沙坪坝区、巫溪县、荣昌区、璧山区、黔江区、梁平区、万州区、潼南区、江北区、武隆区、北碚区、涪陵区、奉节县、渝北区、垫江县、永川区、九龙坡区、合川区、巫山县、云阳县、南川区、巴南区、石柱土家族自治县、綦江区、秀山土家族苗族自治县、大足区、酉阳土家族苗族自治县)
漳州市(芗城区、龙文区、南靖县、漳浦县、长泰区、平和县、华安县、云霄县、龙海区、诏安县、东山县)
德阳市(中江县、旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、罗江区)
榆林市(横山区、清涧县、子洲县、神木市、府谷县、靖边县、米脂县、绥德县、佳县、吴堡县、榆阳区、定边县)
吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)
盐城市(盐都区、建湖县、亭湖区、滨海县、射阳县、阜宁县、响水县、大丰区、东台市)
丹东市(元宝区、东港市、宽甸满族自治县、凤城市、振安区、振兴区)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、瑞丽市、陇川县、盈江县)
亳州市(利辛县、蒙城县、涡阳县、谯城区)
绥化市(兰西县、绥棱县、庆安县、海伦市、北林区、青冈县、安达市、明水县、肇东市、望奎县)
邵阳市(北塔区、武冈市、隆回县、大祥区、新邵县、邵阳县、绥宁县、新宁县、邵东市、城步苗族自治县、双清区、洞口县)
成都市(武侯区、锦江区、新津区、成华区、龙泉驿区、双流区、金堂县、蒲江县、彭州市、青羊区、崇州市、邛崃市、郫都区、青白江区、温江区、简阳市、新都区、都江堰市、金牛区、大邑县)
阿坝藏族羌族自治州(汶川县、理县、红原县、壤塘县、若尔盖县、马尔康市、小金县、茂县、黑水县、九寨沟县、松潘县、阿坝县、金川县)
兴安盟(扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、突泉县、乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗)
玉林市(玉州区、陆川县、北流市、福绵区、容县、博白县、兴业县)
双鸭山市(岭东区、友谊县、宝山区、集贤县、尖山区、饶河县、四方台区、宝清县)
南宁市(兴宁区、上林县、青秀区、横州市、良庆区、江南区、邕宁区、马山县、西乡塘区、武鸣区、宾阳县、隆安县)
吉安市(永新县、井冈山市、峡江县、泰和县、青原区、吉安县、永丰县、遂川县、吉州区、吉水县、新干县、万安县、安福县)
潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)
海南藏族自治州(贵南县、兴海县、同德县、共和县、贵德县)
西安市(周至县、莲湖区、灞桥区、高陵区、长安区、碑林区、鄠邑区、雁塔区、临潼区、蓝田县、新城区、未央区、阎良区)
郴州市(桂阳县、安仁县、永兴县、资兴市、苏仙区、汝城县、桂东县、临武县、北湖区、宜章县、嘉禾县)
佳木斯市(桦川县、汤原县、郊区、桦南县、同江市、富锦市、向阳区、东风区、抚远市、前进区)
滁州市(来安县、明光市、凤阳县、天长市、全椒县、琅琊区、南谯区、定远县)
武汉市(江汉区、蔡甸区、东西湖区、新洲区、汉阳区、江夏区、汉南区、硚口区、江岸区、洪山区、青山区、黄陂区、武昌区)
沈阳市(大东区、于洪区、和平区、辽中区、皇姑区、苏家屯区、沈北新区、浑南区、康平县、法库县、铁西区、沈河区、新民市)
宁德市(柘荣县、寿宁县、古田县、蕉城区、福鼎市、周宁县、福安市、霞浦县、屏南县)
营口市(鲅鱼圈区、老边区、大石桥市、西市区、站前区、盖州市)
武威市(民勤县、古浪县、天祝藏族自治县、凉州区)
泸州市(江阳区、合江县、龙马潭区、泸县、叙永县、古蔺县、纳溪区)
安康市(镇坪县、宁陕县、石泉县、白河县、旬阳市、岚皋县、汉滨区、汉阴县、紫阳县、平利县)
海口市(龙华区、琼山区、美兰区、秀英区)
克拉玛依市(白碱滩区、乌尔禾区、独山子区、克拉玛依区)
上饶市(信州区、广信区、玉山县、婺源县、横峰县、铅山县、广丰区、弋阳县、万年县、鄱阳县、余干县、德兴市)
忻州市(河曲县、神池县、岢岚县、宁武县、繁峙县、静乐县、代县、定襄县、保德县、原平市、忻府区、偏关县、五寨县、五台县)
南充市(仪陇县、阆中市、嘉陵区、南部县、营山县、西充县、蓬安县、顺庆区、高坪区)
天津市(宝坻区、滨海新区、南开区、和平区、河北区、武清区、蓟州区、津南区、河西区、河东区、宁河区、东丽区、北辰区、红桥区、静海区、西青区)
杭州市(余杭区、萧山区、富阳区、钱塘区、桐庐县、西湖区、拱墅区、临平区、临安区、滨江区、上城区、建德市、淳安县)
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保定市(安新县、望都县、定州市、竞秀区、涿州市、高碑店市、徐水区、清苑区、曲阳县、蠡县、顺平县、高阳县、涞水县、莲池区、容城县、阜平县、安国市、唐县、博野县、涞源县、雄县、易县、定兴县、满城区)
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兰州市(红古区、永登县、榆中县、西固区、七里河区、安宁区、皋兰县、城关区)
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襄阳市(襄州区、谷城县、老河口市、樊城区、保康县、宜城市、襄城区、枣阳市、南漳县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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