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巴中市(平昌县、通江县、南江县、巴州区、恩阳区)

宜宾市(珙县、筠连县、高县、江安县、南溪区、叙州区、长宁县、屏山县、翠屏区、兴文县)

甘南藏族自治州(舟曲县、碌曲县、临潭县、夏河县、卓尼县、迭部县、合作市、玛曲县)

丽江市(永胜县、玉龙纳西族自治县、古城区、华坪县、宁蒗彝族自治县)  石河子市(胡杨河市、可克达拉市、北屯市、铁门关市、阿拉尔市、双河市、新星市、图木舒克市、五家渠市、白杨市、昆玉市)

锡林郭勒盟(西乌珠穆沁旗、东乌珠穆沁旗、镶黄旗、二连浩特市、多伦县、太仆寺旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、锡林浩特市、苏尼特右旗、苏尼特左旗、正镶白旗)

威海市(文登区、乳山市、荣成市、环翠区)

福州市(连江县、晋安区、闽侯县、平潭县、永泰县、台江区、长乐区、马尾区、鼓楼区、福清市、仓山区、闽清县、罗源县)

平凉市(泾川县、灵台县、静宁县、崇信县、华亭市、崆峒区、庄浪县)  汕头市(澄海区、濠江区、龙湖区、南澳县、金平区、潮阳区、潮南区)

随州市(曾都区、广水市、随县)

厦门市(翔安区、海沧区、思明区、同安区、湖里区、集美区)

资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)

大庆市(肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、林甸县、让胡路区、红岗区、萨尔图区、大同区、龙凤区)

河池市(宜州区、天峨县、金城江区、南丹县、凤山县、都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、大化瑶族自治县、东兰县、罗城仫佬族自治县)

毕节市(赫章县、威宁彝族回族苗族自治县、黔西市、金沙县、织金县、大方县、七星关区、纳雍县)

果洛藏族自治州(玛沁县、班玛县、久治县、玛多县、达日县、甘德县)

南通市(启东市、崇川区、海门区、通州区、如东县、海安市、如皋市)

郑州市(新郑市、中原区、巩义市、上街区、荥阳市、惠济区、二七区、登封市、金水区、中牟县、管城回族区、新密市)

温州市(龙湾区、泰顺县、瑞安市、鹿城区、乐清市、龙港市、永嘉县、瓯海区、苍南县、文成县、洞头区、平阳县)

南昌市(青山湖区、新建区、进贤县、青云谱区、东湖区、安义县、南昌县、红谷滩区、西湖区)

无锡市(梁溪区、惠山区、宜兴市、锡山区、新吴区、江阴市、滨湖区)

通化市(二道江区、辉南县、柳河县、集安市、东昌区、通化县、梅河口市)

舟山市(嵊泗县、岱山县、定海区、普陀区)

河源市(连平县、龙川县、和平县、东源县、紫金县、源城区)

玉林市(容县、玉州区、陆川县、福绵区、博白县、北流市、兴业县)

延安市(安塞区、宜川县、志丹县、甘泉县、子长市、洛川县、延长县、富县、黄陵县、延川县、黄龙县、吴起县、宝塔区)

临沧市(凤庆县、镇康县、永德县、耿马傣族佤族自治县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、云县、沧源佤族自治县)

南京市(鼓楼区、六合区、建邺区、高淳区、江宁区、雨花台区、玄武区、浦口区、栖霞区、溧水区、秦淮区)

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天水市(武山县、秦安县、清水县、秦州区、张家川回族自治县、麦积区、甘谷县)

内蒙古自治区

黄山市(祁门县、徽州区、黟县、歙县、黄山区、休宁县、屯溪区)

东营市(垦利区、广饶县、东营区、利津县、河口区)  金华市(兰溪市、永康市、东阳市、磐安县、金东区、婺城区、义乌市、浦江县、武义县)

辽阳市(宏伟区、辽阳县、太子河区、文圣区、弓长岭区、灯塔市、白塔区)

岳阳市(君山区、云溪区、岳阳县、平江县、临湘市、岳阳楼区、华容县、湘阴县、汨罗市)

青岛市(平度市、即墨区、黄岛区、胶州市、城阳区、莱西市、崂山区、市南区、李沧区、市北区)固原市(西吉县、泾源县、原州区、彭阳县、隆德县)

咸阳市(永寿县、武功县、旬邑县、彬州市、淳化县、秦都区、三原县、礼泉县、渭城区、泾阳县、乾县、长武县、杨陵区、兴平市)  曲靖市(富源县、沾益区、麒麟区、师宗县、罗平县、会泽县、陆良县、马龙区、宣威市)

那曲市(安多县、索县、班戈县、色尼区、比如县、申扎县、嘉黎县、巴青县、双湖县、尼玛县、聂荣县)

景德镇市(昌江区、浮梁县、乐平市、珠山区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、阿尔山市、突泉县)荆门市(钟祥市、京山市、东宝区、掇刀区、沙洋县)

乌鲁木齐市(新市区、水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区、天山区、达坂城区、乌鲁木齐县、米东区)

济南市(平阴县、济阳区、市中区、商河县、天桥区、槐荫区、历城区、历下区、莱芜区、章丘区、钢城区、长清区)

潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

广西壮族自治区

宁夏回族自治区

漳州市(东山县、平和县、龙海区、漳浦县、长泰区、云霄县、南靖县、诏安县、龙文区、华安县、芗城区)

抚顺市(顺城区、抚顺县、东洲区、新宾满族自治县、清原满族自治县、新抚区、望花区)

丽水市(庆元县、龙泉市、云和县、缙云县、莲都区、遂昌县、景宁畲族自治县、青田县、松阳县)

伊春市(大箐山县、乌翠区、嘉荫县、丰林县、南岔县、汤旺县、伊美区、铁力市、友好区、金林区)

葫芦岛市(南票区、建昌县、绥中县、龙港区、兴城市、连山区)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、杭锦后旗、乌拉特前旗、五原县、临河区、乌拉特后旗、磴口县)

崇左市(凭祥市、大新县、江州区、龙州县、天等县、扶绥县、宁明县)

延边朝鲜族自治州(和龙市、图们市、安图县、敦化市、汪清县、延吉市、珲春市、龙井市)

五指山市(东方市、琼海市、乐东黎族自治县、临高县、澄迈县、万宁市、定安县、白沙黎族自治县、屯昌县、文昌市、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县)

南平市(建阳区、武夷山市、光泽县、顺昌县、建瓯市、政和县、浦城县、邵武市、松溪县、延平区)

松原市(宁江区、乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、长岭县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。