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景德镇市(珠山区、浮梁县、昌江区、乐平市)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

益阳市(桃江县、南县、资阳区、赫山区、沅江市、安化县)

邢台市(南宫市、襄都区、临城县、沙河市、平乡县、柏乡县、临西县、南和区、清河县、任泽区、隆尧县、威县、内丘县、广宗县、信都区、新河县、巨鹿县、宁晋县)  衡阳市(衡山县、雁峰区、珠晖区、衡东县、石鼓区、祁东县、衡南县、常宁市、耒阳市、蒸湘区、衡阳县、南岳区)

石家庄市(灵寿县、晋州市、井陉矿区、长安区、新乐市、赞皇县、裕华区、赵县、正定县、栾城区、桥西区、新华区、鹿泉区、藁城区、无极县、高邑县、行唐县、元氏县、平山县、井陉县、辛集市、深泽县)

眉山市(丹棱县、彭山区、仁寿县、东坡区、洪雅县、青神县)

枣庄市(峄城区、山亭区、滕州市、市中区、薛城区、台儿庄区)博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、博乐市、精河县)

喀什地区(巴楚县、麦盖提县、泽普县、伽师县、疏勒县、叶城县、英吉沙县、岳普湖县、喀什市、疏附县、塔什库尔干塔吉克自治县、莎车县)  龙岩市(上杭县、永定区、新罗区、漳平市、武平县、连城县、长汀县)

甘孜藏族自治州(德格县、色达县、丹巴县、新龙县、炉霍县、康定市、九龙县、白玉县、甘孜县、得荣县、泸定县、石渠县、理塘县、乡城县、巴塘县、雅江县、稻城县、道孚县)

包头市(固阳县、东河区、达尔罕茂明安联合旗、土默特右旗、昆都仑区、青山区、白云鄂博矿区、九原区、石拐区)

恩施土家族苗族自治州(宣恩县、鹤峰县、利川市、咸丰县、来凤县、恩施市、巴东县、建始县)

长春市(宽城区、农安县、双阳区、德惠市、绿园区、九台区、榆树市、南关区、朝阳区、公主岭市、二道区)

吕梁市(文水县、方山县、柳林县、交城县、孝义市、岚县、兴县、汾阳市、临县、石楼县、交口县、中阳县、离石区)

九江市(共青城市、武宁县、彭泽县、庐山市、湖口县、浔阳区、都昌县、德安县、修水县、柴桑区、濂溪区、瑞昌市、永修县)

蚌埠市(蚌山区、龙子湖区、淮上区、固镇县、怀远县、五河县、禹会区)

榆林市(横山区、府谷县、子洲县、吴堡县、绥德县、榆阳区、靖边县、定边县、清涧县、神木市、佳县、米脂县)

鞍山市(岫岩满族自治县、铁西区、立山区、海城市、铁东区、台安县、千山区)

广元市(朝天区、昭化区、旺苍县、利州区、青川县、剑阁县、苍溪县)

苏州市(张家港市、常熟市、相城区、太仓市、虎丘区、姑苏区、昆山市、吴中区、吴江区)

日照市(莒县、东港区、五莲县、岚山区)

平凉市(庄浪县、崇信县、静宁县、泾川县、崆峒区、华亭市、灵台县)

忻州市(偏关县、五台县、繁峙县、保德县、代县、原平市、岢岚县、静乐县、宁武县、忻府区、定襄县、河曲县、神池县、五寨县)

兴安盟(突泉县、阿尔山市、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗)

香港特别行政区

红河哈尼族彝族自治州(屏边苗族自治县、河口瑶族自治县、石屏县、开远市、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、泸西县、个旧市、建水县、蒙自市、绿春县、元阳县、红河县)

莆田市(荔城区、仙游县、秀屿区、涵江区、城厢区)

贵港市(桂平市、港北区、覃塘区、平南县、港南区)

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怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)

甘南藏族自治州(临潭县、舟曲县、夏河县、合作市、玛曲县、碌曲县、迭部县、卓尼县)

广州市(白云区、增城区、番禺区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、南沙区、从化区、花都区、黄埔区)

河池市(东兰县、凤山县、环江毛南族自治县、宜州区、罗城仫佬族自治县、巴马瑶族自治县、金城江区、天峨县、大化瑶族自治县、都安瑶族自治县、南丹县)  上海市(普陀区、浦东新区、青浦区、静安区、闵行区、奉贤区、黄浦区、崇明区、杨浦区、金山区、宝山区、长宁区、嘉定区、虹口区、松江区、徐汇区)

那曲市(双湖县、嘉黎县、申扎县、巴青县、尼玛县、索县、比如县、聂荣县、安多县、班戈县、色尼区)

营口市(西市区、老边区、鲅鱼圈区、盖州市、大石桥市、站前区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、乌恰县、阿图什市)襄阳市(老河口市、谷城县、保康县、宜城市、襄州区、樊城区、南漳县、襄城区、枣阳市)

阿坝藏族羌族自治州(松潘县、茂县、理县、汶川县、阿坝县、壤塘县、红原县、九寨沟县、黑水县、若尔盖县、小金县、金川县、马尔康市)  丽水市(遂昌县、龙泉市、松阳县、云和县、庆元县、青田县、缙云县、景宁畲族自治县、莲都区)

西宁市(城中区、大通回族土族自治县、城西区、城东区、湟中区、城北区、湟源县)

秦皇岛市(海港区、卢龙县、北戴河区、抚宁区、山海关区、昌黎县、青龙满族自治县)

宜春市(高安市、上高县、丰城市、铜鼓县、袁州区、宜丰县、万载县、樟树市、奉新县、靖安县)亳州市(谯城区、涡阳县、蒙城县、利辛县)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)

松原市(宁江区、乾安县、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市)

南阳市(新野县、镇平县、内乡县、南召县、唐河县、邓州市、淅川县、社旗县、桐柏县、方城县、西峡县、卧龙区、宛城区)

阜阳市(阜南县、颍泉区、颍上县、颍州区、太和县、界首市、颍东区、临泉县)

兰州市(榆中县、皋兰县、七里河区、永登县、红古区、西固区、城关区、安宁区)

黄冈市(英山县、蕲春县、黄州区、红安县、黄梅县、罗田县、团风县、麻城市、武穴市、浠水县)

赤峰市(巴林左旗、红山区、林西县、松山区、克什克腾旗、敖汉旗、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗、元宝山区、喀喇沁旗、翁牛特旗、宁城县)

葫芦岛市(兴城市、建昌县、龙港区、绥中县、连山区、南票区)

通化市(集安市、柳河县、东昌区、辉南县、二道江区、梅河口市、通化县)

阳江市(阳东区、江城区、阳西县、阳春市)

岳阳市(湘阴县、临湘市、华容县、君山区、云溪区、岳阳县、汨罗市、平江县、岳阳楼区)

东莞市

佛山市(顺德区、禅城区、高明区、南海区、三水区)

锡林郭勒盟(正蓝旗、多伦县、锡林浩特市、苏尼特左旗、镶黄旗、东乌珠穆沁旗、正镶白旗、苏尼特右旗、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、阿巴嘎旗)

西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)

七台河市(新兴区、勃利县、桃山区、茄子河区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。