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钦州市(浦北县、钦北区、钦南区、灵山县)

南京市(建邺区、高淳区、栖霞区、江宁区、秦淮区、溧水区、玄武区、鼓楼区、雨花台区、浦口区、六合区)

阳泉市(矿区、盂县、平定县、郊区、城区)

南通市(如东县、海门区、如皋市、启东市、海安市、崇川区、通州区)  七台河市(新兴区、茄子河区、勃利县、桃山区)

滁州市(明光市、天长市、南谯区、全椒县、定远县、凤阳县、来安县、琅琊区)

临沧市(永德县、耿马傣族佤族自治县、云县、临翔区、沧源佤族自治县、凤庆县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县)

青岛市(市北区、胶州市、崂山区、市南区、城阳区、莱西市、平度市、李沧区、黄岛区、即墨区)

楚雄彝族自治州(禄丰市、元谋县、双柏县、牟定县、永仁县、姚安县、楚雄市、武定县、大姚县、南华县)  鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

天津市(和平区、河东区、西青区、津南区、北辰区、宝坻区、河西区、武清区、河北区、东丽区、宁河区、蓟州区、滨海新区、静海区、南开区、红桥区)

珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

白银市(平川区、白银区、靖远县、景泰县、会宁县)

江门市(恩平市、开平市、台山市、鹤山市、江海区、新会区、蓬江区)

五指山市(定安县、屯昌县、陵水黎族自治县、文昌市、琼海市、澄迈县、万宁市、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、临高县、昌江黎族自治县、白沙黎族自治县、东方市、乐东黎族自治县)

安阳市(汤阴县、殷都区、林州市、滑县、安阳县、龙安区、北关区、文峰区、内黄县)

吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)

衡水市(武强县、饶阳县、景县、枣强县、冀州区、深州市、故城县、武邑县、安平县、阜城县、桃城区)

西安市(未央区、阎良区、临潼区、蓝田县、雁塔区、新城区、灞桥区、高陵区、周至县、莲湖区、鄠邑区、长安区、碑林区)

铜陵市(铜官区、义安区、枞阳县、郊区)

荆州市(监利市、沙市区、江陵县、公安县、洪湖市、荆州区、石首市、松滋市)

保山市(施甸县、龙陵县、昌宁县、腾冲市、隆阳区)

鄂尔多斯市(达拉特旗、鄂托克旗、杭锦旗、乌审旗、东胜区、准格尔旗、鄂托克前旗、康巴什区、伊金霍洛旗)

辽阳市(太子河区、文圣区、辽阳县、灯塔市、宏伟区、白塔区、弓长岭区)

贵港市(平南县、桂平市、港北区、覃塘区、港南区)

扬州市(高邮市、江都区、宝应县、邗江区、广陵区、仪征市)

益阳市(沅江市、南县、资阳区、桃江县、赫山区、安化县)

金昌市(金川区、永昌县)

滨州市(沾化区、无棣县、惠民县、滨城区、博兴县、阳信县、邹平市)

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汕头市(澄海区、南澳县、龙湖区、金平区、潮南区、潮阳区、濠江区)

湖州市(安吉县、德清县、吴兴区、长兴县、南浔区)

沧州市(沧县、河间市、肃宁县、海兴县、黄骅市、孟村回族自治县、吴桥县、新华区、任丘市、南皮县、运河区、东光县、泊头市、献县、青县、盐山县)

连云港市(灌云县、灌南县、连云区、海州区、东海县、赣榆区)  盘锦市(大洼区、双台子区、盘山县、兴隆台区)

黄南藏族自治州(泽库县、尖扎县、同仁市、河南蒙古族自治县)

巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、和静县、博湖县、尉犁县、若羌县、且末县、和硕县、库尔勒市、焉耆回族自治县)

淮北市(烈山区、濉溪县、杜集区、相山区)仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

湘西土家族苗族自治州(古丈县、保靖县、永顺县、花垣县、吉首市、泸溪县、龙山县、凤凰县)  宁德市(蕉城区、屏南县、寿宁县、柘荣县、霞浦县、福鼎市、古田县、福安市、周宁县)

徐州市(沛县、邳州市、丰县、贾汪区、鼓楼区、新沂市、云龙区、泉山区、睢宁县、铜山区)

梧州市(岑溪市、长洲区、苍梧县、龙圩区、万秀区、蒙山县、藤县)

天水市(甘谷县、秦州区、武山县、清水县、麦积区、秦安县、张家川回族自治县)呼伦贝尔市(牙克石市、扎兰屯市、新巴尔虎右旗、额尔古纳市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、新巴尔虎左旗、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、满洲里市、阿荣旗、扎赉诺尔区、海拉尔区、陈巴尔虎旗)

永州市(零陵区、江永县、道县、江华瑶族自治县、双牌县、冷水滩区、宁远县、祁阳市、东安县、新田县、蓝山县)

漳州市(平和县、诏安县、东山县、云霄县、华安县、长泰区、芗城区、南靖县、漳浦县、龙文区、龙海区)

双鸭山市(宝山区、宝清县、集贤县、四方台区、友谊县、岭东区、尖山区、饶河县)

太原市(古交市、杏花岭区、阳曲县、迎泽区、小店区、晋源区、清徐县、尖草坪区、万柏林区、娄烦县)

郴州市(宜章县、资兴市、汝城县、永兴县、临武县、北湖区、桂东县、苏仙区、安仁县、嘉禾县、桂阳县)

揭阳市(惠来县、揭东区、揭西县、普宁市、榕城区)

保定市(安新县、定州市、安国市、阜平县、定兴县、高阳县、易县、满城区、涿州市、顺平县、清苑区、望都县、徐水区、高碑店市、莲池区、涞水县、博野县、容城县、唐县、竞秀区、蠡县、雄县、曲阳县、涞源县)

韶关市(新丰县、武江区、始兴县、翁源县、仁化县、曲江区、乐昌市、南雄市、乳源瑶族自治县、浈江区)

运城市(万荣县、平陆县、绛县、垣曲县、芮城县、新绛县、稷山县、闻喜县、永济市、盐湖区、夏县、临猗县、河津市)

内蒙古自治区

泰州市(海陵区、靖江市、兴化市、泰兴市、高港区、姜堰区)

抚州市(广昌县、金溪县、宜黄县、资溪县、南城县、崇仁县、乐安县、南丰县、黎川县、临川区、东乡区)

西藏自治区

咸宁市(通城县、咸安区、嘉鱼县、通山县、赤壁市、崇阳县)

黔南布依族苗族自治州(独山县、惠水县、平塘县、都匀市、瓮安县、三都水族自治县、长顺县、龙里县、贵定县、荔波县、福泉市、罗甸县)

新乡市(延津县、原阳县、红旗区、卫滨区、凤泉区、卫辉市、牧野区、获嘉县、新乡县、辉县市、封丘县、长垣市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。