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大连市(甘井子区、普兰店区、金州区、庄河市、旅顺口区、瓦房店市、沙河口区、西岗区、长海县、中山区)

西安市(阎良区、碑林区、雁塔区、莲湖区、新城区、鄠邑区、临潼区、周至县、灞桥区、未央区、蓝田县、高陵区、长安区)

赣州市(崇义县、瑞金市、定南县、会昌县、上犹县、兴国县、龙南市、宁都县、于都县、信丰县、章贡区、安远县、赣县区、南康区、石城县、大余县、寻乌县、全南县)

白银市(平川区、景泰县、白银区、会宁县、靖远县)  郑州市(登封市、管城回族区、荥阳市、二七区、中牟县、上街区、惠济区、中原区、金水区、新密市、巩义市、新郑市)

滨州市(博兴县、惠民县、沾化区、阳信县、无棣县、滨城区、邹平市)

锦州市(北镇市、黑山县、古塔区、义县、凌海市、凌河区、太和区)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、小金县、马尔康市、黑水县、红原县、九寨沟县、壤塘县、茂县、金川县、理县、若尔盖县、松潘县、汶川县)

黄石市(黄石港区、西塞山区、下陆区、阳新县、大冶市、铁山区)  兰州市(西固区、安宁区、城关区、榆中县、红古区、永登县、皋兰县、七里河区)

三门峡市(陕州区、渑池县、卢氏县、义马市、湖滨区、灵宝市)

甘南藏族自治州(夏河县、合作市、迭部县、卓尼县、舟曲县、玛曲县、碌曲县、临潭县)

伊春市(嘉荫县、友好区、铁力市、南岔县、乌翠区、丰林县、伊美区、金林区、大箐山县、汤旺县)

南京市(鼓楼区、六合区、江宁区、溧水区、秦淮区、浦口区、玄武区、栖霞区、高淳区、雨花台区、建邺区)

宁夏回族自治区

吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)

贵港市(港南区、桂平市、覃塘区、平南县、港北区)

百色市(田林县、平果市、右江区、凌云县、靖西市、西林县、田东县、那坡县、隆林各族自治县、乐业县、德保县、田阳区)

铜仁市(碧江区、玉屏侗族自治县、德江县、江口县、万山区、印江土家族苗族自治县、思南县、石阡县、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县)

遵义市(湄潭县、红花岗区、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、正安县、绥阳县、凤冈县、习水县、汇川区、务川仡佬族苗族自治县、播州区、余庆县、赤水市、仁怀市)

成都市(青羊区、龙泉驿区、大邑县、崇州市、温江区、蒲江县、武侯区、新津区、新都区、简阳市、金牛区、成华区、邛崃市、彭州市、锦江区、青白江区、双流区、金堂县、郫都区、都江堰市)

鞍山市(岫岩满族自治县、立山区、铁东区、铁西区、千山区、海城市、台安县)

文山壮族苗族自治州(马关县、麻栗坡县、广南县、砚山县、西畴县、文山市、富宁县、丘北县)

盐城市(亭湖区、响水县、阜宁县、东台市、射阳县、大丰区、建湖县、滨海县、盐都区)

龙岩市(长汀县、漳平市、上杭县、武平县、永定区、连城县、新罗区)

武汉市(汉阳区、江夏区、江汉区、新洲区、蔡甸区、洪山区、东西湖区、汉南区、硚口区、武昌区、青山区、黄陂区、江岸区)

马鞍山市(博望区、当涂县、和县、花山区、含山县、雨山区)

泉州市(晋江市、德化县、永春县、丰泽区、石狮市、鲤城区、惠安县、泉港区、洛江区、安溪县、金门县、南安市)

乌海市(乌达区、海勃湾区、海南区)

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重庆市(璧山区、丰都县、渝中区、巫山县、武隆区、长寿区、忠县、渝北区、云阳县、荣昌区、大渡口区、南岸区、铜梁区、永川区、万州区、九龙坡区、巴南区、酉阳土家族苗族自治县、石柱土家族自治县、奉节县、北碚区、城口县、合川区、开州区、江津区、黔江区、涪陵区、綦江区、潼南区、沙坪坝区、梁平区、垫江县、大足区、彭水苗族土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、江北区、巫溪县、南川区)

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衢州市(衢江区、江山市、开化县、龙游县、柯城区、常山县)  鸡西市(滴道区、虎林市、城子河区、梨树区、鸡东县、恒山区、鸡冠区、麻山区、密山市)

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青岛市(崂山区、市北区、莱西市、平度市、城阳区、李沧区、胶州市、黄岛区、即墨区、市南区)北海市(铁山港区、合浦县、银海区、海城区)

伊犁哈萨克自治州(巩留县、察布查尔锡伯自治县、新源县、伊宁市、伊宁县、特克斯县、昭苏县、尼勒克县、霍城县、霍尔果斯市、奎屯市)  榆林市(绥德县、府谷县、定边县、吴堡县、子洲县、神木市、米脂县、横山区、靖边县、清涧县、榆阳区、佳县)

宜宾市(高县、翠屏区、屏山县、长宁县、兴文县、江安县、南溪区、珙县、叙州区、筠连县)

自贡市(自流井区、荣县、沿滩区、富顺县、贡井区、大安区)

铁岭市(清河区、西丰县、调兵山市、昌图县、开原市、银州区、铁岭县)佳木斯市(前进区、同江市、汤原县、向阳区、富锦市、桦南县、郊区、桦川县、东风区、抚远市)

福州市(马尾区、福清市、平潭县、仓山区、罗源县、闽侯县、闽清县、长乐区、连江县、鼓楼区、台江区、晋安区、永泰县)

仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

汕头市(金平区、南澳县、潮南区、濠江区、潮阳区、龙湖区、澄海区)

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张掖市(民乐县、山丹县、肃南裕固族自治县、甘州区、临泽县、高台县)

温州市(龙港市、龙湾区、文成县、苍南县、泰顺县、洞头区、鹿城区、永嘉县、乐清市、平阳县、瓯海区、瑞安市)

南通市(如东县、海安市、海门区、启东市、如皋市、崇川区、通州区)

酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、敦煌市、金塔县、瓜州县、玉门市、肃北蒙古族自治县)

泰安市(宁阳县、新泰市、泰山区、岱岳区、肥城市、东平县)

松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、扶余市、长岭县)

大同市(广灵县、新荣区、阳高县、浑源县、云冈区、左云县、云州区、平城区、灵丘县、天镇县)

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

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菏泽市(曹县、成武县、郓城县、牡丹区、鄄城县、东明县、巨野县、定陶区、单县)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

雅安市(石棉县、雨城区、名山区、宝兴县、荥经县、芦山县、天全县、汉源县)

新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。