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成都市(成华区、新津区、青白江区、蒲江县、简阳市、崇州市、都江堰市、龙泉驿区、新都区、双流区、郫都区、温江区、邛崃市、武侯区、金堂县、青羊区、彭州市、大邑县、金牛区、锦江区)

潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

绍兴市(柯桥区、嵊州市、新昌县、越城区、诸暨市、上虞区)

包头市(东河区、昆都仑区、石拐区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、土默特右旗、青山区、固阳县、九原区)  开封市(通许县、兰考县、鼓楼区、禹王台区、顺河回族区、杞县、龙亭区、祥符区、尉氏县)

海西蒙古族藏族自治州(乌兰县、茫崖市、格尔木市、天峻县、德令哈市、都兰县)

金昌市(金川区、永昌县)

台州市(路桥区、天台县、椒江区、三门县、黄岩区、温岭市、临海市、仙居县、玉环市)

楚雄彝族自治州(大姚县、元谋县、永仁县、南华县、楚雄市、双柏县、姚安县、禄丰市、牟定县、武定县)  淮北市(烈山区、濉溪县、杜集区、相山区)

马鞍山市(花山区、和县、博望区、雨山区、含山县、当涂县)

济源市

张掖市(民乐县、甘州区、高台县、肃南裕固族自治县、山丹县、临泽县)

锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、正蓝旗、二连浩特市、正镶白旗、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、阿巴嘎旗、苏尼特右旗、多伦县、太仆寺旗、锡林浩特市)

甘孜藏族自治州(乡城县、德格县、九龙县、理塘县、炉霍县、甘孜县、得荣县、白玉县、泸定县、稻城县、色达县、雅江县、巴塘县、石渠县、丹巴县、新龙县、康定市、道孚县)

渭南市(临渭区、潼关县、蒲城县、富平县、合阳县、白水县、华州区、大荔县、澄城县、华阴市、韩城市)

汕尾市(陆丰市、城区、陆河县、海丰县)

扬州市(仪征市、宝应县、江都区、广陵区、高邮市、邗江区)

大理白族自治州(剑川县、祥云县、漾濞彝族自治县、永平县、宾川县、大理市、弥渡县、鹤庆县、南涧彝族自治县、巍山彝族回族自治县、云龙县、洱源县)

阿坝藏族羌族自治州(九寨沟县、马尔康市、黑水县、松潘县、阿坝县、茂县、小金县、理县、若尔盖县、红原县、金川县、汶川县、壤塘县)

连云港市(赣榆区、灌云县、海州区、灌南县、连云区、东海县)

巴中市(平昌县、南江县、恩阳区、通江县、巴州区)

临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、和政县、临夏市、东乡族自治县、广河县、永靖县、临夏县)

平顶山市(湛河区、舞钢市、石龙区、叶县、宝丰县、卫东区、郏县、新华区、鲁山县、汝州市)

酒泉市(敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、玉门市、肃州区、金塔县、瓜州县)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

大连市(西岗区、沙河口区、庄河市、长海县、瓦房店市、金州区、普兰店区、旅顺口区、中山区、甘井子区)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

甘南藏族自治州(临潭县、玛曲县、卓尼县、合作市、舟曲县、碌曲县、迭部县、夏河县)

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延边朝鲜族自治州(图们市、和龙市、龙井市、汪清县、珲春市、延吉市、安图县、敦化市)

荆门市(东宝区、京山市、钟祥市、沙洋县、掇刀区)

曲靖市(麒麟区、罗平县、马龙区、陆良县、会泽县、宣威市、师宗县、富源县、沾益区)

忻州市(宁武县、五寨县、偏关县、神池县、忻府区、繁峙县、河曲县、原平市、五台县、代县、保德县、岢岚县、定襄县、静乐县)  阿克苏地区(库车市、阿瓦提县、柯坪县、温宿县、拜城县、阿克苏市、乌什县、沙雅县、新和县)

绵阳市(盐亭县、梓潼县、江油市、游仙区、安州区、涪城区、平武县、北川羌族自治县、三台县)

林芝市(墨脱县、巴宜区、波密县、察隅县、工布江达县、朗县、米林市)

喀什地区(麦盖提县、泽普县、伽师县、岳普湖县、喀什市、疏勒县、莎车县、巴楚县、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、疏附县、叶城县)汕头市(濠江区、潮南区、澄海区、金平区、南澳县、龙湖区、潮阳区)

嘉兴市(南湖区、海宁市、秀洲区、海盐县、嘉善县、平湖市、桐乡市)  哈尔滨市(依兰县、南岗区、方正县、阿城区、双城区、巴彦县、木兰县、五常市、通河县、呼兰区、尚志市、道里区、平房区、延寿县、道外区、香坊区、松北区、宾县)

商洛市(商南县、镇安县、商州区、山阳县、丹凤县、洛南县、柞水县)

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普洱市(景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县)抚顺市(望花区、清原满族自治县、新抚区、东洲区、抚顺县、新宾满族自治县、顺城区)

黄冈市(黄州区、蕲春县、麻城市、团风县、罗田县、武穴市、英山县、黄梅县、红安县、浠水县)

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潍坊市(昌乐县、青州市、潍城区、诸城市、奎文区、昌邑市、坊子区、高密市、寒亭区、寿光市、安丘市、临朐县)

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　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。