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黄冈市(浠水县、团风县、红安县、英山县、武穴市、黄州区、罗田县、麻城市、蕲春县、黄梅县)

丽水市(松阳县、遂昌县、青田县、景宁畲族自治县、龙泉市、庆元县、莲都区、云和县、缙云县)

大同市(浑源县、平城区、云州区、左云县、广灵县、灵丘县、阳高县、云冈区、天镇县、新荣区)

临汾市(洪洞县、曲沃县、霍州市、尧都区、安泽县、汾西县、翼城县、侯马市、浮山县、襄汾县、蒲县、隰县、吉县、古县、乡宁县、永和县、大宁县)  红河哈尼族彝族自治州(元阳县、个旧市、建水县、弥勒市、泸西县、金平苗族瑶族傣族自治县、绿春县、开远市、河口瑶族自治县、红河县、屏边苗族自治县、石屏县、蒙自市)

朝阳市(双塔区、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市、凌源市、朝阳县、龙城区)

南阳市(卧龙区、宛城区、邓州市、西峡县、新野县、南召县、桐柏县、方城县、镇平县、淅川县、唐河县、社旗县、内乡县)

凉山彝族自治州(宁南县、雷波县、金阳县、冕宁县、盐源县、甘洛县、昭觉县、美姑县、西昌市、普格县、会东县、木里藏族自治县、德昌县、喜德县、会理市、布拖县、越西县)

庆阳市(华池县、环县、合水县、庆城县、宁县、西峰区、镇原县、正宁县)  洛阳市(嵩县、孟津区、老城区、涧西区、偃师区、西工区、新安县、栾川县、洛宁县、瀍河回族区、洛龙区、伊川县、宜阳县、汝阳县)

那曲市(双湖县、嘉黎县、班戈县、申扎县、比如县、尼玛县、巴青县、索县、聂荣县、安多县、色尼区)

广元市(朝天区、昭化区、苍溪县、利州区、青川县、剑阁县、旺苍县)

唐山市(曹妃甸区、滦州市、古冶区、遵化市、迁安市、玉田县、滦南县、开平区、丰润区、丰南区、路南区、迁西县、乐亭县、路北区)

黔东南苗族侗族自治州(镇远县、榕江县、丹寨县、麻江县、岑巩县、黄平县、锦屏县、从江县、施秉县、雷山县、黎平县、三穗县、凯里市、剑河县、天柱县、台江县)

内江市(隆昌市、威远县、市中区、东兴区、资中县)

梅州市(丰顺县、梅江区、兴宁市、平远县、梅县区、大埔县、五华县、蕉岭县)

厦门市(同安区、思明区、集美区、湖里区、海沧区、翔安区)

酒泉市(肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、瓜州县、敦煌市、玉门市、金塔县)

榆林市(府谷县、靖边县、绥德县、清涧县、神木市、佳县、米脂县、吴堡县、子洲县、横山区、榆阳区、定边县)

长春市(公主岭市、南关区、绿园区、德惠市、双阳区、宽城区、农安县、二道区、朝阳区、九台区、榆树市)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

昌都市(边坝县、丁青县、贡觉县、江达县、八宿县、洛隆县、芒康县、类乌齐县、察雅县、左贡县、卡若区)

昌吉回族自治州(玛纳斯县、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、阜康市、呼图壁县、昌吉市、奇台县)

德阳市(绵竹市、中江县、什邡市、广汉市、罗江区、旌阳区)

澳门特别行政区

七台河市(勃利县、新兴区、茄子河区、桃山区)

玉树藏族自治州(囊谦县、玉树市、杂多县、曲麻莱县、称多县、治多县)

西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)

淮北市(杜集区、濉溪县、相山区、烈山区)

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拉萨市(当雄县、堆龙德庆区、尼木县、城关区、达孜区、曲水县、林周县、墨竹工卡县)

本溪市(本溪满族自治县、南芬区、平山区、溪湖区、桓仁满族自治县、明山区)

湛江市(吴川市、雷州市、霞山区、坡头区、廉江市、麻章区、遂溪县、徐闻县、赤坎区)

无锡市(梁溪区、宜兴市、滨湖区、新吴区、锡山区、惠山区、江阴市)  佳木斯市(郊区、抚远市、桦南县、汤原县、同江市、富锦市、东风区、向阳区、桦川县、前进区)

连云港市(连云区、赣榆区、灌南县、灌云县、东海县、海州区)

陇南市(成县、康县、礼县、文县、西和县、徽县、宕昌县、武都区、两当县)

来宾市(象州县、金秀瑶族自治县、合山市、兴宾区、忻城县、武宣县)阳江市(阳东区、阳春市、阳西县、江城区)

长治市(长子县、平顺县、沁县、襄垣县、潞州区、沁源县、黎城县、屯留区、上党区、壶关县、武乡县、潞城区)  鸡西市(鸡冠区、虎林市、鸡东县、恒山区、滴道区、密山市、城子河区、麻山区、梨树区)

宜昌市(当阳市、枝江市、远安县、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、兴山县、宜都市、猇亭区、夷陵区、西陵区、点军区、秭归县、伍家岗区)

攀枝花市(盐边县、东区、西区、米易县、仁和区)

上海市(静安区、杨浦区、崇明区、松江区、浦东新区、徐汇区、嘉定区、青浦区、虹口区、闵行区、黄浦区、普陀区、长宁区、宝山区、金山区、奉贤区)安顺市(镇宁布依族苗族自治县、平坝区、西秀区、紫云苗族布依族自治县、普定县、关岭布依族苗族自治县)

黄山市(歙县、黄山区、徽州区、屯溪区、休宁县、祁门县、黟县)

张掖市(高台县、肃南裕固族自治县、山丹县、民乐县、甘州区、临泽县)

郴州市(临武县、嘉禾县、永兴县、资兴市、北湖区、汝城县、宜章县、苏仙区、桂东县、安仁县、桂阳县)

黔南布依族苗族自治州(罗甸县、都匀市、福泉市、长顺县、平塘县、三都水族自治县、龙里县、贵定县、荔波县、独山县、惠水县、瓮安县)

香港特别行政区

齐齐哈尔市(龙江县、碾子山区、讷河市、建华区、铁锋区、富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区、拜泉县、富裕县、克山县、泰来县、龙沙区、甘南县、依安县、昂昂溪区、克东县)

天水市(秦州区、秦安县、麦积区、清水县、张家川回族自治县、甘谷县、武山县)

淮南市(凤台县、寿县、大通区、八公山区、潘集区、田家庵区、谢家集区)

锡林郭勒盟(多伦县、阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、锡林浩特市、镶黄旗、苏尼特右旗、苏尼特左旗、二连浩特市、太仆寺旗、正镶白旗、正蓝旗、东乌珠穆沁旗)

梧州市(万秀区、岑溪市、蒙山县、长洲区、龙圩区、藤县、苍梧县)

南平市(松溪县、光泽县、邵武市、延平区、建瓯市、政和县、建阳区、浦城县、武夷山市、顺昌县)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

岳阳市(平江县、华容县、云溪区、临湘市、岳阳县、君山区、汨罗市、湘阴县、岳阳楼区)

安阳市(文峰区、林州市、内黄县、龙安区、殷都区、汤阴县、安阳县、滑县、北关区)

咸宁市(通山县、咸安区、嘉鱼县、崇阳县、赤壁市、通城县)

延安市(志丹县、黄龙县、洛川县、吴起县、甘泉县、富县、宜川县、安塞区、延长县、子长市、黄陵县、延川县、宝塔区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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