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阳泉市(矿区、平定县、盂县、郊区、城区)

香港特别行政区

广州市(荔湾区、番禺区、增城区、越秀区、白云区、南沙区、从化区、天河区、花都区、海珠区、黄埔区)

晋城市(沁水县、高平市、城区、陵川县、泽州县、阳城县)  太原市(晋源区、迎泽区、古交市、万柏林区、娄烦县、清徐县、阳曲县、尖草坪区、小店区、杏花岭区)

淄博市(桓台县、沂源县、高青县、临淄区、博山区、周村区、张店区、淄川区)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

舟山市(嵊泗县、普陀区、岱山县、定海区)

恩施土家族苗族自治州(咸丰县、恩施市、利川市、巴东县、鹤峰县、建始县、宣恩县、来凤县)  天津市(河北区、红桥区、武清区、河东区、河西区、宁河区、东丽区、西青区、北辰区、蓟州区、和平区、宝坻区、津南区、静海区、南开区、滨海新区)

扬州市(广陵区、高邮市、宝应县、江都区、邗江区、仪征市)

阿里地区(措勤县、札达县、日土县、噶尔县、改则县、革吉县、普兰县)

孝感市(大悟县、安陆市、孝南区、云梦县、孝昌县、汉川市、应城市)

营口市(老边区、西市区、大石桥市、盖州市、鲅鱼圈区、站前区)

十堰市(郧西县、郧阳区、房县、张湾区、丹江口市、竹溪县、竹山县、茅箭区)

内蒙古自治区

临沂市(兰陵县、郯城县、河东区、临沭县、罗庄区、沂南县、莒南县、兰山区、平邑县、费县、沂水县、蒙阴县)

青岛市(市北区、黄岛区、平度市、李沧区、即墨区、城阳区、莱西市、市南区、胶州市、崂山区)

泸州市(泸县、合江县、叙永县、古蔺县、纳溪区、龙马潭区、江阳区)

郑州市(惠济区、荥阳市、管城回族区、新密市、中原区、巩义市、上街区、登封市、中牟县、金水区、新郑市、二七区)

梅州市(五华县、梅江区、大埔县、丰顺县、蕉岭县、梅县区、兴宁市、平远县)

贺州市(八步区、钟山县、平桂区、昭平县、富川瑶族自治县)

黄山市(徽州区、屯溪区、歙县、黟县、祁门县、休宁县、黄山区)

海南藏族自治州(贵南县、贵德县、兴海县、同德县、共和县)

宿迁市(泗洪县、宿豫区、宿城区、泗阳县、沭阳县)

驻马店市(遂平县、西平县、汝南县、新蔡县、驿城区、确山县、上蔡县、平舆县、正阳县、泌阳县)

七台河市(茄子河区、新兴区、勃利县、桃山区)

周口市(沈丘县、项城市、郸城县、川汇区、太康县、鹿邑县、商水县、扶沟县、西华县、淮阳区)

阿勒泰地区(富蕴县、布尔津县、阿勒泰市、青河县、福海县、哈巴河县、吉木乃县)

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伊春市(嘉荫县、大箐山县、铁力市、金林区、丰林县、南岔县、伊美区、乌翠区、友好区、汤旺县)

攀枝花市(东区、西区、盐边县、仁和区、米易县)

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酒泉市(敦煌市、肃北蒙古族自治县、金塔县、肃州区、瓜州县、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县)  嘉兴市(海宁市、南湖区、桐乡市、秀洲区、嘉善县、海盐县、平湖市)

金昌市(永昌县、金川区)

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宁德市(蕉城区、周宁县、寿宁县、屏南县、福安市、霞浦县、古田县、柘荣县、福鼎市)仙桃市(神农架林区、天门市、潜江市)

廊坊市(安次区、广阳区、永清县、霸州市、三河市、大城县、香河县、大厂回族自治县、文安县、固安县)  达州市(达川区、大竹县、万源市、渠县、宣汉县、通川区、开江县)

泰州市(靖江市、高港区、海陵区、泰兴市、兴化市、姜堰区)

甘南藏族自治州(舟曲县、迭部县、卓尼县、夏河县、合作市、临潭县、碌曲县、玛曲县)

新乡市(封丘县、凤泉区、牧野区、红旗区、获嘉县、长垣市、原阳县、卫滨区、卫辉市、延津县、辉县市、新乡县)中山市

贵阳市(修文县、观山湖区、南明区、息烽县、开阳县、花溪区、乌当区、云岩区、清镇市、白云区)

晋中市(介休市、左权县、平遥县、灵石县、寿阳县、昔阳县、榆社县、太谷区、祁县、和顺县、榆次区)

揭阳市(揭西县、揭东区、普宁市、榕城区、惠来县)

成都市(温江区、金牛区、青白江区、锦江区、大邑县、青羊区、新津区、彭州市、简阳市、成华区、武侯区、崇州市、邛崃市、金堂县、新都区、郫都区、双流区、蒲江县、龙泉驿区、都江堰市)

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潍坊市(诸城市、寒亭区、潍城区、奎文区、青州市、昌乐县、昌邑市、安丘市、寿光市、临朐县、高密市、坊子区)

南通市(崇川区、海门区、海安市、如东县、如皋市、通州区、启东市)

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曲靖市(宣威市、会泽县、马龙区、麒麟区、陆良县、师宗县、富源县、罗平县、沾益区)

淮安市(洪泽区、盱眙县、淮阴区、涟水县、金湖县、淮安区、清江浦区)

常州市(天宁区、钟楼区、新北区、金坛区、溧阳市、武进区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。