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辽阳市(白塔区、宏伟区、太子河区、文圣区、辽阳县、灯塔市、弓长岭区)

通辽市(霍林郭勒市、扎鲁特旗、开鲁县、库伦旗、科尔沁左翼后旗、奈曼旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁区)

菏泽市(鄄城县、牡丹区、成武县、巨野县、郓城县、单县、东明县、曹县、定陶区)

清远市(连南瑶族自治县、阳山县、清城区、佛冈县、英德市、清新区、连山壮族瑶族自治县、连州市)  朔州市(怀仁市、应县、平鲁区、朔城区、山阴县、右玉县)

梅州市(梅县区、大埔县、平远县、丰顺县、蕉岭县、五华县、梅江区、兴宁市)

邵阳市(双清区、隆回县、洞口县、绥宁县、邵阳县、北塔区、大祥区、武冈市、新邵县、城步苗族自治县、邵东市、新宁县)

雅安市(雨城区、荥经县、宝兴县、芦山县、石棉县、天全县、名山区、汉源县)

儋州市  景德镇市(乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区)

北海市(铁山港区、银海区、合浦县、海城区)

天津市(红桥区、南开区、和平区、静海区、东丽区、武清区、宝坻区、滨海新区、津南区、河东区、河西区、西青区、北辰区、蓟州区、宁河区、河北区)

滁州市(琅琊区、天长市、南谯区、全椒县、凤阳县、来安县、定远县、明光市)

金昌市(永昌县、金川区)

南宁市(隆安县、兴宁区、马山县、上林县、江南区、西乡塘区、良庆区、武鸣区、青秀区、宾阳县、邕宁区、横州市)

漳州市(漳浦县、芗城区、诏安县、龙文区、东山县、云霄县、长泰区、龙海区、平和县、华安县、南靖县)

大理白族自治州(弥渡县、宾川县、洱源县、永平县、剑川县、漾濞彝族自治县、鹤庆县、云龙县、祥云县、巍山彝族回族自治县、南涧彝族自治县、大理市)

六安市(霍山县、金安区、叶集区、裕安区、霍邱县、金寨县、舒城县)

南京市(雨花台区、溧水区、浦口区、高淳区、江宁区、六合区、栖霞区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、玄武区)

鸡西市(鸡冠区、梨树区、滴道区、虎林市、麻山区、城子河区、密山市、鸡东县、恒山区)

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

攀枝花市(仁和区、米易县、盐边县、西区、东区)

甘南藏族自治州(碌曲县、合作市、玛曲县、临潭县、迭部县、卓尼县、舟曲县、夏河县)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、织金县、金沙县、黔西市、赫章县、纳雍县、大方县、七星关区)

包头市(青山区、达尔罕茂明安联合旗、东河区、石拐区、固阳县、昆都仑区、土默特右旗、九原区、白云鄂博矿区)

资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)

郑州市(中原区、管城回族区、巩义市、二七区、荥阳市、惠济区、新郑市、金水区、登封市、上街区、中牟县、新密市)

嘉峪关市

宜宾市(江安县、屏山县、珙县、长宁县、翠屏区、叙州区、兴文县、高县、南溪区、筠连县)

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晋中市(榆次区、太谷区、和顺县、左权县、昔阳县、寿阳县、介休市、祁县、灵石县、平遥县、榆社县)

海南藏族自治州(共和县、同德县、贵德县、贵南县、兴海县)

九江市(浔阳区、柴桑区、湖口县、彭泽县、永修县、修水县、瑞昌市、武宁县、濂溪区、德安县、都昌县、庐山市、共青城市)

阿坝藏族羌族自治州(黑水县、茂县、小金县、若尔盖县、理县、松潘县、马尔康市、九寨沟县、阿坝县、汶川县、壤塘县、红原县、金川县)  西宁市(湟中区、城北区、湟源县、城东区、城西区、城中区、大通回族土族自治县)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

玉溪市(通海县、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、红塔区、峨山彝族自治县、澄江市、华宁县、新平彝族傣族自治县)

梧州市(万秀区、长洲区、龙圩区、岑溪市、藤县、蒙山县、苍梧县)十堰市(茅箭区、竹山县、丹江口市、郧阳区、郧西县、张湾区、房县、竹溪县)

自贡市(大安区、荣县、沿滩区、富顺县、自流井区、贡井区)  广安市(邻水县、广安区、武胜县、岳池县、华蓥市、前锋区)

扬州市(宝应县、仪征市、江都区、高邮市、邗江区、广陵区)

马鞍山市(花山区、博望区、雨山区、当涂县、和县、含山县)

江门市(新会区、开平市、江海区、鹤山市、台山市、蓬江区、恩平市)威海市(荣成市、乳山市、文登区、环翠区)

甘孜藏族自治州(康定市、德格县、甘孜县、九龙县、雅江县、石渠县、乡城县、白玉县、新龙县、道孚县、理塘县、泸定县、得荣县、炉霍县、丹巴县、色达县、巴塘县、稻城县)

开封市(禹王台区、通许县、兰考县、杞县、祥符区、尉氏县、龙亭区、鼓楼区、顺河回族区)

渭南市(大荔县、合阳县、白水县、临渭区、华阴市、潼关县、华州区、韩城市、蒲城县、富平县、澄城县)

塔城地区(和布克赛尔蒙古自治县、塔城市、裕民县、额敏县、沙湾市、乌苏市、托里县)

鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)

天水市(甘谷县、张家川回族自治县、秦安县、清水县、武山县、麦积区、秦州区)

呼和浩特市(清水河县、托克托县、赛罕区、和林格尔县、回民区、新城区、土默特左旗、武川县、玉泉区)

文山壮族苗族自治州(丘北县、文山市、马关县、麻栗坡县、富宁县、西畴县、广南县、砚山县)

四平市(双辽市、铁东区、伊通满族自治县、铁西区、梨树县)

衢州市(衢江区、柯城区、常山县、江山市、开化县、龙游县)

齐齐哈尔市(拜泉县、龙江县、富拉尔基区、碾子山区、富裕县、昂昂溪区、泰来县、建华区、讷河市、甘南县、梅里斯达斡尔族区、依安县、铁锋区、克山县、龙沙区、克东县)

白银市(景泰县、会宁县、靖远县、平川区、白银区)

防城港市(上思县、防城区、港口区、东兴市)

沈阳市(康平县、浑南区、和平区、皇姑区、铁西区、于洪区、新民市、辽中区、苏家屯区、大东区、沈北新区、法库县、沈河区)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县)

益阳市(资阳区、沅江市、南县、赫山区、安化县、桃江县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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