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喀什地区(麦盖提县、喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县、叶城县、疏附县、疏勒县、岳普湖县、莎车县、英吉沙县、伽师县、巴楚县、泽普县)

七台河市(茄子河区、新兴区、勃利县、桃山区)

衡水市(枣强县、安平县、饶阳县、武邑县、武强县、景县、冀州区、故城县、桃城区、阜城县、深州市)

连云港市(连云区、东海县、灌南县、海州区、灌云县、赣榆区)  定西市(通渭县、陇西县、岷县、安定区、渭源县、临洮县、漳县)

益阳市(资阳区、桃江县、南县、沅江市、赫山区、安化县)

淮北市(烈山区、杜集区、相山区、濉溪县)

运城市(平陆县、盐湖区、绛县、夏县、新绛县、闻喜县、临猗县、垣曲县、河津市、稷山县、万荣县、永济市、芮城县)

张家口市(崇礼区、万全区、桥西区、蔚县、赤城县、涿鹿县、怀安县、宣化区、怀来县、下花园区、张北县、康保县、尚义县、桥东区、沽源县、阳原县)  朔州市(平鲁区、朔城区、应县、右玉县、山阴县、怀仁市)

平顶山市(郏县、鲁山县、湛河区、叶县、舞钢市、新华区、石龙区、汝州市、卫东区、宝丰县)

黔南布依族苗族自治州(龙里县、罗甸县、三都水族自治县、荔波县、贵定县、福泉市、平塘县、都匀市、长顺县、瓮安县、惠水县、独山县)

中山市

阳泉市(盂县、矿区、城区、平定县、郊区)

怀化市(鹤城区、芷江侗族自治县、沅陵县、麻阳苗族自治县、会同县、溆浦县、靖州苗族侗族自治县、洪江市、通道侗族自治县、中方县、新晃侗族自治县、辰溪县)

鄂尔多斯市(东胜区、杭锦旗、达拉特旗、康巴什区、准格尔旗、鄂托克旗、乌审旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗)

阜新市(彰武县、海州区、细河区、阜新蒙古族自治县、清河门区、太平区、新邱区)

漯河市(召陵区、源汇区、临颍县、郾城区、舞阳县)

伊春市(金林区、伊美区、丰林县、大箐山县、乌翠区、汤旺县、嘉荫县、友好区、南岔县、铁力市)

大同市(浑源县、云冈区、云州区、左云县、灵丘县、阳高县、天镇县、广灵县、新荣区、平城区)

西藏自治区

河池市(大化瑶族自治县、东兰县、宜州区、罗城仫佬族自治县、南丹县、金城江区、都安瑶族自治县、巴马瑶族自治县、天峨县、凤山县、环江毛南族自治县)

阿勒泰地区(青河县、福海县、哈巴河县、阿勒泰市、富蕴县、吉木乃县、布尔津县)

鸡西市(滴道区、城子河区、密山市、鸡东县、恒山区、麻山区、梨树区、鸡冠区、虎林市)

白银市(会宁县、平川区、景泰县、靖远县、白银区)

扬州市(仪征市、江都区、邗江区、宝应县、广陵区、高邮市)

鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)

乌兰察布市(察哈尔右翼后旗、卓资县、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼中旗、化德县、丰镇市、集宁区、商都县、凉城县、兴和县、四子王旗)

白城市(洮北区、通榆县、大安市、洮南市、镇赉县)

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邯郸市(鸡泽县、峰峰矿区、广平县、临漳县、曲周县、邯山区、涉县、武安市、永年区、邱县、成安县、磁县、馆陶县、丛台区、大名县、魏县、肥乡区、复兴区)

张掖市(肃南裕固族自治县、高台县、民乐县、临泽县、山丹县、甘州区)

北海市(银海区、海城区、铁山港区、合浦县)

娄底市(冷水江市、娄星区、新化县、双峰县、涟源市)  大连市(普兰店区、中山区、金州区、庄河市、瓦房店市、旅顺口区、长海县、西岗区、沙河口区、甘井子区)

邢台市(南和区、隆尧县、柏乡县、新河县、清河县、沙河市、临城县、巨鹿县、威县、信都区、内丘县、平乡县、任泽区、宁晋县、临西县、广宗县、襄都区、南宫市)

威海市(乳山市、环翠区、文登区、荣成市)

铜仁市(碧江区、德江县、思南县、万山区、江口县、石阡县、沿河土家族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县)荆州市(石首市、监利市、松滋市、洪湖市、公安县、沙市区、荆州区、江陵县)

抚顺市(顺城区、新宾满族自治县、东洲区、抚顺县、清原满族自治县、望花区、新抚区)  贵阳市(白云区、云岩区、南明区、开阳县、观山湖区、修文县、花溪区、息烽县、清镇市、乌当区)

贺州市(富川瑶族自治县、昭平县、平桂区、八步区、钟山县)

丽江市(宁蒗彝族自治县、古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县)

昌都市(察雅县、卡若区、类乌齐县、左贡县、贡觉县、江达县、丁青县、八宿县、芒康县、洛隆县、边坝县)保山市(隆阳区、昌宁县、腾冲市、龙陵县、施甸县)

遵义市(正安县、仁怀市、赤水市、绥阳县、桐梓县、习水县、务川仡佬族苗族自治县、湄潭县、余庆县、道真仡佬族苗族自治县、汇川区、红花岗区、播州区、凤冈县)

榆林市(米脂县、神木市、榆阳区、吴堡县、定边县、佳县、子洲县、绥德县、靖边县、横山区、府谷县、清涧县)

张家界市(武陵源区、桑植县、慈利县、永定区)

天津市(河北区、西青区、武清区、北辰区、红桥区、南开区、和平区、宁河区、宝坻区、蓟州区、滨海新区、河西区、静海区、河东区、津南区、东丽区)

舟山市(普陀区、岱山县、定海区、嵊泗县)

内江市(隆昌市、威远县、资中县、市中区、东兴区)

滁州市(琅琊区、全椒县、南谯区、来安县、天长市、定远县、明光市、凤阳县)

长春市(公主岭市、绿园区、榆树市、南关区、双阳区、二道区、九台区、宽城区、农安县、德惠市、朝阳区)

福州市(平潭县、仓山区、台江区、长乐区、晋安区、福清市、连江县、鼓楼区、永泰县、马尾区、闽侯县、闽清县、罗源县)

泸州市(古蔺县、泸县、纳溪区、龙马潭区、叙永县、江阳区、合江县)

常州市(钟楼区、武进区、新北区、天宁区、金坛区、溧阳市)

南充市(阆中市、西充县、嘉陵区、仪陇县、顺庆区、营山县、蓬安县、南部县、高坪区)

黔东南苗族侗族自治州(丹寨县、雷山县、台江县、黎平县、天柱县、三穗县、麻江县、剑河县、从江县、榕江县、镇远县、锦屏县、黄平县、施秉县、凯里市、岑巩县)

上饶市(广信区、弋阳县、广丰区、鄱阳县、铅山县、万年县、信州区、婺源县、玉山县、余干县、横峰县、德兴市)

乌鲁木齐市(水磨沟区、米东区、沙依巴克区、达坂城区、天山区、头屯河区、乌鲁木齐县、新市区)

黑河市(北安市、逊克县、五大连池市、爱辉区、嫩江市、孙吴县)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：