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全国服务区域：
克拉玛依市(克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区、白碱滩区)
湛江市(徐闻县、赤坎区、麻章区、遂溪县、雷州市、坡头区、霞山区、吴川市、廉江市)
乌兰察布市(察哈尔右翼后旗、化德县、兴和县、丰镇市、察哈尔右翼中旗、商都县、卓资县、凉城县、集宁区、四子王旗、察哈尔右翼前旗)
大庆市(林甸县、红岗区、萨尔图区、让胡路区、龙凤区、肇源县、大同区、肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县)
吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)
抚顺市(新宾满族自治县、新抚区、望花区、抚顺县、清原满族自治县、东洲区、顺城区)
玉溪市(红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、易门县、通海县、新平彝族傣族自治县、华宁县、澄江市、江川区)
铁岭市(银州区、昌图县、开原市、清河区、铁岭县、西丰县、调兵山市)
德州市(禹城市、齐河县、武城县、德城区、临邑县、夏津县、陵城区、平原县、庆云县、宁津县、乐陵市)
恩施土家族苗族自治州(建始县、恩施市、宣恩县、咸丰县、巴东县、利川市、鹤峰县、来凤县)
金昌市(金川区、永昌县)
濮阳市(华龙区、南乐县、濮阳县、范县、清丰县、台前县)
苏州市(虎丘区、常熟市、姑苏区、太仓市、吴中区、昆山市、张家港市、相城区、吴江区)
荆门市(掇刀区、京山市、钟祥市、东宝区、沙洋县)
安庆市(太湖县、桐城市、大观区、迎江区、宿松县、岳西县、宜秀区、潜山市、怀宁县、望江县)
上海市(崇明区、杨浦区、松江区、浦东新区、长宁区、静安区、嘉定区、闵行区、奉贤区、青浦区、宝山区、黄浦区、普陀区、金山区、虹口区、徐汇区)
阜新市(海州区、阜新蒙古族自治县、清河门区、细河区、彰武县、新邱区、太平区)
保山市(昌宁县、施甸县、龙陵县、腾冲市、隆阳区)
齐齐哈尔市(昂昂溪区、依安县、龙沙区、克山县、碾子山区、富拉尔基区、泰来县、铁锋区、拜泉县、甘南县、克东县、富裕县、梅里斯达斡尔族区、龙江县、建华区、讷河市)
百色市(西林县、凌云县、乐业县、平果市、右江区、德保县、田阳区、田林县、田东县、那坡县、隆林各族自治县、靖西市)
临沂市(罗庄区、莒南县、沂南县、河东区、费县、兰陵县、平邑县、沂水县、兰山区、临沭县、蒙阴县、郯城县)
天水市(张家川回族自治县、武山县、秦州区、清水县、麦积区、秦安县、甘谷县)
天津市(蓟州区、宁河区、西青区、滨海新区、河北区、津南区、红桥区、东丽区、南开区、宝坻区、北辰区、武清区、和平区、河西区、静海区、河东区)
玉林市(陆川县、福绵区、北流市、容县、博白县、兴业县、玉州区)
拉萨市(城关区、当雄县、尼木县、林周县、墨竹工卡县、曲水县、达孜区、堆龙德庆区)
广西壮族自治区
台州市(温岭市、玉环市、三门县、椒江区、天台县、路桥区、黄岩区、仙居县、临海市)
银川市(金凤区、永宁县、西夏区、贺兰县、兴庆区、灵武市)
日照市(岚山区、五莲县、东港区、莒县)
朝阳市(双塔区、北票市、凌源市、龙城区、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县)
芜湖市(湾沚区、镜湖区、鸠江区、无为市、弋江区、南陵县、繁昌区)
西宁市(城西区、城东区、城中区、湟源县、湟中区、城北区、大通回族土族自治县)
阿勒泰地区(吉木乃县、阿勒泰市、富蕴县、布尔津县、哈巴河县、青河县、福海县)
黔南布依族苗族自治州(惠水县、都匀市、贵定县、荔波县、龙里县、福泉市、平塘县、长顺县、罗甸县、瓮安县、三都水族自治县、独山县)
商丘市(虞城县、宁陵县、夏邑县、睢阳区、民权县、永城市、梁园区、柘城县、睢县)
葫芦岛市(绥中县、兴城市、建昌县、连山区、龙港区、南票区)
大理白族自治州(南涧彝族自治县、洱源县、祥云县、剑川县、漾濞彝族自治县、云龙县、宾川县、永平县、弥渡县、巍山彝族回族自治县、鹤庆县、大理市)
上饶市(德兴市、广信区、弋阳县、横峰县、广丰区、万年县、信州区、婺源县、余干县、铅山县、玉山县、鄱阳县)
甘孜藏族自治州(德格县、色达县、巴塘县、道孚县、康定市、石渠县、丹巴县、雅江县、炉霍县、新龙县、理塘县、白玉县、得荣县、稻城县、乡城县、甘孜县、泸定县、九龙县)
大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)
南充市(营山县、阆中市、顺庆区、嘉陵区、仪陇县、高坪区、西充县、南部县、蓬安县)
南阳市(唐河县、淅川县、新野县、内乡县、邓州市、镇平县、宛城区、社旗县、桐柏县、方城县、西峡县、卧龙区、南召县)
山南市(扎囊县、桑日县、措美县、乃东区、隆子县、曲松县、洛扎县、加查县、错那市、贡嘎县、琼结县、浪卡子县)
洛阳市(伊川县、栾川县、西工区、汝阳县、新安县、涧西区、老城区、瀍河回族区、宜阳县、嵩县、孟津区、洛龙区、偃师区、洛宁县)
南京市(建邺区、高淳区、玄武区、秦淮区、鼓楼区、雨花台区、六合区、栖霞区、江宁区、浦口区、溧水区)
澳门特别行政区
枣庄市(滕州市、峄城区、山亭区、薛城区、台儿庄区、市中区)
景德镇市(乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区)
毕节市(纳雍县、七星关区、大方县、织金县、金沙县、威宁彝族回族苗族自治县、黔西市、赫章县)
汉中市(勉县、佛坪县、留坝县、汉台区、南郑区、洋县、镇巴县、城固县、西乡县、略阳县、宁强县)
和田地区(民丰县、和田市、策勒县、于田县、洛浦县、墨玉县、和田县、皮山县)
张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)
佛山市(顺德区、三水区、高明区、南海区、禅城区)
肇庆市(怀集县、封开县、鼎湖区、端州区、德庆县、四会市、广宁县、高要区)
四平市(伊通满族自治县、铁东区、双辽市、铁西区、梨树县)
十堰市(房县、郧西县、丹江口市、竹溪县、茅箭区、竹山县、郧阳区、张湾区)
中山市
汕头市(南澳县、潮南区、龙湖区、濠江区、金平区、澄海区、潮阳区)
兰州市(永登县、榆中县、皋兰县、城关区、西固区、七里河区、安宁区、红古区)
锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、正镶白旗、多伦县、二连浩特市、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、正蓝旗、苏尼特右旗、锡林浩特市、太仆寺旗)
丽水市(云和县、松阳县、景宁畲族自治县、青田县、龙泉市、庆元县、缙云县、遂昌县、莲都区)
宜春市(丰城市、袁州区、奉新县、上高县、铜鼓县、靖安县、万载县、高安市、宜丰县、樟树市)
绥化市(青冈县、北林区、海伦市、明水县、肇东市、绥棱县、安达市、兰西县、庆安县、望奎县)
广安市(前锋区、广安区、武胜县、邻水县、岳池县、华蓥市)
济源市
福州市(连江县、台江区、福清市、平潭县、晋安区、长乐区、罗源县、闽侯县、马尾区、永泰县、仓山区、鼓楼区、闽清县)
香港特别行政区
张家口市(涿鹿县、尚义县、阳原县、蔚县、宣化区、崇礼区、怀来县、怀安县、桥东区、赤城县、沽源县、万全区、张北县、康保县、桥西区、下花园区)
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吉安市(遂川县、永新县、吉州区、峡江县、新干县、永丰县、万安县、吉水县、泰和县、安福县、井冈山市、青原区、吉安县)
贵港市(港南区、港北区、桂平市、平南县、覃塘区)
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渭南市(合阳县、韩城市、华州区、澄城县、华阴市、大荔县、白水县、蒲城县、潼关县、富平县、临渭区)
徐州市(泉山区、鼓楼区、睢宁县、铜山区、邳州市、贾汪区、沛县、云龙区、丰县、新沂市)
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柳州市(柳城县、三江侗族自治县、城中区、柳江区、融安县、融水苗族自治县、鱼峰区、柳北区、柳南区、鹿寨县)
黄山市(徽州区、黄山区、黟县、屯溪区、休宁县、歙县、祁门县)
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许昌市(建安区、襄城县、魏都区、鄢陵县、禹州市、长葛市)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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