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嘉兴市(桐乡市、南湖区、海宁市、海盐县、平湖市、嘉善县、秀洲区)

曲靖市(罗平县、沾益区、麒麟区、马龙区、陆良县、富源县、会泽县、宣威市、师宗县)

合肥市(包河区、肥西县、长丰县、肥东县、瑶海区、庐阳区、庐江县、巢湖市、蜀山区)

通化市(东昌区、梅河口市、通化县、集安市、柳河县、辉南县、二道江区)  汉中市(宁强县、洋县、汉台区、南郑区、勉县、西乡县、佛坪县、城固县、镇巴县、留坝县、略阳县)

广安市(前锋区、广安区、岳池县、武胜县、华蓥市、邻水县)

衡水市(桃城区、深州市、安平县、冀州区、武邑县、景县、枣强县、阜城县、武强县、饶阳县、故城县)

娄底市(双峰县、涟源市、冷水江市、娄星区、新化县)

延安市(黄龙县、宜川县、子长市、延川县、安塞区、洛川县、甘泉县、宝塔区、吴起县、富县、延长县、黄陵县、志丹县)  海东市(平安区、乐都区、互助土族自治县、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、化隆回族自治县)

石河子市(图木舒克市、胡杨河市、铁门关市、可克达拉市、五家渠市、阿拉尔市、北屯市、新星市、白杨市、昆玉市、双河市)

新疆维吾尔自治区

铜川市(耀州区、宜君县、王益区、印台区)

来宾市(忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县、兴宾区、合山市)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

运城市(盐湖区、万荣县、闻喜县、临猗县、河津市、垣曲县、夏县、绛县、芮城县、新绛县、平陆县、永济市、稷山县)

哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)

铜陵市(郊区、义安区、铜官区、枞阳县)

日照市(岚山区、东港区、莒县、五莲县)

双鸭山市(友谊县、岭东区、尖山区、宝清县、饶河县、宝山区、四方台区、集贤县)

南昌市(新建区、东湖区、青山湖区、进贤县、青云谱区、西湖区、南昌县、安义县、红谷滩区)

甘孜藏族自治州(炉霍县、理塘县、白玉县、雅江县、新龙县、九龙县、巴塘县、德格县、得荣县、泸定县、丹巴县、色达县、康定市、甘孜县、道孚县、稻城县、乡城县、石渠县)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、德令哈市、格尔木市、乌兰县、都兰县、茫崖市)

苏州市(昆山市、张家港市、虎丘区、吴江区、姑苏区、常熟市、吴中区、相城区、太仓市)

河源市(源城区、连平县、东源县、龙川县、和平县、紫金县)

铁岭市(昌图县、开原市、银州区、西丰县、调兵山市、清河区、铁岭县)

昌都市(察雅县、芒康县、丁青县、边坝县、卡若区、左贡县、洛隆县、江达县、类乌齐县、八宿县、贡觉县)

锦州市(义县、凌海市、黑山县、太和区、古塔区、北镇市、凌河区)

普洱市(墨江哈尼族自治县、思茅区、西盟佤族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县)

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许昌市(鄢陵县、魏都区、襄城县、禹州市、建安区、长葛市)

白山市(浑江区、长白朝鲜族自治县、江源区、靖宇县、抚松县、临江市)

黑河市(北安市、爱辉区、嫩江市、逊克县、孙吴县、五大连池市)

六盘水市(钟山区、盘州市、水城区、六枝特区)  渭南市(华阴市、蒲城县、临渭区、合阳县、白水县、富平县、潼关县、大荔县、华州区、韩城市、澄城县)

淮安市(淮安区、金湖县、洪泽区、盱眙县、淮阴区、涟水县、清江浦区)

安顺市(西秀区、平坝区、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县、紫云苗族布依族自治县)

和田地区(墨玉县、皮山县、策勒县、于田县、洛浦县、和田市、和田县、民丰县)达州市(宣汉县、渠县、通川区、开江县、万源市、大竹县、达川区)

海口市(琼山区、美兰区、龙华区、秀英区)  海南藏族自治州(共和县、兴海县、贵德县、贵南县、同德县)

衢州市(江山市、开化县、柯城区、衢江区、龙游县、常山县)

黄山市(歙县、徽州区、黄山区、祁门县、屯溪区、休宁县、黟县)

黔西南布依族苗族自治州(安龙县、册亨县、兴义市、贞丰县、晴隆县、望谟县、普安县、兴仁市)秦皇岛市(山海关区、卢龙县、青龙满族自治县、昌黎县、海港区、抚宁区、北戴河区)

佛山市(南海区、高明区、禅城区、三水区、顺德区)

驻马店市(平舆县、汝南县、驿城区、泌阳县、正阳县、上蔡县、西平县、新蔡县、确山县、遂平县)

阿坝藏族羌族自治州(马尔康市、阿坝县、松潘县、小金县、茂县、汶川县、理县、壤塘县、九寨沟县、金川县、红原县、若尔盖县、黑水县)

临汾市(隰县、古县、襄汾县、大宁县、翼城县、吉县、浮山县、曲沃县、永和县、汾西县、侯马市、尧都区、乡宁县、安泽县、蒲县、洪洞县、霍州市)

威海市(环翠区、文登区、乳山市、荣成市)

安阳市(北关区、汤阴县、殷都区、文峰区、安阳县、滑县、内黄县、林州市、龙安区)

那曲市(索县、比如县、班戈县、聂荣县、尼玛县、安多县、双湖县、申扎县、色尼区、嘉黎县、巴青县)

常德市(石门县、汉寿县、临澧县、鼎城区、武陵区、安乡县、桃源县、津市市、澧县)

大同市(云冈区、天镇县、平城区、左云县、浑源县、阳高县、云州区、广灵县、新荣区、灵丘县)

南宁市(江南区、上林县、马山县、良庆区、宾阳县、武鸣区、横州市、隆安县、青秀区、西乡塘区、兴宁区、邕宁区)

荆门市(沙洋县、钟祥市、掇刀区、东宝区、京山市)

漯河市(源汇区、召陵区、郾城区、临颍县、舞阳县)

中山市

儋州市

茂名市(信宜市、茂南区、化州市、高州市、电白区)

六安市(金寨县、裕安区、舒城县、金安区、霍山县、霍邱县、叶集区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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