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嘉兴市(海宁市、桐乡市、秀洲区、嘉善县、南湖区、海盐县、平湖市)

喀什地区(喀什市、伽师县、岳普湖县、疏附县、麦盖提县、叶城县、泽普县、巴楚县、疏勒县、英吉沙县、塔什库尔干塔吉克自治县、莎车县)

厦门市(同安区、集美区、思明区、翔安区、海沧区、湖里区)

昌都市(边坝县、卡若区、洛隆县、江达县、左贡县、类乌齐县、贡觉县、丁青县、八宿县、芒康县、察雅县)  三沙市(西沙区、南沙区)

淮安市(清江浦区、淮安区、盱眙县、淮阴区、涟水县、金湖县、洪泽区)

济宁市(鱼台县、梁山县、嘉祥县、微山县、泗水县、邹城市、曲阜市、金乡县、任城区、汶上县、兖州区)

张家界市(桑植县、慈利县、永定区、武陵源区)雅安市(石棉县、芦山县、天全县、雨城区、名山区、荥经县、宝兴县、汉源县)

南京市(玄武区、雨花台区、建邺区、溧水区、栖霞区、浦口区、江宁区、鼓楼区、秦淮区、高淳区、六合区)  阜阳市(太和县、颍东区、阜南县、颍州区、颍上县、颍泉区、临泉县、界首市)

舟山市(普陀区、岱山县、定海区、嵊泗县)

梧州市(蒙山县、岑溪市、苍梧县、长洲区、万秀区、龙圩区、藤县)

湖州市(南浔区、吴兴区、安吉县、长兴县、德清县)

遵义市(播州区、余庆县、务川仡佬族苗族自治县、汇川区、红花岗区、赤水市、仁怀市、道真仡佬族苗族自治县、习水县、湄潭县、正安县、绥阳县、凤冈县、桐梓县)

岳阳市(汨罗市、君山区、云溪区、湘阴县、岳阳县、临湘市、华容县、平江县、岳阳楼区)

吕梁市(方山县、石楼县、文水县、交城县、临县、交口县、兴县、柳林县、中阳县、岚县、孝义市、离石区、汾阳市)

泰安市(东平县、肥城市、泰山区、新泰市、岱岳区、宁阳县)

杭州市(钱塘区、滨江区、临平区、西湖区、桐庐县、拱墅区、临安区、余杭区、上城区、富阳区、建德市、萧山区、淳安县)

鄂尔多斯市(东胜区、达拉特旗、乌审旗、鄂托克旗、准格尔旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、鄂托克前旗、康巴什区)

新余市(渝水区、分宜县)

枣庄市(滕州市、台儿庄区、薛城区、峄城区、市中区、山亭区)

盘锦市(大洼区、盘山县、兴隆台区、双台子区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿克陶县、阿图什市、阿合奇县)

贵阳市(开阳县、乌当区、修文县、云岩区、息烽县、白云区、南明区、清镇市、观山湖区、花溪区)

咸宁市(通城县、咸安区、嘉鱼县、赤壁市、崇阳县、通山县)

克拉玛依市(克拉玛依区、独山子区、白碱滩区、乌尔禾区)

阿里地区(噶尔县、日土县、革吉县、札达县、改则县、普兰县、措勤县)

泰州市(海陵区、高港区、兴化市、姜堰区、泰兴市、靖江市)

宝鸡市(麟游县、扶风县、凤翔区、岐山县、金台区、凤县、陇县、千阳县、渭滨区、眉县、太白县、陈仓区)

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江门市(蓬江区、恩平市、新会区、江海区、台山市、鹤山市、开平市)

南充市(顺庆区、蓬安县、阆中市、高坪区、营山县、西充县、南部县、仪陇县、嘉陵区)

淄博市(桓台县、周村区、沂源县、淄川区、临淄区、高青县、张店区、博山区)

白银市(靖远县、景泰县、会宁县、平川区、白银区)  梅州市(蕉岭县、平远县、梅县区、丰顺县、五华县、大埔县、梅江区、兴宁市)

钦州市(浦北县、钦北区、灵山县、钦南区)

山南市(浪卡子县、乃东区、隆子县、洛扎县、琼结县、扎囊县、错那市、桑日县、措美县、贡嘎县、加查县、曲松县)

承德市(隆化县、宽城满族自治县、兴隆县、双滦区、双桥区、丰宁满族自治县、鹰手营子矿区、围场满族蒙古族自治县、承德县、滦平县、平泉市)文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、文山市、富宁县、丘北县、西畴县、马关县、广南县、砚山县)

塔城地区(裕民县、额敏县、乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、塔城市、沙湾市)  汕头市(澄海区、潮阳区、金平区、濠江区、南澳县、龙湖区、潮南区)

黔东南苗族侗族自治州(黎平县、镇远县、岑巩县、剑河县、丹寨县、三穗县、从江县、榕江县、施秉县、锦屏县、雷山县、麻江县、凯里市、黄平县、天柱县、台江县)

温州市(平阳县、瑞安市、永嘉县、龙港市、泰顺县、瓯海区、鹿城区、龙湾区、洞头区、苍南县、文成县、乐清市)

西藏自治区汕尾市(陆河县、海丰县、陆丰市、城区)

海东市(平安区、化隆回族自治县、互助土族自治县、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、乐都区)

河池市(巴马瑶族自治县、大化瑶族自治县、凤山县、东兰县、南丹县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、金城江区、天峨县、宜州区)

宁波市(余姚市、象山县、江北区、宁海县、海曙区、镇海区、鄞州区、奉化区、慈溪市、北仑区)

白山市(临江市、长白朝鲜族自治县、靖宇县、江源区、浑江区、抚松县)

阳泉市(城区、郊区、平定县、盂县、矿区)

青岛市(市南区、即墨区、市北区、平度市、黄岛区、城阳区、莱西市、李沧区、胶州市、崂山区)

湘潭市(韶山市、湘潭县、雨湖区、岳塘区、湘乡市)

武汉市(洪山区、江夏区、江岸区、青山区、硚口区、汉南区、武昌区、江汉区、新洲区、东西湖区、蔡甸区、黄陂区、汉阳区)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)

滨州市(阳信县、滨城区、邹平市、惠民县、沾化区、无棣县、博兴县)

甘孜藏族自治州(康定市、泸定县、德格县、新龙县、雅江县、甘孜县、色达县、理塘县、白玉县、炉霍县、乡城县、得荣县、九龙县、巴塘县、稻城县、道孚县、石渠县、丹巴县)

惠州市(龙门县、惠阳区、惠城区、博罗县、惠东县)

抚州市(金溪县、广昌县、资溪县、乐安县、南丰县、南城县、宜黄县、黎川县、临川区、崇仁县、东乡区)

呼伦贝尔市(根河市、鄂伦春自治旗、满洲里市、海拉尔区、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、陈巴尔虎旗、额尔古纳市、阿荣旗、新巴尔虎右旗、新巴尔虎左旗、牙克石市、扎赉诺尔区、鄂温克族自治旗)

莆田市(荔城区、城厢区、仙游县、涵江区、秀屿区)

榆林市(靖边县、绥德县、定边县、神木市、吴堡县、榆阳区、横山区、清涧县、府谷县、子洲县、米脂县、佳县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。