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惠州市(惠东县、博罗县、惠城区、龙门县、惠阳区)

吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)

金昌市(金川区、永昌县)

宜昌市(秭归县、五峰土家族自治县、当阳市、宜都市、伍家岗区、点军区、枝江市、兴山县、夷陵区、远安县、长阳土家族自治县、西陵区、猇亭区)  庆阳市(华池县、合水县、宁县、正宁县、庆城县、环县、西峰区、镇原县)

泰州市(姜堰区、靖江市、泰兴市、高港区、海陵区、兴化市)

宿迁市(宿豫区、泗阳县、泗洪县、沭阳县、宿城区)

益阳市(资阳区、南县、赫山区、桃江县、沅江市、安化县)

深圳市(光明区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、坪山区、龙华区、罗湖区)  钦州市(浦北县、灵山县、钦南区、钦北区)

鹤岗市(绥滨县、兴山区、兴安区、工农区、向阳区、南山区、萝北县、东山区)

临夏回族自治州(康乐县、广河县、和政县、临夏市、东乡族自治县、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

昭通市(鲁甸县、大关县、威信县、绥江县、水富市、永善县、镇雄县、盐津县、彝良县、巧家县、昭阳区)

济南市(历下区、钢城区、商河县、天桥区、莱芜区、市中区、长清区、章丘区、平阴县、历城区、济阳区、槐荫区)

巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、尉犁县、博湖县、和静县、库尔勒市、焉耆回族自治县、和硕县、若羌县、且末县)

白银市(会宁县、靖远县、平川区、白银区、景泰县)

延边朝鲜族自治州(安图县、珲春市、图们市、敦化市、汪清县、延吉市、和龙市、龙井市)

大连市(庄河市、旅顺口区、甘井子区、普兰店区、瓦房店市、西岗区、金州区、沙河口区、长海县、中山区)

哈尔滨市(木兰县、通河县、依兰县、松北区、道里区、道外区、方正县、宾县、呼兰区、南岗区、五常市、双城区、香坊区、尚志市、延寿县、巴彦县、平房区、阿城区)

河池市(金城江区、大化瑶族自治县、凤山县、巴马瑶族自治县、天峨县、环江毛南族自治县、宜州区、南丹县、都安瑶族自治县、东兰县、罗城仫佬族自治县)

萍乡市(上栗县、莲花县、芦溪县、湘东区、安源区)

龙岩市(连城县、上杭县、漳平市、长汀县、永定区、武平县、新罗区)

松原市(扶余市、宁江区、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县)

日喀则市(拉孜县、南木林县、仲巴县、江孜县、吉隆县、萨嘎县、谢通门县、康马县、定日县、聂拉木县、岗巴县、亚东县、定结县、白朗县、昂仁县、仁布县、萨迦县、桑珠孜区)

酒泉市(玉门市、敦煌市、肃北蒙古族自治县、瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃州区)

淄博市(张店区、临淄区、博山区、桓台县、周村区、沂源县、高青县、淄川区)

台州市(玉环市、路桥区、黄岩区、天台县、临海市、三门县、仙居县、椒江区、温岭市)

长沙市(芙蓉区、望城区、天心区、浏阳市、长沙县、雨花区、岳麓区、开福区、宁乡市)

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通辽市(科尔沁区、科尔沁左翼中旗、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗、奈曼旗、开鲁县、霍林郭勒市、库伦旗)

西藏自治区

六安市(金寨县、舒城县、霍山县、叶集区、裕安区、金安区、霍邱县)

崇左市(凭祥市、扶绥县、江州区、宁明县、天等县、龙州县、大新县)  池州市(东至县、青阳县、贵池区、石台县)

包头市(九原区、昆都仑区、石拐区、固阳县、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、东河区、青山区)

武威市(天祝藏族自治县、民勤县、凉州区、古浪县)

湖州市(德清县、安吉县、吴兴区、南浔区、长兴县)阜新市(海州区、阜新蒙古族自治县、彰武县、清河门区、新邱区、太平区、细河区)

娄底市(新化县、娄星区、冷水江市、涟源市、双峰县)  保山市(隆阳区、施甸县、昌宁县、龙陵县、腾冲市)

玉树藏族自治州(囊谦县、曲麻莱县、玉树市、治多县、称多县、杂多县)

濮阳市(清丰县、范县、濮阳县、华龙区、南乐县、台前县)

无锡市(新吴区、惠山区、锡山区、宜兴市、江阴市、梁溪区、滨湖区)六盘水市(六枝特区、盘州市、钟山区、水城区)

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)

齐齐哈尔市(龙江县、富拉尔基区、克山县、昂昂溪区、甘南县、克东县、碾子山区、建华区、依安县、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、龙沙区、富裕县、铁锋区、泰来县、讷河市)

东营市(垦利区、广饶县、利津县、东营区、河口区)

渭南市(大荔县、临渭区、澄城县、潼关县、白水县、华阴市、蒲城县、韩城市、华州区、富平县、合阳县)

拉萨市(达孜区、墨竹工卡县、堆龙德庆区、尼木县、当雄县、城关区、曲水县、林周县)

绵阳市(涪城区、游仙区、江油市、盐亭县、平武县、安州区、三台县、北川羌族自治县、梓潼县)

茂名市(化州市、信宜市、电白区、茂南区、高州市)

东莞市

黔南布依族苗族自治州(平塘县、龙里县、福泉市、惠水县、罗甸县、瓮安县、独山县、三都水族自治县、贵定县、长顺县、荔波县、都匀市)

阜阳市(临泉县、太和县、颍泉区、颍东区、颍州区、阜南县、界首市、颍上县)

贵港市(桂平市、港南区、覃塘区、平南县、港北区)

铜仁市(碧江区、万山区、石阡县、玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、思南县、印江土家族苗族自治县、德江县、江口县、沿河土家族自治县)

丽江市(永胜县、古城区、华坪县、宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县)

吉安市(泰和县、永丰县、峡江县、井冈山市、遂川县、青原区、吉水县、安福县、吉安县、永新县、万安县、新干县、吉州区)

儋州市

西安市(新城区、蓝田县、周至县、鄠邑区、灞桥区、阎良区、雁塔区、莲湖区、长安区、高陵区、未央区、临潼区、碑林区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。