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运城市(垣曲县、新绛县、临猗县、芮城县、永济市、盐湖区、河津市、闻喜县、平陆县、夏县、稷山县、绛县、万荣县)

阳泉市(郊区、平定县、矿区、盂县、城区)

沈阳市(浑南区、大东区、于洪区、新民市、沈河区、法库县、辽中区、皇姑区、康平县、铁西区、沈北新区、和平区、苏家屯区)

四平市(梨树县、铁东区、双辽市、伊通满族自治县、铁西区)  林芝市(朗县、墨脱县、波密县、工布江达县、巴宜区、察隅县、米林市)

宜春市(高安市、铜鼓县、靖安县、樟树市、奉新县、宜丰县、万载县、上高县、丰城市、袁州区)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

南宁市(横州市、马山县、良庆区、兴宁区、西乡塘区、江南区、上林县、武鸣区、青秀区、邕宁区、隆安县、宾阳县)

烟台市(莱山区、龙口市、栖霞市、牟平区、莱阳市、海阳市、蓬莱区、福山区、招远市、芝罘区、莱州市)  益阳市(桃江县、赫山区、沅江市、南县、资阳区、安化县)

揭阳市(普宁市、揭西县、榕城区、揭东区、惠来县)

汕头市(濠江区、潮阳区、金平区、潮南区、南澳县、澄海区、龙湖区)

三门峡市(卢氏县、湖滨区、渑池县、陕州区、义马市、灵宝市)

青岛市(市北区、城阳区、平度市、莱西市、胶州市、即墨区、市南区、李沧区、黄岛区、崂山区)

阜新市(细河区、太平区、阜新蒙古族自治县、清河门区、海州区、彰武县、新邱区)

天津市(河北区、红桥区、南开区、东丽区、蓟州区、津南区、和平区、西青区、河西区、宝坻区、北辰区、滨海新区、静海区、武清区、宁河区、河东区)

河池市(宜州区、凤山县、巴马瑶族自治县、环江毛南族自治县、天峨县、金城江区、大化瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、都安瑶族自治县、东兰县、南丹县)

深圳市(福田区、宝安区、罗湖区、盐田区、南山区、坪山区、龙华区、光明区、龙岗区)

驻马店市(泌阳县、遂平县、确山县、正阳县、驿城区、西平县、平舆县、汝南县、新蔡县、上蔡县)

铜川市(印台区、王益区、耀州区、宜君县)

呼伦贝尔市(扎赉诺尔区、陈巴尔虎旗、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎右旗、鄂温克族自治旗、海拉尔区、牙克石市、新巴尔虎左旗、满洲里市、阿荣旗、根河市、鄂伦春自治旗、额尔古纳市)

恩施土家族苗族自治州(建始县、巴东县、利川市、宣恩县、来凤县、恩施市、鹤峰县、咸丰县)

梧州市(蒙山县、苍梧县、藤县、龙圩区、万秀区、长洲区、岑溪市)

文山壮族苗族自治州(砚山县、西畴县、麻栗坡县、广南县、丘北县、文山市、富宁县、马关县)

上海市(嘉定区、静安区、杨浦区、金山区、崇明区、奉贤区、闵行区、长宁区、松江区、宝山区、徐汇区、浦东新区、虹口区、黄浦区、普陀区、青浦区)

金华市(永康市、义乌市、东阳市、金东区、磐安县、兰溪市、武义县、婺城区、浦江县)

巴中市(南江县、恩阳区、平昌县、通江县、巴州区)

南充市(蓬安县、仪陇县、高坪区、西充县、嘉陵区、南部县、阆中市、营山县、顺庆区)

双鸭山市(友谊县、宝清县、集贤县、尖山区、岭东区、宝山区、饶河县、四方台区)

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乌鲁木齐市(水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区、乌鲁木齐县、达坂城区、米东区、天山区、新市区)

济源市

鸡西市(鸡东县、密山市、城子河区、麻山区、滴道区、梨树区、鸡冠区、恒山区、虎林市)

襄阳市(枣阳市、襄州区、南漳县、谷城县、老河口市、樊城区、保康县、宜城市、襄城区)  武威市(民勤县、凉州区、天祝藏族自治县、古浪县)

洛阳市(栾川县、宜阳县、新安县、涧西区、洛龙区、偃师区、老城区、洛宁县、嵩县、汝阳县、伊川县、西工区、孟津区、瀍河回族区)

攀枝花市(米易县、盐边县、仁和区、东区、西区)

龙岩市(武平县、连城县、上杭县、永定区、长汀县、新罗区、漳平市)自贡市(沿滩区、荣县、大安区、富顺县、自流井区、贡井区)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、阿拉山口市、博乐市)  海口市(琼山区、龙华区、秀英区、美兰区)

辽阳市(文圣区、宏伟区、白塔区、太子河区、灯塔市、辽阳县、弓长岭区)

张掖市(临泽县、高台县、山丹县、甘州区、民乐县、肃南裕固族自治县)

廊坊市(大城县、固安县、永清县、广阳区、文安县、大厂回族自治县、香河县、安次区、霸州市、三河市)淮南市(八公山区、寿县、田家庵区、潘集区、大通区、凤台县、谢家集区)

巴音郭楞蒙古自治州(且末县、尉犁县、若羌县、和硕县、博湖县、和静县、轮台县、焉耆回族自治县、库尔勒市)

七台河市(茄子河区、勃利县、新兴区、桃山区)

鹤岗市(绥滨县、兴山区、兴安区、萝北县、东山区、向阳区、工农区、南山区)

普洱市(西盟佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区、宁洱哈尼族彝族自治县)

太原市(杏花岭区、清徐县、尖草坪区、迎泽区、万柏林区、晋源区、小店区、阳曲县、古交市、娄烦县)

葫芦岛市(绥中县、建昌县、龙港区、南票区、连山区、兴城市)

常德市(石门县、桃源县、临澧县、安乡县、鼎城区、武陵区、汉寿县、津市市、澧县)

长沙市(望城区、天心区、雨花区、开福区、宁乡市、芙蓉区、浏阳市、长沙县、岳麓区)

宁德市(柘荣县、屏南县、霞浦县、寿宁县、福鼎市、古田县、周宁县、蕉城区、福安市)

西宁市(湟中区、城中区、城北区、城东区、城西区、大通回族土族自治县、湟源县)

衡水市(饶阳县、深州市、阜城县、冀州区、桃城区、景县、枣强县、武邑县、武强县、故城县、安平县)

牡丹江市(东宁市、宁安市、爱民区、东安区、林口县、西安区、阳明区、绥芬河市、穆棱市、海林市)

湛江市(徐闻县、廉江市、赤坎区、吴川市、雷州市、霞山区、遂溪县、坡头区、麻章区)

荆门市(掇刀区、沙洋县、钟祥市、京山市、东宝区)

安庆市(宜秀区、宿松县、迎江区、望江县、怀宁县、岳西县、桐城市、潜山市、太湖县、大观区)

玉林市(兴业县、博白县、北流市、容县、玉州区、陆川县、福绵区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。