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泸州市(江阳区、合江县、龙马潭区、纳溪区、泸县、叙永县、古蔺县)
林芝市(察隅县、工布江达县、波密县、巴宜区、朗县、米林市、墨脱县)
乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、米东区、头屯河区、天山区、沙依巴克区、新市区、达坂城区、水磨沟区)
金华市(兰溪市、婺城区、金东区、永康市、武义县、义乌市、磐安县、东阳市、浦江县)
自贡市(大安区、自流井区、贡井区、富顺县、荣县、沿滩区)
芜湖市(鸠江区、弋江区、南陵县、无为市、湾沚区、繁昌区、镜湖区)
昌都市(贡觉县、类乌齐县、左贡县、八宿县、卡若区、察雅县、江达县、边坝县、洛隆县、芒康县、丁青县)
景德镇市(珠山区、乐平市、浮梁县、昌江区)
蚌埠市(怀远县、固镇县、禹会区、淮上区、五河县、蚌山区、龙子湖区)
金昌市(永昌县、金川区)
永州市(宁远县、双牌县、江华瑶族自治县、道县、新田县、东安县、零陵区、冷水滩区、蓝山县、祁阳市、江永县)
韶关市(仁化县、新丰县、乳源瑶族自治县、南雄市、乐昌市、武江区、始兴县、翁源县、曲江区、浈江区)
常州市(新北区、天宁区、武进区、金坛区、溧阳市、钟楼区)
锡林郭勒盟(二连浩特市、多伦县、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、镶黄旗、苏尼特右旗、苏尼特左旗、锡林浩特市、阿巴嘎旗、太仆寺旗、西乌珠穆沁旗、正镶白旗)
贵港市(覃塘区、港南区、港北区、桂平市、平南县)
朔州市(山阴县、右玉县、怀仁市、平鲁区、朔城区、应县)
鹤壁市(淇县、山城区、淇滨区、鹤山区、浚县)
濮阳市(南乐县、华龙区、范县、清丰县、濮阳县、台前县)
德阳市(绵竹市、什邡市、旌阳区、广汉市、中江县、罗江区)
随州市(随县、曾都区、广水市)
来宾市(金秀瑶族自治县、合山市、兴宾区、忻城县、象州县、武宣县)
普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、江城哈尼族彝族自治县)
海南藏族自治州(贵德县、贵南县、同德县、兴海县、共和县)
晋中市(榆次区、寿阳县、太谷区、昔阳县、和顺县、灵石县、介休市、榆社县、祁县、左权县、平遥县)
定西市(漳县、通渭县、陇西县、岷县、安定区、临洮县、渭源县)
衡阳市(衡南县、常宁市、衡阳县、石鼓区、南岳区、耒阳市、蒸湘区、衡东县、祁东县、珠晖区、雁峰区、衡山县)
哈尔滨市(香坊区、巴彦县、方正县、松北区、五常市、依兰县、道里区、双城区、阿城区、尚志市、木兰县、宾县、南岗区、道外区、通河县、延寿县、呼兰区、平房区)
临沂市(沂南县、莒南县、蒙阴县、平邑县、兰山区、河东区、兰陵县、郯城县、罗庄区、费县、沂水县、临沭县)
遵义市(红花岗区、桐梓县、赤水市、播州区、余庆县、湄潭县、务川仡佬族苗族自治县、正安县、习水县、仁怀市、绥阳县、汇川区、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县)
河池市(凤山县、都安瑶族自治县、天峨县、南丹县、巴马瑶族自治县、环江毛南族自治县、金城江区、宜州区、大化瑶族自治县、东兰县、罗城仫佬族自治县)
和田地区(和田县、和田市、于田县、策勒县、民丰县、皮山县、墨玉县、洛浦县)
玉树藏族自治州(玉树市、杂多县、囊谦县、治多县、称多县、曲麻莱县)
宿州市(砀山县、泗县、埇桥区、灵璧县、萧县)
文山壮族苗族自治州(广南县、麻栗坡县、丘北县、西畴县、砚山县、文山市、马关县、富宁县)
乌兰察布市(察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼中旗、凉城县、卓资县、四子王旗、化德县、商都县、兴和县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、集宁区)
通辽市(科尔沁区、奈曼旗、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗、扎鲁特旗、库伦旗、科尔沁左翼后旗、开鲁县)
襄阳市(襄城区、老河口市、樊城区、襄州区、南漳县、枣阳市、保康县、谷城县、宜城市)
广州市(花都区、越秀区、黄埔区、白云区、天河区、荔湾区、从化区、番禺区、海珠区、南沙区、增城区)
石家庄市(赵县、裕华区、新乐市、晋州市、桥西区、辛集市、元氏县、井陉矿区、新华区、灵寿县、正定县、深泽县、高邑县、长安区、井陉县、鹿泉区、无极县、行唐县、栾城区、藁城区、平山县、赞皇县)
清远市(佛冈县、连州市、清新区、英德市、阳山县、连山壮族瑶族自治县、清城区、连南瑶族自治县)
温州市(龙湾区、泰顺县、瑞安市、乐清市、鹿城区、平阳县、洞头区、瓯海区、苍南县、文成县、永嘉县、龙港市)
邢台市(威县、南和区、襄都区、巨鹿县、宁晋县、临西县、隆尧县、柏乡县、沙河市、内丘县、任泽区、新河县、清河县、平乡县、信都区、南宫市、临城县、广宗县)
钦州市(钦北区、浦北县、灵山县、钦南区)
南宁市(西乡塘区、横州市、上林县、隆安县、江南区、宾阳县、良庆区、武鸣区、青秀区、兴宁区、邕宁区、马山县)
广安市(武胜县、邻水县、广安区、华蓥市、岳池县、前锋区)
松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、长岭县、扶余市、乾安县)
邯郸市(邱县、鸡泽县、临漳县、肥乡区、邯山区、魏县、大名县、武安市、涉县、复兴区、馆陶县、永年区、峰峰矿区、丛台区、磁县、广平县、曲周县、成安县)
葫芦岛市(龙港区、连山区、南票区、绥中县、兴城市、建昌县)
平凉市(华亭市、庄浪县、泾川县、静宁县、灵台县、崇信县、崆峒区)
舟山市(普陀区、定海区、岱山县、嵊泗县)
绵阳市(北川羌族自治县、涪城区、安州区、盐亭县、三台县、平武县、梓潼县、游仙区、江油市)
洛阳市(西工区、偃师区、汝阳县、栾川县、涧西区、洛宁县、伊川县、宜阳县、老城区、新安县、孟津区、洛龙区、嵩县、瀍河回族区)
资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)
潍坊市(安丘市、临朐县、昌邑市、昌乐县、寒亭区、潍城区、高密市、青州市、诸城市、奎文区、寿光市、坊子区)
塔城地区(乌苏市、托里县、裕民县、额敏县、沙湾市、和布克赛尔蒙古自治县、塔城市)
毕节市(金沙县、赫章县、纳雍县、织金县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、黔西市、大方县)
黄石市(黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区、大冶市、阳新县)
承德市(丰宁满族自治县、隆化县、宽城满族自治县、兴隆县、围场满族蒙古族自治县、承德县、双桥区、双滦区、滦平县、平泉市、鹰手营子矿区)
长沙市(天心区、开福区、岳麓区、望城区、雨花区、长沙县、浏阳市、芙蓉区、宁乡市)
吉林市(永吉县、磐石市、龙潭区、船营区、昌邑区、丰满区、舒兰市、蛟河市、桦甸市)
茂名市(茂南区、高州市、信宜市、化州市、电白区)
扬州市(宝应县、邗江区、高邮市、仪征市、广陵区、江都区)
杭州市(临平区、建德市、滨江区、桐庐县、富阳区、上城区、临安区、余杭区、淳安县、萧山区、西湖区、钱塘区、拱墅区)
儋州市
鞍山市(台安县、岫岩满族自治县、立山区、海城市、千山区、铁东区、铁西区)
滁州市(定远县、南谯区、全椒县、明光市、来安县、天长市、凤阳县、琅琊区)
江门市(鹤山市、开平市、蓬江区、台山市、江海区、新会区、恩平市)
石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)
安庆市(大观区、怀宁县、桐城市、宿松县、迎江区、望江县、潜山市、岳西县、太湖县、宜秀区)
玉溪市(通海县、江川区、华宁县、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、红塔区、澄江市、新平彝族傣族自治县)
营口市(老边区、鲅鱼圈区、西市区、大石桥市、盖州市、站前区)
百色市(田阳区、隆林各族自治县、田林县、右江区、那坡县、德保县、靖西市、平果市、凌云县、田东县、西林县、乐业县)
张家界市(桑植县、永定区、武陵源区、慈利县)
盐城市(阜宁县、亭湖区、盐都区、响水县、建湖县、东台市、大丰区、滨海县、射阳县)
甘南藏族自治州(碌曲县、迭部县、卓尼县、合作市、临潭县、夏河县、舟曲县、玛曲县)
绍兴市(柯桥区、诸暨市、上虞区、越城区、嵊州市、新昌县)
朝阳市(建平县、北票市、双塔区、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、龙城区)
焦作市(解放区、马村区、沁阳市、温县、山阳区、孟州市、博爱县、修武县、中站区、武陟县)
宿迁市(泗洪县、泗阳县、沭阳县、宿豫区、宿城区)
南阳市(淅川县、内乡县、桐柏县、南召县、镇平县、社旗县、宛城区、西峡县、邓州市、唐河县、新野县、卧龙区、方城县)
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阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)
南通市(如皋市、海安市、如东县、通州区、海门区、启东市、崇川区)
开封市(通许县、兰考县、尉氏县、禹王台区、祥符区、杞县、顺河回族区、鼓楼区、龙亭区)
遂宁市(射洪市、安居区、大英县、蓬溪县、船山区)
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中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)
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仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)
徐州市(泉山区、睢宁县、贾汪区、鼓楼区、云龙区、邳州市、新沂市、丰县、沛县、铜山区)
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鹤岗市(绥滨县、兴安区、南山区、东山区、萝北县、工农区、兴山区、向阳区)
马鞍山市(含山县、当涂县、雨山区、花山区、博望区、和县)
枣庄市(山亭区、薛城区、台儿庄区、滕州市、市中区、峄城区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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