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西安市(长安区、阎良区、新城区、碑林区、未央区、周至县、蓝田县、灞桥区、莲湖区、鄠邑区、临潼区、雁塔区、高陵区)

鹤岗市(兴山区、萝北县、绥滨县、东山区、工农区、向阳区、兴安区、南山区)

泉州市(金门县、惠安县、德化县、南安市、石狮市、晋江市、安溪县、泉港区、洛江区、丰泽区、永春县、鲤城区)

喀什地区(麦盖提县、巴楚县、伽师县、英吉沙县、叶城县、疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县、泽普县、岳普湖县、疏附县、喀什市、莎车县)  庆阳市(正宁县、镇原县、宁县、环县、西峰区、庆城县、华池县、合水县)

固原市(原州区、西吉县、泾源县、隆德县、彭阳县)

汕头市(潮阳区、龙湖区、澄海区、金平区、潮南区、南澳县、濠江区)

合肥市(肥东县、长丰县、瑶海区、肥西县、蜀山区、庐阳区、包河区、巢湖市、庐江县)

张家口市(蔚县、万全区、宣化区、康保县、怀来县、阳原县、崇礼区、赤城县、沽源县、张北县、下花园区、涿鹿县、桥东区、桥西区、怀安县、尚义县)  成都市(都江堰市、龙泉驿区、新都区、温江区、郫都区、成华区、锦江区、蒲江县、彭州市、金牛区、青羊区、简阳市、双流区、武侯区、金堂县、大邑县、邛崃市、青白江区、崇州市、新津区)

常州市(武进区、溧阳市、金坛区、天宁区、钟楼区、新北区)

赤峰市(巴林左旗、喀喇沁旗、林西县、松山区、宁城县、元宝山区、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、红山区、克什克腾旗、翁牛特旗、敖汉旗)

牡丹江市(穆棱市、宁安市、东宁市、绥芬河市、东安区、阳明区、西安区、林口县、爱民区、海林市)

盘锦市(盘山县、兴隆台区、双台子区、大洼区)

宁波市(鄞州区、慈溪市、余姚市、奉化区、象山县、镇海区、海曙区、江北区、宁海县、北仑区)

葫芦岛市(绥中县、龙港区、兴城市、建昌县、连山区、南票区)

临沂市(兰山区、平邑县、郯城县、莒南县、蒙阴县、沂水县、临沭县、沂南县、河东区、费县、罗庄区、兰陵县)

黄冈市(蕲春县、黄州区、浠水县、团风县、英山县、麻城市、红安县、黄梅县、罗田县、武穴市)

丹东市(凤城市、宽甸满族自治县、元宝区、东港市、振安区、振兴区)

镇江市(京口区、丹阳市、润州区、丹徒区、扬中市、句容市)

绵阳市(北川羌族自治县、江油市、安州区、盐亭县、三台县、平武县、梓潼县、游仙区、涪城区)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、陇川县、盈江县、瑞丽市)

三沙市(西沙区、南沙区)

张掖市(高台县、民乐县、临泽县、山丹县、甘州区、肃南裕固族自治县)

济源市

锦州市(黑山县、古塔区、凌河区、北镇市、太和区、义县、凌海市)

丽水市(云和县、龙泉市、遂昌县、莲都区、庆元县、松阳县、景宁畲族自治县、缙云县、青田县)

鹤壁市(淇滨区、鹤山区、浚县、淇县、山城区)

恩施土家族苗族自治州(恩施市、来凤县、咸丰县、鹤峰县、巴东县、利川市、宣恩县、建始县)

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嘉峪关市

荆州市(石首市、松滋市、公安县、洪湖市、监利市、江陵县、沙市区、荆州区)

巴彦淖尔市(乌拉特前旗、临河区、磴口县、乌拉特后旗、杭锦后旗、五原县、乌拉特中旗)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、祁连县、海晏县)  东莞市

乐山市(犍为县、峨边彝族自治县、沐川县、井研县、峨眉山市、金口河区、五通桥区、夹江县、沙湾区、马边彝族自治县、市中区)

辽源市(东丰县、东辽县、西安区、龙山区)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)石家庄市(无极县、平山县、晋州市、桥西区、行唐县、赵县、深泽县、正定县、井陉县、新乐市、栾城区、灵寿县、井陉矿区、元氏县、高邑县、鹿泉区、藁城区、赞皇县、新华区、辛集市、裕华区、长安区)

沧州市(孟村回族自治县、献县、运河区、青县、河间市、新华区、黄骅市、沧县、南皮县、任丘市、吴桥县、泊头市、海兴县、东光县、肃宁县、盐山县)  汕尾市(海丰县、陆丰市、城区、陆河县)

崇左市(宁明县、龙州县、天等县、江州区、大新县、扶绥县、凭祥市)

周口市(太康县、郸城县、扶沟县、商水县、淮阳区、鹿邑县、沈丘县、川汇区、西华县、项城市)

孝感市(云梦县、孝南区、孝昌县、大悟县、汉川市、应城市、安陆市)包头市(东河区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、土默特右旗、石拐区、青山区、昆都仑区、白云鄂博矿区)

潍坊市(昌乐县、昌邑市、坊子区、临朐县、安丘市、诸城市、奎文区、青州市、寿光市、潍城区、寒亭区、高密市)

克拉玛依市(独山子区、白碱滩区、克拉玛依区、乌尔禾区)

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武威市(民勤县、凉州区、天祝藏族自治县、古浪县)

玉树藏族自治州(玉树市、治多县、称多县、曲麻莱县、囊谦县、杂多县)

景德镇市(浮梁县、昌江区、珠山区、乐平市)

金华市(东阳市、永康市、磐安县、兰溪市、浦江县、婺城区、武义县、金东区、义乌市)

湖州市(长兴县、南浔区、德清县、吴兴区、安吉县)

宜春市(丰城市、宜丰县、上高县、樟树市、高安市、靖安县、奉新县、袁州区、铜鼓县、万载县)

永州市(东安县、零陵区、蓝山县、祁阳市、江永县、双牌县、冷水滩区、江华瑶族自治县、道县、宁远县、新田县)

鞍山市(岫岩满族自治县、千山区、铁西区、立山区、海城市、铁东区、台安县)

凉山彝族自治州(金阳县、甘洛县、普格县、布拖县、会理市、西昌市、会东县、喜德县、冕宁县、木里藏族自治县、昭觉县、盐源县、越西县、德昌县、美姑县、宁南县、雷波县)

苏州市(昆山市、常熟市、姑苏区、相城区、太仓市、吴江区、吴中区、张家港市、虎丘区)

南充市(南部县、嘉陵区、顺庆区、阆中市、仪陇县、西充县、营山县、高坪区、蓬安县)

昭通市(水富市、盐津县、巧家县、永善县、镇雄县、鲁甸县、绥江县、昭阳区、彝良县、大关县、威信县)

湛江市(雷州市、霞山区、赤坎区、吴川市、坡头区、徐闻县、遂溪县、廉江市、麻章区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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