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银川市(金凤区、灵武市、兴庆区、贺兰县、西夏区、永宁县)

百色市(靖西市、田东县、隆林各族自治县、那坡县、西林县、田阳区、田林县、右江区、平果市、凌云县、乐业县、德保县)

常州市(钟楼区、天宁区、新北区、武进区、金坛区、溧阳市)

南京市(栖霞区、六合区、江宁区、建邺区、高淳区、雨花台区、秦淮区、浦口区、玄武区、鼓楼区、溧水区)  甘孜藏族自治州(甘孜县、乡城县、九龙县、道孚县、丹巴县、康定市、理塘县、得荣县、德格县、炉霍县、雅江县、巴塘县、色达县、稻城县、泸定县、白玉县、石渠县、新龙县)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

石河子市(阿拉尔市、北屯市、铁门关市、五家渠市、胡杨河市、双河市、昆玉市、新星市、图木舒克市、可克达拉市、白杨市)

桂林市(兴安县、灵川县、阳朔县、雁山区、资源县、临桂区、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县、平乐县、象山区、灌阳县、叠彩区、七星区、永福县、秀峰区、全州县、荔浦市)牡丹江市(绥芬河市、海林市、林口县、东宁市、西安区、爱民区、东安区、宁安市、穆棱市、阳明区)

丽江市(永胜县、古城区、宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县、华坪县)  乌鲁木齐市(达坂城区、新市区、头屯河区、水磨沟区、沙依巴克区、米东区、天山区、乌鲁木齐县)

濮阳市(清丰县、范县、濮阳县、南乐县、华龙区、台前县)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

天水市(武山县、清水县、秦州区、秦安县、麦积区、甘谷县、张家川回族自治县)

张掖市(民乐县、高台县、临泽县、肃南裕固族自治县、山丹县、甘州区)

龙岩市(新罗区、上杭县、漳平市、连城县、武平县、永定区、长汀县)

渭南市(白水县、合阳县、华阴市、华州区、蒲城县、澄城县、韩城市、大荔县、富平县、临渭区、潼关县)

梧州市(苍梧县、龙圩区、岑溪市、万秀区、蒙山县、藤县、长洲区)

邵阳市(城步苗族自治县、武冈市、邵东市、双清区、洞口县、隆回县、新邵县、北塔区、邵阳县、绥宁县、新宁县、大祥区)

黔西南布依族苗族自治州(册亨县、普安县、兴义市、兴仁市、晴隆县、望谟县、安龙县、贞丰县)

日照市(东港区、莒县、五莲县、岚山区)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

沧州市(黄骅市、肃宁县、新华区、沧县、海兴县、东光县、运河区、青县、任丘市、河间市、泊头市、献县、盐山县、吴桥县、孟村回族自治县、南皮县)

乐山市(马边彝族自治县、金口河区、市中区、峨边彝族自治县、犍为县、沐川县、峨眉山市、井研县、沙湾区、五通桥区、夹江县)

海口市(龙华区、美兰区、秀英区、琼山区)

上海市(静安区、长宁区、金山区、闵行区、徐汇区、奉贤区、宝山区、嘉定区、普陀区、崇明区、浦东新区、杨浦区、松江区、青浦区、黄浦区、虹口区)

河源市(源城区、紫金县、东源县、龙川县、连平县、和平县)

雅安市(荥经县、名山区、石棉县、天全县、汉源县、宝兴县、芦山县、雨城区)

福州市(台江区、晋安区、闽侯县、仓山区、马尾区、鼓楼区、连江县、平潭县、福清市、闽清县、罗源县、永泰县、长乐区)

安庆市(大观区、岳西县、迎江区、潜山市、宿松县、桐城市、怀宁县、太湖县、望江县、宜秀区)

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香港特别行政区

固原市(隆德县、原州区、彭阳县、泾源县、西吉县)

黄石市(西塞山区、铁山区、大冶市、黄石港区、阳新县、下陆区)

西安市(鄠邑区、碑林区、新城区、周至县、阎良区、灞桥区、莲湖区、长安区、高陵区、临潼区、雁塔区、未央区、蓝田县)  贵阳市(云岩区、清镇市、修文县、白云区、花溪区、观山湖区、息烽县、南明区、开阳县、乌当区)

新余市(分宜县、渝水区)

果洛藏族自治州(甘德县、班玛县、达日县、玛多县、久治县、玛沁县)

鞍山市(台安县、千山区、立山区、铁东区、岫岩满族自治县、海城市、铁西区)连云港市(赣榆区、海州区、灌南县、连云区、灌云县、东海县)

池州市(石台县、东至县、贵池区、青阳县)  朝阳市(龙城区、建平县、凌源市、北票市、朝阳县、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县)

黔南布依族苗族自治州(都匀市、三都水族自治县、贵定县、长顺县、福泉市、荔波县、罗甸县、瓮安县、惠水县、平塘县、独山县、龙里县)

萍乡市(安源区、莲花县、湘东区、上栗县、芦溪县)

聊城市(高唐县、东昌府区、东阿县、临清市、冠县、阳谷县、茌平区、莘县)无锡市(宜兴市、惠山区、梁溪区、滨湖区、锡山区、江阴市、新吴区)

广州市(从化区、花都区、天河区、南沙区、荔湾区、白云区、增城区、黄埔区、番禺区、海珠区、越秀区)

酒泉市(金塔县、敦煌市、肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、瓜州县、玉门市)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、梁河县、瑞丽市、陇川县、芒市)

益阳市(沅江市、资阳区、赫山区、桃江县、南县、安化县)

宁波市(鄞州区、余姚市、宁海县、江北区、海曙区、慈溪市、镇海区、北仑区、奉化区、象山县)

咸宁市(赤壁市、通山县、通城县、咸安区、嘉鱼县、崇阳县)

赣州市(信丰县、上犹县、瑞金市、定南县、寻乌县、章贡区、赣县区、石城县、兴国县、宁都县、于都县、大余县、龙南市、会昌县、南康区、安远县、崇义县、全南县)

五指山市(东方市、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、白沙黎族自治县、屯昌县、临高县、定安县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、万宁市、乐东黎族自治县、澄迈县、文昌市、琼中黎族苗族自治县)

七台河市(桃山区、新兴区、勃利县、茄子河区)

巴彦淖尔市(磴口县、乌拉特前旗、杭锦后旗、乌拉特中旗、乌拉特后旗、五原县、临河区)

株洲市(渌口区、芦淞区、炎陵县、石峰区、荷塘区、醴陵市、攸县、天元区、茶陵县)

南充市(高坪区、顺庆区、营山县、西充县、嘉陵区、阆中市、蓬安县、南部县、仪陇县)

武汉市(青山区、江岸区、硚口区、江汉区、武昌区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区、洪山区、蔡甸区、东西湖区、汉阳区)

郴州市(汝城县、桂阳县、苏仙区、永兴县、资兴市、临武县、嘉禾县、宜章县、桂东县、北湖区、安仁县)

济源市

郑州市(荥阳市、上街区、管城回族区、二七区、中原区、中牟县、惠济区、新密市、金水区、新郑市、巩义市、登封市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。