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桂林市(象山区、叠彩区、灵川县、永福县、七星区、龙胜各族自治县、荔浦市、恭城瑶族自治县、资源县、临桂区、兴安县、全州县、秀峰区、阳朔县、灌阳县、平乐县、雁山区)
济南市(历下区、钢城区、平阴县、章丘区、市中区、莱芜区、长清区、天桥区、商河县、济阳区、历城区、槐荫区)
白山市(江源区、临江市、长白朝鲜族自治县、浑江区、靖宇县、抚松县)
沧州市(黄骅市、泊头市、海兴县、吴桥县、盐山县、南皮县、新华区、献县、任丘市、孟村回族自治县、东光县、肃宁县、运河区、青县、沧县、河间市)
庆阳市(环县、西峰区、镇原县、华池县、宁县、正宁县、合水县、庆城县)
成都市(武侯区、成华区、双流区、金堂县、彭州市、青羊区、新津区、大邑县、青白江区、都江堰市、崇州市、龙泉驿区、郫都区、温江区、蒲江县、锦江区、金牛区、简阳市、新都区、邛崃市)
九江市(浔阳区、德安县、湖口县、永修县、瑞昌市、武宁县、柴桑区、都昌县、修水县、彭泽县、庐山市、共青城市、濂溪区)
广州市(黄埔区、番禺区、南沙区、天河区、海珠区、增城区、荔湾区、花都区、从化区、白云区、越秀区)
宁波市(奉化区、宁海县、余姚市、象山县、鄞州区、北仑区、江北区、慈溪市、镇海区、海曙区)
海东市(循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县、化隆回族自治县、乐都区、平安区)
黄石市(下陆区、大冶市、阳新县、西塞山区、黄石港区、铁山区)
濮阳市(南乐县、范县、华龙区、台前县、清丰县、濮阳县)
绵阳市(涪城区、江油市、三台县、盐亭县、安州区、北川羌族自治县、游仙区、梓潼县、平武县)
咸宁市(崇阳县、嘉鱼县、通城县、赤壁市、咸安区、通山县)
广元市(旺苍县、青川县、朝天区、苍溪县、剑阁县、昭化区、利州区)
连云港市(连云区、海州区、灌南县、灌云县、赣榆区、东海县)
铜川市(耀州区、印台区、宜君县、王益区)
周口市(川汇区、郸城县、鹿邑县、沈丘县、太康县、项城市、西华县、商水县、扶沟县、淮阳区)
沈阳市(法库县、皇姑区、康平县、辽中区、沈北新区、新民市、浑南区、和平区、苏家屯区、大东区、铁西区、沈河区、于洪区)
攀枝花市(仁和区、西区、米易县、盐边县、东区)
郑州市(荥阳市、中牟县、二七区、惠济区、上街区、巩义市、金水区、登封市、管城回族区、中原区、新密市、新郑市)
商丘市(宁陵县、柘城县、睢阳区、梁园区、夏邑县、民权县、永城市、睢县、虞城县)
辽阳市(白塔区、宏伟区、太子河区、文圣区、弓长岭区、灯塔市、辽阳县)
玉树藏族自治州(曲麻莱县、称多县、治多县、杂多县、囊谦县、玉树市)
咸阳市(渭城区、旬邑县、武功县、彬州市、永寿县、三原县、泾阳县、乾县、淳化县、杨陵区、礼泉县、兴平市、秦都区、长武县)
资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)
衡水市(桃城区、安平县、深州市、饶阳县、武邑县、故城县、武强县、景县、冀州区、阜城县、枣强县)
株洲市(石峰区、攸县、渌口区、芦淞区、荷塘区、醴陵市、炎陵县、天元区、茶陵县)
渭南市(华阴市、华州区、富平县、合阳县、临渭区、澄城县、蒲城县、白水县、大荔县、潼关县、韩城市)
景德镇市(浮梁县、乐平市、昌江区、珠山区)
焦作市(修武县、博爱县、中站区、孟州市、山阳区、沁阳市、武陟县、马村区、温县、解放区)
宜春市(奉新县、高安市、袁州区、靖安县、铜鼓县、樟树市、万载县、丰城市、宜丰县、上高县)
无锡市(惠山区、梁溪区、滨湖区、新吴区、江阴市、锡山区、宜兴市)
德宏傣族景颇族自治州(梁河县、芒市、瑞丽市、陇川县、盈江县)
深圳市(南山区、罗湖区、光明区、福田区、龙华区、盐田区、坪山区、龙岗区、宝安区)
杭州市(拱墅区、建德市、上城区、滨江区、萧山区、淳安县、富阳区、西湖区、临安区、钱塘区、桐庐县、临平区、余杭区)
石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)
湘西土家族苗族自治州(花垣县、永顺县、龙山县、保靖县、古丈县、吉首市、凤凰县、泸溪县)
江门市(江海区、新会区、恩平市、鹤山市、开平市、台山市、蓬江区)
潍坊市(青州市、诸城市、潍城区、坊子区、安丘市、昌乐县、寒亭区、奎文区、寿光市、临朐县、高密市、昌邑市)
孝感市(汉川市、云梦县、大悟县、孝南区、孝昌县、应城市、安陆市)
遵义市(道真仡佬族苗族自治县、红花岗区、正安县、仁怀市、凤冈县、播州区、湄潭县、余庆县、务川仡佬族苗族自治县、习水县、赤水市、桐梓县、绥阳县、汇川区)
南昌市(西湖区、进贤县、青云谱区、东湖区、南昌县、新建区、青山湖区、红谷滩区、安义县)
黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县)
西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)
玉林市(玉州区、容县、兴业县、博白县、陆川县、北流市、福绵区)
赣州市(兴国县、安远县、寻乌县、章贡区、上犹县、宁都县、瑞金市、会昌县、南康区、全南县、石城县、定南县、赣县区、于都县、大余县、崇义县、龙南市、信丰县)
毕节市(七星关区、黔西市、纳雍县、威宁彝族回族苗族自治县、赫章县、织金县、大方县、金沙县)
泉州市(惠安县、泉港区、永春县、金门县、鲤城区、丰泽区、晋江市、南安市、洛江区、安溪县、德化县、石狮市)
枣庄市(台儿庄区、市中区、滕州市、薛城区、山亭区、峄城区)
东莞市
邵阳市(武冈市、新邵县、新宁县、隆回县、邵阳县、洞口县、北塔区、双清区、城步苗族自治县、大祥区、邵东市、绥宁县)
许昌市(建安区、襄城县、魏都区、鄢陵县、长葛市、禹州市)
兴安盟(科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、突泉县、扎赉特旗、乌兰浩特市、阿尔山市)
日照市(岚山区、莒县、东港区、五莲县)
南通市(启东市、海门区、如东县、海安市、崇川区、如皋市、通州区)
东营市(东营区、河口区、广饶县、利津县、垦利区)
延边朝鲜族自治州(珲春市、敦化市、延吉市、汪清县、安图县、龙井市、和龙市、图们市)
石河子市(胡杨河市、新星市、北屯市、阿拉尔市、图木舒克市、昆玉市、白杨市、铁门关市、双河市、可克达拉市、五家渠市)
鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)
克拉玛依市(克拉玛依区、白碱滩区、乌尔禾区、独山子区)
南充市(阆中市、嘉陵区、仪陇县、蓬安县、顺庆区、营山县、西充县、南部县、高坪区)
拉萨市(当雄县、达孜区、林周县、尼木县、城关区、墨竹工卡县、曲水县、堆龙德庆区)
呼和浩特市(玉泉区、清水河县、土默特左旗、和林格尔县、新城区、托克托县、武川县、回民区、赛罕区)
太原市(清徐县、阳曲县、晋源区、迎泽区、古交市、娄烦县、万柏林区、尖草坪区、杏花岭区、小店区)
南京市(江宁区、浦口区、六合区、秦淮区、雨花台区、建邺区、高淳区、鼓楼区、栖霞区、溧水区、玄武区)
南平市(浦城县、顺昌县、武夷山市、邵武市、建瓯市、松溪县、延平区、建阳区、光泽县、政和县)
台州市(黄岩区、温岭市、路桥区、三门县、仙居县、天台县、椒江区、临海市、玉环市)
儋州市
三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)
澳门特别行政区
常德市(武陵区、津市市、汉寿县、鼎城区、桃源县、安乡县、石门县、澧县、临澧县)
常州市(天宁区、溧阳市、武进区、金坛区、新北区、钟楼区)
泰安市(肥城市、宁阳县、泰山区、岱岳区、东平县、新泰市)
云浮市(云城区、郁南县、云安区、新兴县、罗定市)
淮南市(凤台县、谢家集区、田家庵区、大通区、八公山区、潘集区、寿县)
定西市(陇西县、临洮县、岷县、漳县、通渭县、安定区、渭源县)
抚顺市(新抚区、东洲区、清原满族自治县、抚顺县、望花区、新宾满族自治县、顺城区)
宣城市(绩溪县、泾县、旌德县、宣州区、郎溪县、广德市、宁国市)
泰州市(兴化市、海陵区、高港区、靖江市、泰兴市、姜堰区)
河池市(天峨县、罗城仫佬族自治县、凤山县、巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、东兰县、大化瑶族自治县、南丹县、宜州区、金城江区)
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大同市(左云县、灵丘县、广灵县、新荣区、天镇县、平城区、阳高县、浑源县、云州区、云冈区)
临夏回族自治州(东乡族自治县、临夏市、永靖县、临夏县、康乐县、和政县、广河县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)
吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)
宿州市(萧县、砀山县、灵璧县、泗县、埇桥区)
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德州市(齐河县、禹城市、武城县、乐陵市、宁津县、庆云县、德城区、夏津县、陵城区、平原县、临邑县)
海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、茫崖市、德令哈市、都兰县、天峻县、乌兰县)
乌鲁木齐市(米东区、水磨沟区、新市区、头屯河区、沙依巴克区、天山区、乌鲁木齐县、达坂城区)
天水市(甘谷县、秦安县、麦积区、秦州区、清水县、张家川回族自治县、武山县)
鹤岗市(绥滨县、兴安区、萝北县、工农区、兴山区、南山区、东山区、向阳区)
昌都市(左贡县、洛隆县、八宿县、贡觉县、卡若区、江达县、边坝县、丁青县、类乌齐县、芒康县、察雅县)
临沧市(镇康县、沧源佤族自治县、云县、临翔区、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、凤庆县)
兰州市(红古区、城关区、安宁区、永登县、皋兰县、榆中县、七里河区、西固区)
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昌吉回族自治州(奇台县、阜康市、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、吉木萨尔县、昌吉市、玛纳斯县)
济源市
潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)
黄山市(屯溪区、休宁县、黟县、歙县、黄山区、徽州区、祁门县)
四平市(双辽市、铁西区、伊通满族自治县、铁东区、梨树县)
漳州市(东山县、芗城区、云霄县、南靖县、漳浦县、诏安县、长泰区、平和县、龙文区、龙海区、华安县)
辽源市(龙山区、东丰县、西安区、东辽县)
鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)
迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)
巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、博湖县、轮台县、且末县、库尔勒市、若羌县、和静县、焉耆回族自治县、尉犁县)
阿里地区(札达县、噶尔县、改则县、革吉县、普兰县、日土县、措勤县)
防城港市(东兴市、防城区、港口区、上思县)
安庆市(宿松县、怀宁县、望江县、太湖县、潜山市、迎江区、岳西县、宜秀区、桐城市、大观区)
武汉市(东西湖区、汉阳区、江夏区、硚口区、新洲区、蔡甸区、武昌区、青山区、汉南区、洪山区、江岸区、黄陂区、江汉区)
锡林郭勒盟(锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、东乌珠穆沁旗、镶黄旗、太仆寺旗、多伦县、二连浩特市、苏尼特右旗、正镶白旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、苏尼特左旗)
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全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎作者/沈晓玲、陈家凤
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观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
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新闻结尾
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