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内江市(资中县、隆昌市、威远县、市中区、东兴区)

晋中市(和顺县、祁县、太谷区、寿阳县、榆次区、介休市、昔阳县、左权县、灵石县、榆社县、平遥县)

七台河市(桃山区、茄子河区、勃利县、新兴区)

阿勒泰地区(哈巴河县、吉木乃县、阿勒泰市、布尔津县、福海县、青河县、富蕴县)  红河哈尼族彝族自治州(泸西县、红河县、蒙自市、屏边苗族自治县、开远市、建水县、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、绿春县、个旧市、元阳县、河口瑶族自治县、石屏县)

上饶市(信州区、玉山县、弋阳县、铅山县、广丰区、鄱阳县、广信区、横峰县、万年县、余干县、德兴市、婺源县)

阳泉市(城区、平定县、矿区、盂县、郊区)

滨州市(阳信县、邹平市、惠民县、沾化区、滨城区、博兴县、无棣县)

襄阳市(宜城市、襄州区、襄城区、南漳县、樊城区、保康县、枣阳市、谷城县、老河口市)  长沙市(宁乡市、望城区、开福区、岳麓区、长沙县、雨花区、浏阳市、芙蓉区、天心区)

云浮市(云安区、罗定市、云城区、郁南县、新兴县)

大连市(沙河口区、甘井子区、西岗区、中山区、长海县、庄河市、瓦房店市、旅顺口区、普兰店区、金州区)

温州市(乐清市、苍南县、洞头区、龙港市、鹿城区、瑞安市、永嘉县、文成县、瓯海区、泰顺县、龙湾区、平阳县)

许昌市(长葛市、建安区、鄢陵县、襄城县、禹州市、魏都区)

南充市(高坪区、南部县、营山县、阆中市、西充县、仪陇县、顺庆区、嘉陵区、蓬安县)

唐山市(路南区、开平区、迁安市、遵化市、古冶区、滦州市、乐亭县、丰润区、滦南县、迁西县、玉田县、丰南区、路北区、曹妃甸区)

天水市(秦安县、张家川回族自治县、武山县、清水县、秦州区、麦积区、甘谷县)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

贺州市(富川瑶族自治县、钟山县、昭平县、八步区、平桂区)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、磴口县、五原县、乌拉特后旗、乌拉特中旗、临河区、乌拉特前旗)

哈尔滨市(宾县、松北区、呼兰区、平房区、延寿县、尚志市、木兰县、通河县、方正县、依兰县、南岗区、道里区、五常市、香坊区、道外区、阿城区、巴彦县、双城区)

北海市(银海区、海城区、合浦县、铁山港区)

昭通市(彝良县、绥江县、鲁甸县、盐津县、巧家县、昭阳区、大关县、镇雄县、水富市、永善县、威信县)

淮南市(潘集区、大通区、谢家集区、凤台县、八公山区、寿县、田家庵区)

德宏傣族景颇族自治州(陇川县、梁河县、盈江县、芒市、瑞丽市)

黄冈市(红安县、黄梅县、武穴市、浠水县、黄州区、团风县、英山县、蕲春县、麻城市、罗田县)

鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)

常州市(新北区、金坛区、武进区、天宁区、钟楼区、溧阳市)

定西市(岷县、陇西县、渭源县、临洮县、通渭县、安定区、漳县)

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萍乡市(上栗县、湘东区、莲花县、芦溪县、安源区)

玉林市(玉州区、兴业县、北流市、陆川县、容县、福绵区、博白县)

马鞍山市(花山区、当涂县、和县、雨山区、博望区、含山县)

烟台市(莱阳市、莱山区、招远市、莱州市、龙口市、牟平区、芝罘区、栖霞市、海阳市、蓬莱区、福山区)  珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

湘潭市(岳塘区、湘乡市、湘潭县、雨湖区、韶山市)

黄石市(西塞山区、阳新县、黄石港区、下陆区、大冶市、铁山区)

苏州市(姑苏区、吴江区、相城区、常熟市、虎丘区、太仓市、昆山市、张家港市、吴中区)九江市(德安县、浔阳区、彭泽县、都昌县、永修县、修水县、湖口县、共青城市、瑞昌市、庐山市、柴桑区、武宁县、濂溪区)

衡阳市(衡东县、南岳区、常宁市、雁峰区、祁东县、衡南县、石鼓区、衡山县、耒阳市、衡阳县、蒸湘区、珠晖区)  菏泽市(巨野县、成武县、郓城县、定陶区、牡丹区、东明县、鄄城县、曹县、单县)

昌吉回族自治州(昌吉市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、玛纳斯县、阜康市、奇台县)

信阳市(潢川县、光山县、息县、商城县、固始县、浉河区、新县、淮滨县、平桥区、罗山县)

毕节市(七星关区、大方县、赫章县、黔西市、威宁彝族回族苗族自治县、金沙县、纳雍县、织金县)铁岭市(调兵山市、开原市、西丰县、昌图县、铁岭县、清河区、银州区)

揭阳市(揭西县、惠来县、普宁市、揭东区、榕城区)

鞍山市(铁西区、台安县、千山区、海城市、岫岩满族自治县、立山区、铁东区)

佳木斯市(东风区、抚远市、汤原县、向阳区、郊区、桦南县、前进区、桦川县、同江市、富锦市)

柳州市(城中区、柳南区、鹿寨县、柳北区、鱼峰区、融水苗族自治县、融安县、柳江区、柳城县、三江侗族自治县)

上海市(杨浦区、松江区、黄浦区、徐汇区、虹口区、金山区、静安区、嘉定区、闵行区、长宁区、普陀区、奉贤区、青浦区、宝山区、浦东新区、崇明区)

淮安市(洪泽区、盱眙县、淮阴区、涟水县、淮安区、清江浦区、金湖县)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、乌兰县、格尔木市、天峻县、茫崖市、都兰县)

黄南藏族自治州(泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市、尖扎县)

商洛市(商州区、山阳县、丹凤县、柞水县、商南县、镇安县、洛南县)

忻州市(保德县、原平市、繁峙县、神池县、静乐县、岢岚县、河曲县、五寨县、代县、定襄县、忻府区、五台县、宁武县、偏关县)

兰州市(西固区、安宁区、七里河区、城关区、红古区、永登县、榆中县、皋兰县)

固原市(原州区、西吉县、泾源县、隆德县、彭阳县)

凉山彝族自治州(西昌市、布拖县、木里藏族自治县、喜德县、冕宁县、盐源县、德昌县、越西县、美姑县、普格县、雷波县、甘洛县、会理市、会东县、昭觉县、宁南县、金阳县)

淮北市(杜集区、相山区、濉溪县、烈山区)

盐城市(阜宁县、盐都区、响水县、建湖县、滨海县、东台市、亭湖区、大丰区、射阳县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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