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达州市(渠县、通川区、宣汉县、大竹县、万源市、开江县、达川区)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、盈江县、陇川县、瑞丽市)
拉萨市(当雄县、尼木县、墨竹工卡县、城关区、曲水县、林周县、达孜区、堆龙德庆区)
上饶市(万年县、德兴市、玉山县、鄱阳县、弋阳县、婺源县、横峰县、信州区、余干县、铅山县、广信区、广丰区)
盘锦市(盘山县、兴隆台区、大洼区、双台子区)
商丘市(虞城县、民权县、宁陵县、夏邑县、柘城县、睢县、永城市、睢阳区、梁园区)
钦州市(浦北县、钦南区、钦北区、灵山县)
天津市(南开区、武清区、蓟州区、宝坻区、宁河区、河北区、河西区、北辰区、滨海新区、西青区、河东区、静海区、和平区、津南区、东丽区、红桥区)
资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)
营口市(大石桥市、盖州市、老边区、西市区、鲅鱼圈区、站前区)
阜阳市(太和县、阜南县、界首市、颍泉区、颍州区、颍东区、颍上县、临泉县)
潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)
德阳市(罗江区、旌阳区、什邡市、中江县、广汉市、绵竹市)
铜仁市(德江县、印江土家族苗族自治县、江口县、松桃苗族自治县、万山区、思南县、碧江区、沿河土家族自治县、石阡县、玉屏侗族自治县)
贵阳市(白云区、云岩区、乌当区、清镇市、息烽县、开阳县、花溪区、观山湖区、南明区、修文县)
安康市(汉滨区、紫阳县、汉阴县、宁陕县、镇坪县、岚皋县、旬阳市、平利县、石泉县、白河县)
江门市(新会区、蓬江区、江海区、恩平市、鹤山市、开平市、台山市)
白银市(会宁县、白银区、靖远县、平川区、景泰县)
临汾市(洪洞县、古县、霍州市、蒲县、尧都区、侯马市、吉县、襄汾县、浮山县、大宁县、永和县、汾西县、隰县、乡宁县、安泽县、曲沃县、翼城县)
鹤壁市(淇县、淇滨区、鹤山区、浚县、山城区)
自贡市(富顺县、贡井区、自流井区、荣县、沿滩区、大安区)
玉树藏族自治州(杂多县、玉树市、治多县、称多县、曲麻莱县、囊谦县)
新疆维吾尔自治区
萍乡市(湘东区、莲花县、上栗县、安源区、芦溪县)
黔东南苗族侗族自治州(台江县、从江县、镇远县、黎平县、雷山县、剑河县、锦屏县、榕江县、三穗县、岑巩县、麻江县、黄平县、天柱县、凯里市、丹寨县、施秉县)
鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)
昆明市(东川区、宜良县、官渡区、禄劝彝族苗族自治县、富民县、盘龙区、石林彝族自治县、安宁市、寻甸回族彝族自治县、西山区、五华区、呈贡区、晋宁区、嵩明县)
铜川市(宜君县、王益区、印台区、耀州区)
东莞市
扬州市(邗江区、江都区、宝应县、高邮市、广陵区、仪征市)
韶关市(浈江区、乐昌市、曲江区、仁化县、新丰县、乳源瑶族自治县、始兴县、南雄市、武江区、翁源县)
攀枝花市(仁和区、东区、西区、米易县、盐边县)
商洛市(丹凤县、山阳县、洛南县、镇安县、柞水县、商州区、商南县)
荆州市(沙市区、石首市、公安县、洪湖市、监利市、江陵县、松滋市、荆州区)
保定市(博野县、易县、定兴县、望都县、定州市、蠡县、曲阳县、徐水区、高碑店市、高阳县、满城区、涞源县、唐县、安新县、清苑区、阜平县、竞秀区、莲池区、雄县、容城县、涿州市、顺平县、涞水县、安国市)
四平市(双辽市、梨树县、铁西区、铁东区、伊通满族自治县)
延安市(延川县、子长市、吴起县、洛川县、甘泉县、富县、黄龙县、宝塔区、志丹县、延长县、安塞区、黄陵县、宜川县)
五指山市(定安县、琼中黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、屯昌县、澄迈县、万宁市、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、文昌市、临高县、琼海市、保亭黎族苗族自治县、东方市、昌江黎族自治县)
铁岭市(铁岭县、清河区、银州区、昌图县、开原市、调兵山市、西丰县)
吕梁市(汾阳市、柳林县、石楼县、孝义市、临县、兴县、交口县、方山县、离石区、文水县、中阳县、交城县、岚县)
南平市(邵武市、顺昌县、松溪县、建瓯市、武夷山市、政和县、延平区、浦城县、光泽县、建阳区)
红河哈尼族彝族自治州(建水县、泸西县、屏边苗族自治县、元阳县、蒙自市、河口瑶族自治县、个旧市、红河县、绿春县、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、石屏县、开远市)
河池市(巴马瑶族自治县、凤山县、环江毛南族自治县、天峨县、南丹县、大化瑶族自治县、都安瑶族自治县、东兰县、罗城仫佬族自治县、金城江区、宜州区)
池州市(东至县、青阳县、贵池区、石台县)
蚌埠市(怀远县、龙子湖区、淮上区、固镇县、禹会区、蚌山区、五河县)
大庆市(龙凤区、红岗区、萨尔图区、让胡路区、大同区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、肇州县、林甸县)
那曲市(比如县、班戈县、索县、嘉黎县、申扎县、双湖县、安多县、色尼区、巴青县、尼玛县、聂荣县)
阿克苏地区(新和县、温宿县、柯坪县、拜城县、阿克苏市、库车市、阿瓦提县、沙雅县、乌什县)
揭阳市(揭西县、榕城区、普宁市、揭东区、惠来县)
抚顺市(清原满族自治县、望花区、顺城区、新抚区、抚顺县、东洲区、新宾满族自治县)
漯河市(召陵区、郾城区、舞阳县、临颍县、源汇区)
河源市(连平县、龙川县、东源县、源城区、紫金县、和平县)
鞍山市(立山区、岫岩满族自治县、海城市、铁西区、台安县、千山区、铁东区)
渭南市(合阳县、华阴市、大荔县、潼关县、富平县、临渭区、韩城市、白水县、蒲城县、澄城县、华州区)
阳泉市(郊区、盂县、城区、矿区、平定县)
宜昌市(夷陵区、远安县、伍家岗区、兴山县、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、西陵区、秭归县、当阳市、宜都市、枝江市、猇亭区、点军区)
白城市(通榆县、镇赉县、洮北区、大安市、洮南市)
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岳阳市(华容县、湘阴县、平江县、君山区、临湘市、岳阳县、汨罗市、岳阳楼区、云溪区)
湘西土家族苗族自治州(保靖县、吉首市、永顺县、凤凰县、花垣县、古丈县、龙山县、泸溪县)
博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、精河县、博乐市)
株洲市(荷塘区、醴陵市、炎陵县、茶陵县、石峰区、攸县、芦淞区、天元区、渌口区)
石家庄市(井陉县、鹿泉区、裕华区、高邑县、元氏县、井陉矿区、深泽县、晋州市、赵县、长安区、辛集市、新乐市、栾城区、新华区、赞皇县、藁城区、无极县、正定县、桥西区、灵寿县、平山县、行唐县)
通化市(二道江区、辉南县、东昌区、梅河口市、通化县、柳河县、集安市)
乌兰察布市(凉城县、卓资县、集宁区、商都县、四子王旗、兴和县、察哈尔右翼后旗、化德县、丰镇市、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼中旗)
荆门市(京山市、东宝区、沙洋县、钟祥市、掇刀区)
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石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)
柳州市(柳城县、融安县、城中区、鱼峰区、融水苗族自治县、柳南区、柳江区、三江侗族自治县、鹿寨县、柳北区)
西藏自治区
大连市(旅顺口区、中山区、金州区、甘井子区、庄河市、瓦房店市、沙河口区、长海县、西岗区、普兰店区)
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白山市(江源区、靖宇县、抚松县、浑江区、临江市、长白朝鲜族自治县)
信阳市(浉河区、光山县、潢川县、罗山县、息县、平桥区、商城县、淮滨县、固始县、新县)
临沧市(永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、临翔区、镇康县、云县)
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衢州市(常山县、龙游县、衢江区、柯城区、开化县、江山市)
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昌都市(边坝县、江达县、丁青县、左贡县、洛隆县、芒康县、察雅县、贡觉县、类乌齐县、卡若区、八宿县)
丹东市(宽甸满族自治县、振安区、振兴区、元宝区、东港市、凤城市)
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鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)
安顺市(平坝区、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、普定县、西秀区)
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金昌市(永昌县、金川区)
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连云港市(东海县、灌云县、海州区、灌南县、赣榆区、连云区)
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福州市(仓山区、罗源县、鼓楼区、晋安区、平潭县、福清市、长乐区、永泰县、连江县、闽侯县、马尾区、闽清县、台江区)
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内江市(隆昌市、东兴区、威远县、市中区、资中县)
果洛藏族自治州(玛多县、班玛县、甘德县、久治县、玛沁县、达日县)
黔南布依族苗族自治州(惠水县、独山县、龙里县、都匀市、贵定县、福泉市、瓮安县、平塘县、荔波县、长顺县、三都水族自治县、罗甸县)
阿勒泰地区(福海县、富蕴县、布尔津县、吉木乃县、哈巴河县、阿勒泰市、青河县)
广州市(增城区、天河区、荔湾区、花都区、越秀区、白云区、海珠区、南沙区、黄埔区、从化区、番禺区)
呼伦贝尔市(莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、牙克石市、扎兰屯市、海拉尔区、阿荣旗、额尔古纳市、陈巴尔虎旗、新巴尔虎右旗、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、扎赉诺尔区、满洲里市)
海西蒙古族藏族自治州(乌兰县、德令哈市、都兰县、茫崖市、格尔木市、天峻县)
全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎作者/沈晓玲、陈家凤
核
心
观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
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新闻结尾
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