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玉溪市(峨山彝族自治县、澄江市、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、新平彝族傣族自治县、红塔区、通海县、江川区)

无锡市(宜兴市、江阴市、新吴区、惠山区、梁溪区、锡山区、滨湖区)

湘潭市(岳塘区、韶山市、湘乡市、湘潭县、雨湖区)

广安市(邻水县、岳池县、前锋区、广安区、武胜县、华蓥市)  澳门特别行政区

永州市(道县、零陵区、东安县、冷水滩区、双牌县、蓝山县、祁阳市、江永县、江华瑶族自治县、宁远县、新田县)

阿坝藏族羌族自治州(九寨沟县、理县、红原县、小金县、汶川县、茂县、若尔盖县、黑水县、金川县、马尔康市、壤塘县、阿坝县、松潘县)

朔州市(怀仁市、朔城区、山阴县、应县、平鲁区、右玉县)

眉山市(青神县、东坡区、丹棱县、彭山区、洪雅县、仁寿县)  上海市(杨浦区、黄浦区、崇明区、浦东新区、金山区、徐汇区、普陀区、闵行区、青浦区、静安区、嘉定区、宝山区、长宁区、虹口区、奉贤区、松江区)

鹤岗市(南山区、绥滨县、东山区、萝北县、兴安区、兴山区、向阳区、工农区)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

郴州市(桂东县、嘉禾县、安仁县、汝城县、临武县、苏仙区、北湖区、资兴市、永兴县、宜章县、桂阳县)

四平市(双辽市、伊通满族自治县、梨树县、铁西区、铁东区)

台州市(仙居县、温岭市、临海市、椒江区、三门县、玉环市、天台县、路桥区、黄岩区)

伊犁哈萨克自治州(霍城县、霍尔果斯市、伊宁市、新源县、特克斯县、伊宁县、奎屯市、察布查尔锡伯自治县、昭苏县、尼勒克县、巩留县)

攀枝花市(盐边县、仁和区、东区、米易县、西区)

宿迁市(泗阳县、沭阳县、宿城区、泗洪县、宿豫区)

石家庄市(晋州市、桥西区、赵县、正定县、高邑县、赞皇县、灵寿县、藁城区、行唐县、新华区、元氏县、井陉矿区、长安区、鹿泉区、平山县、辛集市、井陉县、栾城区、深泽县、无极县、新乐市、裕华区)

青岛市(平度市、胶州市、市南区、黄岛区、崂山区、城阳区、即墨区、李沧区、市北区、莱西市)

淮安市(淮安区、金湖县、淮阴区、清江浦区、涟水县、盱眙县、洪泽区)

衡水市(武强县、景县、故城县、阜城县、武邑县、饶阳县、冀州区、深州市、安平县、枣强县、桃城区)

百色市(靖西市、平果市、德保县、田阳区、凌云县、隆林各族自治县、右江区、乐业县、那坡县、田东县、田林县、西林县)

泰安市(泰山区、东平县、新泰市、宁阳县、岱岳区、肥城市)

衡阳市(衡山县、衡阳县、雁峰区、珠晖区、祁东县、衡东县、耒阳市、南岳区、石鼓区、衡南县、常宁市、蒸湘区)

亳州市(利辛县、涡阳县、蒙城县、谯城区)

安阳市(殷都区、文峰区、汤阴县、北关区、滑县、内黄县、林州市、龙安区、安阳县)

本溪市(溪湖区、明山区、平山区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县、南芬区)

天津市(河东区、滨海新区、河北区、宁河区、南开区、宝坻区、津南区、蓟州区、北辰区、东丽区、西青区、红桥区、河西区、和平区、静海区、武清区)

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乐山市(市中区、马边彝族自治县、犍为县、沐川县、井研县、五通桥区、峨边彝族自治县、峨眉山市、夹江县、沙湾区、金口河区)

揭阳市(揭东区、揭西县、普宁市、榕城区、惠来县)

宝鸡市(凤翔区、眉县、岐山县、凤县、陇县、千阳县、麟游县、金台区、渭滨区、扶风县、陈仓区、太白县)

锦州市(义县、黑山县、北镇市、古塔区、凌河区、太和区、凌海市)  忻州市(岢岚县、河曲县、五台县、神池县、宁武县、代县、静乐县、繁峙县、保德县、原平市、偏关县、定襄县、五寨县、忻府区)

海东市(平安区、民和回族土族自治县、乐都区、循化撒拉族自治县、互助土族自治县、化隆回族自治县)

襄阳市(枣阳市、南漳县、宜城市、樊城区、襄城区、老河口市、襄州区、谷城县、保康县)

香港特别行政区玉树藏族自治州(曲麻莱县、杂多县、治多县、玉树市、称多县、囊谦县)

延安市(安塞区、子长市、宝塔区、志丹县、宜川县、延长县、甘泉县、吴起县、富县、洛川县、延川县、黄龙县、黄陵县)  中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

宜春市(万载县、靖安县、宜丰县、上高县、铜鼓县、樟树市、丰城市、高安市、奉新县、袁州区)

芜湖市(繁昌区、南陵县、湾沚区、鸠江区、弋江区、无为市、镜湖区)

林芝市(察隅县、墨脱县、巴宜区、波密县、米林市、朗县、工布江达县)拉萨市(当雄县、堆龙德庆区、城关区、达孜区、尼木县、曲水县、林周县、墨竹工卡县)

张家界市(慈利县、武陵源区、桑植县、永定区)

萍乡市(安源区、莲花县、芦溪县、湘东区、上栗县)

昌都市(类乌齐县、边坝县、洛隆县、左贡县、丁青县、江达县、察雅县、贡觉县、芒康县、卡若区、八宿县)

韶关市(翁源县、新丰县、南雄市、武江区、浈江区、乳源瑶族自治县、曲江区、始兴县、乐昌市、仁化县)

楚雄彝族自治州(牟定县、姚安县、元谋县、双柏县、大姚县、南华县、永仁县、楚雄市、禄丰市、武定县)

淮南市(凤台县、谢家集区、大通区、潘集区、田家庵区、八公山区、寿县)

保山市(隆阳区、龙陵县、施甸县、腾冲市、昌宁县)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

乌鲁木齐市(达坂城区、新市区、米东区、天山区、水磨沟区、头屯河区、乌鲁木齐县、沙依巴克区)

东营市(垦利区、东营区、广饶县、利津县、河口区)

阿克苏地区(阿克苏市、柯坪县、拜城县、阿瓦提县、新和县、沙雅县、库车市、乌什县、温宿县)

张掖市(甘州区、山丹县、临泽县、肃南裕固族自治县、高台县、民乐县)

清远市(佛冈县、英德市、清新区、连州市、连南瑶族自治县、阳山县、清城区、连山壮族瑶族自治县)

龙岩市(长汀县、上杭县、新罗区、连城县、永定区、漳平市、武平县)

贵阳市(开阳县、花溪区、乌当区、南明区、清镇市、修文县、云岩区、息烽县、白云区、观山湖区)

阿里地区(普兰县、札达县、革吉县、措勤县、噶尔县、改则县、日土县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。