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怀化市(靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、洪江市、沅陵县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、中方县、辰溪县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、鹤城区)

宁波市(慈溪市、象山县、镇海区、余姚市、鄞州区、江北区、北仑区、奉化区、海曙区、宁海县)

宁夏回族自治区

扬州市(高邮市、邗江区、宝应县、仪征市、江都区、广陵区)  喀什地区(伽师县、喀什市、麦盖提县、英吉沙县、泽普县、巴楚县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏勒县、莎车县、叶城县、岳普湖县、疏附县)

营口市(老边区、大石桥市、西市区、站前区、盖州市、鲅鱼圈区)

酒泉市(肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、瓜州县、肃北蒙古族自治县、敦煌市、玉门市、金塔县)

辽源市(东辽县、龙山区、东丰县、西安区)通化市(辉南县、东昌区、二道江区、通化县、集安市、柳河县、梅河口市)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、都兰县、德令哈市、茫崖市、格尔木市、乌兰县)  韶关市(始兴县、南雄市、乳源瑶族自治县、曲江区、浈江区、翁源县、乐昌市、仁化县、武江区、新丰县)

延边朝鲜族自治州(敦化市、延吉市、和龙市、图们市、龙井市、珲春市、安图县、汪清县)

辽阳市(文圣区、白塔区、弓长岭区、宏伟区、辽阳县、太子河区、灯塔市)

安顺市(普定县、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、西秀区、平坝区)

鄂尔多斯市(康巴什区、乌审旗、准格尔旗、达拉特旗、东胜区、伊金霍洛旗、杭锦旗、鄂托克前旗、鄂托克旗)

眉山市(洪雅县、彭山区、青神县、丹棱县、东坡区、仁寿县)

阿克苏地区(乌什县、阿克苏市、温宿县、库车市、拜城县、阿瓦提县、柯坪县、沙雅县、新和县)

广西壮族自治区

保山市(施甸县、腾冲市、隆阳区、昌宁县、龙陵县)

吕梁市(中阳县、岚县、石楼县、交口县、方山县、汾阳市、孝义市、柳林县、临县、离石区、兴县、交城县、文水县)

鹤岗市(南山区、东山区、兴安区、绥滨县、萝北县、向阳区、工农区、兴山区)

金昌市(金川区、永昌县)

绵阳市(安州区、涪城区、游仙区、梓潼县、江油市、平武县、北川羌族自治县、盐亭县、三台县)

西宁市(城中区、城东区、大通回族土族自治县、湟中区、城北区、城西区、湟源县)

百色市(德保县、田林县、西林县、凌云县、平果市、田东县、田阳区、隆林各族自治县、乐业县、靖西市、右江区、那坡县)

梅州市(蕉岭县、梅县区、大埔县、平远县、丰顺县、兴宁市、梅江区、五华县)

邯郸市(馆陶县、丛台区、成安县、涉县、永年区、大名县、邱县、曲周县、邯山区、武安市、广平县、峰峰矿区、临漳县、魏县、肥乡区、磁县、复兴区、鸡泽县)

潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

白银市(会宁县、景泰县、平川区、白银区、靖远县)

深圳市(福田区、南山区、龙岗区、光明区、盐田区、坪山区、宝安区、罗湖区、龙华区)

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武汉市(青山区、汉南区、东西湖区、江夏区、蔡甸区、硚口区、黄陂区、汉阳区、洪山区、江汉区、新洲区、江岸区、武昌区)

黄石市(黄石港区、阳新县、西塞山区、下陆区、铁山区、大冶市)

榆林市(神木市、定边县、清涧县、佳县、横山区、吴堡县、子洲县、府谷县、榆阳区、米脂县、靖边县、绥德县)

七台河市(桃山区、勃利县、新兴区、茄子河区)  新疆维吾尔自治区

舟山市(定海区、普陀区、嵊泗县、岱山县)

商丘市(永城市、虞城县、民权县、宁陵县、睢县、柘城县、夏邑县、睢阳区、梁园区)

抚顺市(新宾满族自治县、顺城区、清原满族自治县、望花区、抚顺县、东洲区、新抚区)文山壮族苗族自治州(文山市、马关县、富宁县、广南县、砚山县、西畴县、丘北县、麻栗坡县)

平凉市(庄浪县、华亭市、崇信县、灵台县、崆峒区、泾川县、静宁县)  铁岭市(银州区、开原市、西丰县、昌图县、清河区、调兵山市、铁岭县)

天津市(蓟州区、静海区、南开区、红桥区、武清区、河北区、宁河区、河西区、津南区、和平区、宝坻区、滨海新区、西青区、东丽区、北辰区、河东区)

北京市(丰台区、怀柔区、密云区、朝阳区、海淀区、昌平区、西城区、顺义区、平谷区、东城区、大兴区、延庆区、房山区、石景山区、通州区、门头沟区)

阳泉市(平定县、矿区、郊区、城区、盂县)阜新市(彰武县、新邱区、太平区、清河门区、海州区、阜新蒙古族自治县、细河区)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、福贡县、兰坪白族普米族自治县)

台州市(临海市、黄岩区、椒江区、温岭市、路桥区、仙居县、玉环市、三门县、天台县)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

来宾市(合山市、忻城县、武宣县、金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区)

哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)

济南市(商河县、槐荫区、莱芜区、章丘区、历下区、平阴县、历城区、市中区、长清区、天桥区、钢城区、济阳区)

大理白族自治州(宾川县、巍山彝族回族自治县、祥云县、洱源县、永平县、鹤庆县、漾濞彝族自治县、南涧彝族自治县、剑川县、云龙县、大理市、弥渡县)

宿州市(泗县、萧县、埇桥区、砀山县、灵璧县)

鹤壁市(淇滨区、浚县、鹤山区、淇县、山城区)

泰州市(高港区、兴化市、姜堰区、靖江市、泰兴市、海陵区)

无锡市(宜兴市、梁溪区、江阴市、锡山区、惠山区、滨湖区、新吴区)

湘西土家族苗族自治州(龙山县、吉首市、保靖县、永顺县、花垣县、凤凰县、古丈县、泸溪县)

鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

宜昌市(兴山县、枝江市、猇亭区、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、伍家岗区、点军区、秭归县、远安县、宜都市、当阳市、西陵区、夷陵区)

西安市(蓝田县、长安区、周至县、鄠邑区、临潼区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、阎良区、新城区、未央区、碑林区、高陵区)

白城市(通榆县、洮北区、镇赉县、洮南市、大安市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。