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白山市(长白朝鲜族自治县、临江市、江源区、浑江区、抚松县、靖宇县)

安顺市(紫云苗族布依族自治县、普定县、西秀区、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、平坝区)

乐山市(峨边彝族自治县、井研县、沐川县、市中区、沙湾区、夹江县、马边彝族自治县、犍为县、峨眉山市、金口河区、五通桥区)

承德市(滦平县、兴隆县、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、平泉市、双桥区、宽城满族自治县、双滦区、隆化县、鹰手营子矿区、承德县)  鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

威海市(环翠区、乳山市、荣成市、文登区)

临沂市(临沭县、河东区、费县、兰山区、沂水县、兰陵县、蒙阴县、罗庄区、莒南县、平邑县、郯城县、沂南县)

宁波市(奉化区、海曙区、慈溪市、江北区、宁海县、余姚市、象山县、镇海区、北仑区、鄞州区)阳江市(阳西县、阳春市、阳东区、江城区)

吕梁市(汾阳市、离石区、岚县、石楼县、柳林县、方山县、临县、交口县、交城县、中阳县、文水县、孝义市、兴县)  三明市(大田县、清流县、沙县区、永安市、尤溪县、三元区、明溪县、将乐县、建宁县、泰宁县、宁化县)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)

九江市(濂溪区、湖口县、瑞昌市、彭泽县、永修县、都昌县、修水县、柴桑区、庐山市、共青城市、武宁县、德安县、浔阳区)

宿迁市(宿豫区、泗阳县、泗洪县、沭阳县、宿城区)

海南藏族自治州(兴海县、同德县、共和县、贵德县、贵南县)

昌吉回族自治州(奇台县、玛纳斯县、吉木萨尔县、阜康市、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、昌吉市)

韶关市(浈江区、始兴县、武江区、翁源县、曲江区、新丰县、乳源瑶族自治县、仁化县、南雄市、乐昌市)

石家庄市(裕华区、井陉矿区、辛集市、无极县、新华区、桥西区、新乐市、赞皇县、晋州市、井陉县、行唐县、藁城区、栾城区、灵寿县、平山县、元氏县、长安区、赵县、高邑县、鹿泉区、深泽县、正定县)

鞍山市(千山区、立山区、铁东区、岫岩满族自治县、海城市、台安县、铁西区)

来宾市(象州县、忻城县、兴宾区、合山市、金秀瑶族自治县、武宣县)

铁岭市(昌图县、开原市、西丰县、银州区、清河区、铁岭县、调兵山市)

苏州市(吴江区、虎丘区、太仓市、吴中区、常熟市、相城区、姑苏区、张家港市、昆山市)

德宏傣族景颇族自治州(梁河县、陇川县、芒市、盈江县、瑞丽市)

运城市(闻喜县、平陆县、芮城县、绛县、盐湖区、新绛县、万荣县、垣曲县、夏县、河津市、永济市、临猗县、稷山县)

合肥市(巢湖市、庐江县、蜀山区、长丰县、肥西县、瑶海区、庐阳区、肥东县、包河区)

六安市(金安区、舒城县、裕安区、金寨县、叶集区、霍邱县、霍山县)

衢州市(龙游县、江山市、开化县、常山县、柯城区、衢江区)

拉萨市(城关区、达孜区、墨竹工卡县、当雄县、曲水县、堆龙德庆区、尼木县、林周县)

晋中市(左权县、灵石县、介休市、祁县、榆次区、寿阳县、榆社县、太谷区、平遥县、昔阳县、和顺县)

眉山市(东坡区、彭山区、青神县、洪雅县、仁寿县、丹棱县)

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忻州市(五台县、五寨县、原平市、保德县、神池县、代县、岢岚县、静乐县、忻府区、河曲县、定襄县、繁峙县、宁武县、偏关县)

阜新市(清河门区、彰武县、太平区、细河区、海州区、阜新蒙古族自治县、新邱区)

唐山市(丰润区、迁安市、丰南区、迁西县、古冶区、乐亭县、曹妃甸区、玉田县、路北区、滦南县、遵化市、开平区、滦州市、路南区)

许昌市(襄城县、建安区、禹州市、长葛市、鄢陵县、魏都区)  齐齐哈尔市(甘南县、建华区、克东县、富拉尔基区、讷河市、昂昂溪区、梅里斯达斡尔族区、克山县、拜泉县、富裕县、泰来县、碾子山区、依安县、铁锋区、龙江县、龙沙区)

沈阳市(浑南区、于洪区、辽中区、法库县、新民市、和平区、铁西区、皇姑区、苏家屯区、沈北新区、大东区、康平县、沈河区)

商丘市(虞城县、柘城县、民权县、夏邑县、睢县、梁园区、宁陵县、睢阳区、永城市)

酒泉市(瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、玉门市、敦煌市、肃北蒙古族自治县、肃州区)黔南布依族苗族自治州(惠水县、贵定县、福泉市、荔波县、独山县、瓮安县、龙里县、平塘县、罗甸县、三都水族自治县、都匀市、长顺县)

永州市(零陵区、江华瑶族自治县、道县、蓝山县、祁阳市、东安县、双牌县、冷水滩区、宁远县、新田县、江永县)  阜阳市(临泉县、颍东区、颍州区、阜南县、界首市、颍泉区、颍上县、太和县)

甘南藏族自治州(玛曲县、夏河县、碌曲县、迭部县、临潭县、合作市、卓尼县、舟曲县)

汕尾市(城区、海丰县、陆河县、陆丰市)

茂名市(信宜市、茂南区、高州市、电白区、化州市)六盘水市(盘州市、六枝特区、钟山区、水城区)

大连市(中山区、西岗区、甘井子区、瓦房店市、金州区、庄河市、沙河口区、旅顺口区、长海县、普兰店区)

洛阳市(宜阳县、栾川县、瀍河回族区、偃师区、洛宁县、嵩县、孟津区、新安县、汝阳县、涧西区、洛龙区、伊川县、老城区、西工区)

巴音郭楞蒙古自治州(和静县、若羌县、尉犁县、轮台县、库尔勒市、博湖县、且末县、焉耆回族自治县、和硕县)

牡丹江市(东宁市、穆棱市、东安区、海林市、爱民区、宁安市、绥芬河市、阳明区、西安区、林口县)

新余市(分宜县、渝水区)

漯河市(源汇区、郾城区、召陵区、临颍县、舞阳县)

邢台市(信都区、任泽区、清河县、襄都区、宁晋县、新河县、内丘县、巨鹿县、平乡县、沙河市、隆尧县、威县、南宫市、临城县、柏乡县、广宗县、临西县、南和区)

山南市(贡嘎县、加查县、隆子县、曲松县、琼结县、错那市、桑日县、乃东区、浪卡子县、洛扎县、扎囊县、措美县)

泰安市(岱岳区、宁阳县、泰山区、东平县、肥城市、新泰市)

哈尔滨市(五常市、南岗区、道里区、香坊区、宾县、通河县、双城区、尚志市、延寿县、道外区、巴彦县、依兰县、松北区、木兰县、方正县、阿城区、平房区、呼兰区)

淮安市(淮阴区、清江浦区、洪泽区、淮安区、盱眙县、金湖县、涟水县)

郑州市(中牟县、惠济区、金水区、二七区、上街区、荥阳市、新郑市、巩义市、登封市、中原区、新密市、管城回族区)

连云港市(灌云县、东海县、灌南县、连云区、赣榆区、海州区)

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三沙市(西沙区、南沙区)

枣庄市(滕州市、市中区、山亭区、薛城区、台儿庄区、峄城区)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。