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连云港市(连云区、赣榆区、灌云县、灌南县、东海县、海州区)

乌兰察布市(凉城县、卓资县、察哈尔右翼中旗、化德县、兴和县、察哈尔右翼前旗、丰镇市、察哈尔右翼后旗、四子王旗、商都县、集宁区)

遵义市(余庆县、湄潭县、仁怀市、务川仡佬族苗族自治县、凤冈县、道真仡佬族苗族自治县、播州区、习水县、红花岗区、绥阳县、正安县、桐梓县、汇川区、赤水市)

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)  辽源市(龙山区、东丰县、东辽县、西安区)

成都市(成华区、武侯区、郫都区、蒲江县、双流区、金堂县、金牛区、龙泉驿区、锦江区、青羊区、新津区、彭州市、青白江区、都江堰市、新都区、简阳市、邛崃市、崇州市、温江区、大邑县)

绍兴市(上虞区、越城区、诸暨市、嵊州市、柯桥区、新昌县)

儋州市文山壮族苗族自治州(文山市、广南县、麻栗坡县、马关县、丘北县、砚山县、富宁县、西畴县)

赤峰市(克什克腾旗、松山区、巴林左旗、红山区、宁城县、阿鲁科尔沁旗、元宝山区、林西县、翁牛特旗、巴林右旗、敖汉旗、喀喇沁旗)  莆田市(秀屿区、荔城区、涵江区、城厢区、仙游县)

洛阳市(涧西区、新安县、洛宁县、宜阳县、洛龙区、瀍河回族区、汝阳县、伊川县、嵩县、偃师区、孟津区、西工区、栾川县、老城区)

东营市(广饶县、东营区、垦利区、河口区、利津县)

衡阳市(雁峰区、珠晖区、南岳区、石鼓区、耒阳市、祁东县、蒸湘区、衡阳县、衡南县、衡山县、常宁市、衡东县)

内蒙古自治区

许昌市(魏都区、长葛市、禹州市、建安区、襄城县、鄢陵县)

阿里地区(札达县、改则县、革吉县、噶尔县、措勤县、普兰县、日土县)

南阳市(新野县、桐柏县、方城县、西峡县、宛城区、镇平县、邓州市、南召县、社旗县、内乡县、淅川县、卧龙区、唐河县)

铁岭市(昌图县、铁岭县、开原市、调兵山市、银州区、西丰县、清河区)

信阳市(浉河区、息县、平桥区、光山县、商城县、淮滨县、潢川县、新县、罗山县、固始县)

本溪市(本溪满族自治县、平山区、溪湖区、南芬区、桓仁满族自治县、明山区)

烟台市(蓬莱区、福山区、莱阳市、莱山区、牟平区、芝罘区、栖霞市、龙口市、莱州市、招远市、海阳市)

香港特别行政区

辽阳市(灯塔市、辽阳县、弓长岭区、宏伟区、太子河区、白塔区、文圣区)

十堰市(张湾区、丹江口市、竹溪县、郧阳区、竹山县、郧西县、茅箭区、房县)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

合肥市(包河区、瑶海区、蜀山区、巢湖市、肥东县、庐阳区、肥西县、庐江县、长丰县)

吉安市(吉安县、万安县、永丰县、吉州区、青原区、遂川县、井冈山市、新干县、泰和县、吉水县、永新县、峡江县、安福县)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

咸阳市(永寿县、兴平市、彬州市、杨陵区、长武县、秦都区、礼泉县、三原县、渭城区、淳化县、武功县、乾县、旬邑县、泾阳县)

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通辽市(扎鲁特旗、奈曼旗、科尔沁区、开鲁县、科尔沁左翼中旗、科尔沁左翼后旗、库伦旗、霍林郭勒市)

娄底市(新化县、涟源市、双峰县、娄星区、冷水江市)

汉中市(镇巴县、洋县、勉县、留坝县、西乡县、南郑区、城固县、宁强县、略阳县、佛坪县、汉台区)

苏州市(太仓市、张家港市、昆山市、姑苏区、虎丘区、吴中区、相城区、常熟市、吴江区)  林芝市(工布江达县、朗县、波密县、巴宜区、米林市、墨脱县、察隅县)

山南市(浪卡子县、扎囊县、桑日县、琼结县、加查县、曲松县、乃东区、贡嘎县、隆子县、措美县、错那市、洛扎县)

南充市(高坪区、嘉陵区、南部县、顺庆区、营山县、仪陇县、阆中市、蓬安县、西充县)

商丘市(虞城县、永城市、睢县、民权县、夏邑县、梁园区、睢阳区、柘城县、宁陵县)池州市(石台县、东至县、青阳县、贵池区)

聊城市(东昌府区、临清市、阳谷县、高唐县、莘县、东阿县、茌平区、冠县)  宁德市(周宁县、寿宁县、福安市、霞浦县、蕉城区、柘荣县、福鼎市、古田县、屏南县)

萍乡市(芦溪县、莲花县、上栗县、安源区、湘东区)

枣庄市(峄城区、薛城区、台儿庄区、滕州市、市中区、山亭区)

南京市(高淳区、建邺区、浦口区、鼓楼区、玄武区、江宁区、雨花台区、秦淮区、溧水区、六合区、栖霞区)海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、都兰县、茫崖市、天峻县、乌兰县、德令哈市)

秦皇岛市(青龙满族自治县、抚宁区、山海关区、北戴河区、昌黎县、海港区、卢龙县)

唐山市(滦州市、丰润区、乐亭县、路南区、迁西县、曹妃甸区、丰南区、开平区、玉田县、迁安市、古冶区、路北区、滦南县、遵化市)

玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、杂多县、治多县、称多县、曲麻莱县)

三沙市(南沙区、西沙区)

梧州市(万秀区、藤县、苍梧县、蒙山县、长洲区、龙圩区、岑溪市)

柳州市(融安县、城中区、柳南区、柳北区、鹿寨县、三江侗族自治县、融水苗族自治县、鱼峰区、柳江区、柳城县)

广州市(黄埔区、天河区、番禺区、从化区、白云区、荔湾区、越秀区、增城区、海珠区、南沙区、花都区)

湖州市(南浔区、吴兴区、安吉县、德清县、长兴县)

惠州市(惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县、龙门县)

雅安市(汉源县、荥经县、雨城区、名山区、芦山县、天全县、宝兴县、石棉县)

南通市(启东市、海门区、如皋市、通州区、海安市、崇川区、如东县)

永州市(新田县、零陵区、双牌县、祁阳市、冷水滩区、江华瑶族自治县、宁远县、蓝山县、道县、东安县、江永县)

齐齐哈尔市(讷河市、拜泉县、碾子山区、建华区、克山县、甘南县、泰来县、梅里斯达斡尔族区、铁锋区、富裕县、龙沙区、克东县、依安县、龙江县、昂昂溪区、富拉尔基区)

四平市(伊通满族自治县、铁东区、铁西区、梨树县、双辽市)

长春市(双阳区、宽城区、榆树市、二道区、农安县、九台区、绿园区、南关区、德惠市、朝阳区、公主岭市)

邵阳市(新宁县、北塔区、大祥区、新邵县、洞口县、绥宁县、邵阳县、双清区、城步苗族自治县、武冈市、邵东市、隆回县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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