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甘孜藏族自治州(九龙县、乡城县、得荣县、甘孜县、康定市、丹巴县、石渠县、道孚县、德格县、炉霍县、巴塘县、色达县、新龙县、理塘县、稻城县、白玉县、泸定县、雅江县)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

曲靖市(会泽县、宣威市、罗平县、陆良县、麒麟区、师宗县、沾益区、马龙区、富源县)

太原市(古交市、尖草坪区、清徐县、万柏林区、晋源区、迎泽区、杏花岭区、娄烦县、阳曲县、小店区)  洛阳市(涧西区、洛宁县、栾川县、宜阳县、孟津区、瀍河回族区、新安县、汝阳县、老城区、伊川县、洛龙区、偃师区、嵩县、西工区)

成都市(温江区、龙泉驿区、郫都区、青羊区、武侯区、大邑县、双流区、锦江区、都江堰市、简阳市、成华区、新津区、蒲江县、青白江区、崇州市、彭州市、邛崃市、新都区、金牛区、金堂县)

本溪市(明山区、本溪满族自治县、溪湖区、平山区、桓仁满族自治县、南芬区)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、博乐市、阿拉山口市)

赤峰市(阿鲁科尔沁旗、松山区、克什克腾旗、巴林左旗、喀喇沁旗、宁城县、红山区、元宝山区、巴林右旗、翁牛特旗、敖汉旗、林西县)  茂名市(茂南区、信宜市、高州市、化州市、电白区)

随州市(曾都区、广水市、随县)

阜新市(细河区、阜新蒙古族自治县、清河门区、海州区、新邱区、太平区、彰武县)

锡林郭勒盟(多伦县、锡林浩特市、正蓝旗、苏尼特右旗、二连浩特市、镶黄旗、苏尼特左旗、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、正镶白旗、太仆寺旗、阿巴嘎旗)

丽水市(景宁畲族自治县、龙泉市、莲都区、云和县、松阳县、缙云县、青田县、遂昌县、庆元县)

辽源市(东辽县、西安区、东丰县、龙山区)

吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)

信阳市(息县、商城县、潢川县、淮滨县、固始县、光山县、平桥区、罗山县、浉河区、新县)

安阳市(滑县、林州市、文峰区、北关区、汤阴县、龙安区、安阳县、殷都区、内黄县)

福州市(闽侯县、闽清县、长乐区、平潭县、仓山区、福清市、马尾区、鼓楼区、台江区、晋安区、连江县、永泰县、罗源县)

南阳市(镇平县、西峡县、宛城区、新野县、南召县、社旗县、内乡县、方城县、卧龙区、桐柏县、淅川县、唐河县、邓州市)

日照市(莒县、东港区、岚山区、五莲县)

晋城市(沁水县、陵川县、城区、泽州县、高平市、阳城县)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

漯河市(源汇区、舞阳县、召陵区、临颍县、郾城区)

桂林市(秀峰区、全州县、永福县、资源县、七星区、阳朔县、兴安县、灵川县、恭城瑶族自治县、灌阳县、荔浦市、平乐县、叠彩区、临桂区、象山区、龙胜各族自治县、雁山区)

佛山市(高明区、禅城区、南海区、顺德区、三水区)

杭州市(拱墅区、钱塘区、余杭区、临安区、淳安县、临平区、富阳区、萧山区、西湖区、桐庐县、滨江区、上城区、建德市)

常德市(澧县、鼎城区、石门县、武陵区、汉寿县、桃源县、安乡县、临澧县、津市市)

广州市(天河区、越秀区、海珠区、白云区、南沙区、荔湾区、黄埔区、从化区、花都区、番禺区、增城区)

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白城市(镇赉县、通榆县、洮北区、大安市、洮南市)

包头市(东河区、白云鄂博矿区、九原区、石拐区、青山区、达尔罕茂明安联合旗、土默特右旗、昆都仑区、固阳县)

娄底市(双峰县、新化县、冷水江市、涟源市、娄星区)

绥化市(青冈县、安达市、庆安县、海伦市、明水县、兰西县、北林区、绥棱县、望奎县、肇东市)  攀枝花市(米易县、仁和区、盐边县、西区、东区)

湖州市(长兴县、德清县、南浔区、安吉县、吴兴区)

广安市(广安区、前锋区、邻水县、华蓥市、岳池县、武胜县)

泉州市(泉港区、鲤城区、丰泽区、德化县、金门县、南安市、永春县、洛江区、石狮市、晋江市、安溪县、惠安县)鹰潭市(余江区、月湖区、贵溪市)

厦门市(同安区、思明区、海沧区、集美区、湖里区、翔安区)  襄阳市(枣阳市、南漳县、谷城县、老河口市、保康县、宜城市、襄城区、襄州区、樊城区)

阿里地区(普兰县、措勤县、噶尔县、札达县、日土县、革吉县、改则县)

泰安市(宁阳县、岱岳区、东平县、泰山区、肥城市、新泰市)

黄山市(祁门县、休宁县、黄山区、屯溪区、歙县、徽州区、黟县)亳州市(涡阳县、利辛县、谯城区、蒙城县)

临沧市(沧源佤族自治县、镇康县、永德县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、凤庆县、云县)

沈阳市(苏家屯区、沈北新区、康平县、和平区、辽中区、法库县、铁西区、新民市、沈河区、皇姑区、浑南区、大东区、于洪区)

宿州市(灵璧县、埇桥区、泗县、萧县、砀山县)

威海市(文登区、环翠区、乳山市、荣成市)

烟台市(莱山区、牟平区、龙口市、招远市、莱阳市、栖霞市、福山区、蓬莱区、芝罘区、海阳市、莱州市)

池州市(青阳县、东至县、贵池区、石台县)

柳州市(融安县、柳南区、三江侗族自治县、鱼峰区、柳北区、城中区、鹿寨县、柳城县、融水苗族自治县、柳江区)

宿迁市(沭阳县、泗洪县、泗阳县、宿城区、宿豫区)

岳阳市(君山区、湘阴县、临湘市、汨罗市、平江县、岳阳县、云溪区、岳阳楼区、华容县)

巴彦淖尔市(五原县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、磴口县、临河区、乌拉特前旗、杭锦后旗)

六安市(叶集区、裕安区、金安区、舒城县、霍邱县、金寨县、霍山县)

梅州市(梅江区、平远县、五华县、蕉岭县、兴宁市、丰顺县、梅县区、大埔县)

廊坊市(文安县、永清县、安次区、固安县、霸州市、三河市、香河县、大厂回族自治县、大城县、广阳区)

汕尾市(陆丰市、陆河县、海丰县、城区)

日喀则市(萨嘎县、江孜县、桑珠孜区、定结县、定日县、昂仁县、仁布县、萨迦县、吉隆县、谢通门县、聂拉木县、仲巴县、亚东县、拉孜县、南木林县、白朗县、岗巴县、康马县)

马鞍山市(含山县、和县、当涂县、博望区、花山区、雨山区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。