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池州市(东至县、青阳县、贵池区、石台县)
秦皇岛市(卢龙县、青龙满族自治县、北戴河区、山海关区、海港区、抚宁区、昌黎县)
阳泉市(平定县、郊区、城区、矿区、盂县)
牡丹江市(绥芬河市、爱民区、穆棱市、东安区、西安区、海林市、阳明区、林口县、宁安市、东宁市)
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抚州市(乐安县、东乡区、资溪县、崇仁县、广昌县、临川区、宜黄县、南城县、南丰县、金溪县、黎川县)
资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)
梅州市(五华县、平远县、梅江区、蕉岭县、兴宁市、大埔县、丰顺县、梅县区)
南宁市(江南区、兴宁区、上林县、青秀区、隆安县、西乡塘区、马山县、宾阳县、武鸣区、横州市、邕宁区、良庆区)
安庆市(迎江区、潜山市、怀宁县、岳西县、望江县、大观区、桐城市、宿松县、宜秀区、太湖县)
马鞍山市(雨山区、和县、含山县、博望区、花山区、当涂县)
乌兰察布市(察哈尔右翼后旗、兴和县、化德县、凉城县、商都县、察哈尔右翼中旗、丰镇市、卓资县、四子王旗、集宁区、察哈尔右翼前旗)
南通市(如东县、海安市、崇川区、如皋市、通州区、海门区、启东市)
德州市(庆云县、禹城市、临邑县、陵城区、乐陵市、夏津县、武城县、齐河县、德城区、平原县、宁津县)
遵义市(绥阳县、桐梓县、播州区、湄潭县、凤冈县、正安县、赤水市、习水县、汇川区、红花岗区、余庆县、务川仡佬族苗族自治县、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市)
潍坊市(临朐县、寿光市、奎文区、昌邑市、坊子区、寒亭区、高密市、安丘市、潍城区、诸城市、青州市、昌乐县)
商洛市(丹凤县、山阳县、洛南县、镇安县、商州区、柞水县、商南县)
云浮市(云城区、郁南县、云安区、罗定市、新兴县)
三明市(沙县区、建宁县、明溪县、尤溪县、将乐县、大田县、宁化县、泰宁县、清流县、三元区、永安市)
澳门特别行政区
宿州市(埇桥区、砀山县、泗县、灵璧县、萧县)
那曲市(比如县、聂荣县、尼玛县、班戈县、申扎县、色尼区、索县、嘉黎县、巴青县、双湖县、安多县)
泉州市(德化县、丰泽区、永春县、泉港区、安溪县、鲤城区、南安市、晋江市、洛江区、金门县、石狮市、惠安县)
舟山市(定海区、嵊泗县、岱山县、普陀区)
珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)
茂名市(化州市、高州市、电白区、茂南区、信宜市)
阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)
防城港市(港口区、上思县、东兴市、防城区)
广安市(武胜县、前锋区、岳池县、广安区、华蓥市、邻水县)
鸡西市(滴道区、城子河区、鸡冠区、密山市、虎林市、鸡东县、恒山区、麻山区、梨树区)
阳江市(阳西县、江城区、阳东区、阳春市)
阿克苏地区(阿瓦提县、拜城县、库车市、柯坪县、阿克苏市、沙雅县、新和县、乌什县、温宿县)
青岛市(李沧区、城阳区、即墨区、平度市、市北区、市南区、胶州市、黄岛区、崂山区、莱西市)
常德市(安乡县、澧县、鼎城区、临澧县、汉寿县、津市市、桃源县、武陵区、石门县)
金华市(义乌市、磐安县、婺城区、金东区、东阳市、兰溪市、武义县、永康市、浦江县)
西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)
固原市(西吉县、原州区、隆德县、彭阳县、泾源县)
厦门市(翔安区、同安区、海沧区、集美区、思明区、湖里区)
西藏自治区
怀化市(辰溪县、沅陵县、洪江市、中方县、芷江侗族自治县、溆浦县、麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县、会同县、新晃侗族自治县、鹤城区、通道侗族自治县)
黔南布依族苗族自治州(三都水族自治县、罗甸县、独山县、瓮安县、惠水县、长顺县、荔波县、贵定县、都匀市、平塘县、龙里县、福泉市)
昌吉回族自治州(呼图壁县、吉木萨尔县、昌吉市、玛纳斯县、奇台县、木垒哈萨克自治县、阜康市)
湖州市(吴兴区、德清县、南浔区、安吉县、长兴县)
嘉兴市(桐乡市、海宁市、平湖市、南湖区、嘉善县、秀洲区、海盐县)
台州市(天台县、玉环市、临海市、路桥区、三门县、椒江区、黄岩区、温岭市、仙居县)
和田地区(和田市、策勒县、于田县、洛浦县、和田县、皮山县、墨玉县、民丰县)
汕尾市(陆河县、陆丰市、城区、海丰县)
衡水市(饶阳县、景县、深州市、故城县、武邑县、枣强县、武强县、安平县、冀州区、桃城区、阜城县)
汕头市(潮南区、潮阳区、澄海区、金平区、濠江区、龙湖区、南澳县)
阿勒泰地区(青河县、哈巴河县、阿勒泰市、布尔津县、富蕴县、吉木乃县、福海县)
迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)
周口市(淮阳区、太康县、沈丘县、西华县、商水县、郸城县、川汇区、扶沟县、鹿邑县、项城市)
张家口市(康保县、宣化区、崇礼区、桥西区、下花园区、怀安县、赤城县、怀来县、涿鹿县、阳原县、尚义县、万全区、张北县、沽源县、桥东区、蔚县)
林芝市(巴宜区、米林市、波密县、墨脱县、察隅县、工布江达县、朗县)
西宁市(城东区、湟源县、城北区、大通回族土族自治县、城中区、湟中区、城西区)
沈阳市(沈北新区、康平县、新民市、大东区、和平区、于洪区、浑南区、沈河区、皇姑区、铁西区、法库县、辽中区、苏家屯区)
阿里地区(日土县、措勤县、改则县、革吉县、札达县、普兰县、噶尔县)
鹤岗市(兴山区、向阳区、南山区、萝北县、工农区、兴安区、东山区、绥滨县)
渭南市(富平县、白水县、临渭区、合阳县、大荔县、韩城市、潼关县、蒲城县、澄城县、华阴市、华州区)
桂林市(平乐县、资源县、荔浦市、恭城瑶族自治县、灌阳县、灵川县、象山区、全州县、临桂区、阳朔县、七星区、叠彩区、雁山区、兴安县、龙胜各族自治县、秀峰区、永福县)
威海市(乳山市、环翠区、文登区、荣成市)
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眉山市(东坡区、丹棱县、仁寿县、彭山区、青神县、洪雅县)
榆林市(清涧县、府谷县、榆阳区、佳县、米脂县、靖边县、吴堡县、绥德县、横山区、神木市、子洲县、定边县)
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亳州市(利辛县、涡阳县、蒙城县、谯城区)
广州市(从化区、荔湾区、黄埔区、天河区、番禺区、花都区、南沙区、白云区、海珠区、越秀区、增城区)
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廊坊市(大城县、三河市、安次区、霸州市、固安县、文安县、永清县、大厂回族自治县、广阳区、香河县)
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德阳市(旌阳区、绵竹市、什邡市、广汉市、中江县、罗江区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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